+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Актуальные проблемы жилищного права 2019 год

Автор: Галина Шешко

Жилищное законодательство. Проблемы и перспективы его совершенствования

Галина Шешко, заслуженный юрист РФ

Необходимость внесения в Жилищный кодекс РФ существенных (и немалых) изменений не нуждается в заверениях. Погрешности Кодекса: противоречия, проблемы, неопределенность и невнятность ряда норм, проблемы в их применении — были отчетливо видны с момента его принятия. На таковые многократно и настойчиво обращалось внимание в юридической литературе. Но безуспешно. Федеральный законодатель этого не услышал.

Позволим себе предположение, что за столь большой срок действия ЖК РФ законодатель не озаботился решением серьезных проблем Кодекса: устранение несогласованности отдельных его положений с Конституцией РФ, а также Гражданским кодексом РФ; устранение регламентаций вопросов, подлежащих регулированию гражданским законодательством; нормализация положения социально уязвимых групп населения, утративших некоторые жилищные льготы в связи с принятием ЖК РФ (многодетные семьи, больные тяжелыми формами хронических заболеваний); определение возможных способов улучшения жилищных условий гражданами, находящимися вне круга подлежащих обеспечению жильем по договору социального найма и не имеющих финансовой возможности на иное жилье, и т. д.

В вопросах изменения ЖК можно отметить востребование позиций, далеко не способствующих его совершенствованию. Так, основываясь на наличии в Кодексе положений о кооперации, в течение длительного времени сохраняет силу намерение дополнить его разделом «Управление территорией малоэтажной застройки».

Нецелесообразность такого намерения очевидна. Его реализация, полагаем, вызывает нарушение построения Кодекса в части должной его наполняемости, смещение приоритетов, искажение представления о значимости ряда его позиций, а также роли Жилищного кодекса в системе законодательства.

Обоснованную озабоченность вызывает ряд принятых в последнее время актов, затрагивающих ЖК РФ. Вспомним, например, Федеральный закон от 4.06.2011 г. № 123-ФЗ, которым внесено значительное число изменений в ЖК. Напомним некоторые его положения.

Изменения касаются деятельности ТСЖ и жилищных кооперативов; оплаты коммунальных услуг; предусматривается избрание совета многоквартирного дома, а также комиссий собственников помещений в доме (и др.). Ряд изменений, надо сказать, неудачен.

Закон обозначил в составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме помещения для удовлетворения потребностей собственников, в том числе для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом (и пр.) При этом не определено, какие «иные помещения» в доме, то есть помещения, помимо определенных в п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК, могут направляться на эти цели. Много вопросов возникает по созданию совета многоквартирного дома и комиссий собственников дома, и прежде всего — какова правовая форма совета.

Что касается комиссий собственников помещений в доме, не обозначены функции комиссий, не определено, сколько их необходимо и по каким вопросам. Можно предположить (см. п. 4 ч. 5 ст. 161 ЖК), что роль комиссий сводится к участию в подготовке проектов договоров (иное не усматривается). Достаточно ли этого, чтобы рассматривать эти комиссии в качестве органов управления (см. ч. 11 ст. 161.1 ЖК).

Рассматриваемым Федеральным законом (№ 123-ФЗ) существенно изменен порядок оплаты коммунальных услуг (см. ч. 6.3 и ч. 7.1. ст. 156 ЖК). Этот вопрос может быть предметом самостоятельного основательного обсуждения. Заметим лишь, что, по мнению специалистов, предложенный порядок расчета за коммунальные услуги вызывает немало проблем. Закон, а также Правила предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ от 6.05.2011 г. №354) вызывают серьезную критику.

Вместе с тем требующие решения вопросы не находят должной поддержки. Так, нуждается в особом внимании вопрос о возможности установления ограничений в реализации собственником жилья права на сдачу этого жилого помещения внаем.

Статья 209 ГК РФ допускает возможность ограничений при владении, пользовании и распоряжении собственником принадлежащим ему имуществом, установив, что собственник может совершать в отношении этого имущества любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным правовым актам, а также не нарушающие права и интересы других лиц.

Напомним некоторые такие ограничения, установленные для собственника жилого помещения. Собственник может сдать внаем лишь пригодное для постоянного проживания жилое помещение; пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 ГК РФ). При смене собственника новый собственник жилого помещения не может «отказаться» от заключенного ранее договора найма этого жилого помещения (ст. 675 ГК РФ), договора безвозмездного пользования (ст. 700 ГК РФ). Следует упомянуть ст. 1137 ГК РФ о сохранении при смене собственника права пользования жилым помещением в силу завещательного отказа. Сохраняют такое право бывшие члены семьи собственника (приватизировавшего жилое помещение) в случаях, предусмотренных ст. 19 Федерального закона «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации».

Любопытно, что согласно ст. 675 ГК РФ вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем, допускается при условии соблюдения требований о норме площади жилья на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей (при том, что наем не ограничивается).

Вспомним, что регистрация граждан по месту жительства производится (в числе прочих оснований) в связи с договором найма жилого помещения, принадлежащего на праве собственности, и договором поднайма . Примечательно, что ст. 685 ГК РФ ограничивает сдачу жилого помещения в поднаем определенными условиями, в числе которых соблюдение нормы площади жилья. Подобного правила в отношении найма жилья (как уже отмечалось) законодательство не содержит.

Отсутствие подобного ограничения вызывает серьезные проблемы. Общеизвестны случаи, когда в жилом помещении регистрируется такое число граждан, что на каждого зарегистрированного нанимателя (что должно означать проживающего) приходится непозволительно малый (даже ничтожный) размер площади.

К сожалению, вопрос не решается. Подготовленный проект Федерального закона о внесении изменений в ст. 30 ЖК РФ (имеется в виду, в частности, ограничение договора найма нормой площади жилья) не был поддержан Правительством РФ. Понятно, что было бы неверным говорить о «безупречности» проекта, но и нельзя отрицать необходимость этого давно назревшего вопроса.

Несомненный интерес представляет проект Федерального закона «О правах граждан при передаче приватизированных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность» (проект в стадии обсуждения). Проектом очерчен круг лиц, которые участвуют в отношениях, возникающих в связи с передачей. Это: собственники жилых помещений, члены семьи собственников, постоянно проживающие в приватизированных помещениях. В числе таких участников лица, пользующиеся приватизированным жильем на основании договора найма, безвозмездного пользования, в силу завещательного отказа, а также бывшие члены семьи собственника, указанные в ст. 19 ФЗ о введении в действие ЖК РФ.

В проекте конкретизируется ряд позиций законодательства в части передачи приватизированного жилья в государственную или муниципальную собственность. В частности, подчеркивается недопустимость применения содержащихся в проекте положений к иному жилью, помимо приватизированного. При этом обращено внимание на исключение из этого правила — случаи принятия собственниками приватизированного в общую собственность жилого помещения наследственной доли этого помещения.

Подтверждены позиции, что передача жилых помещений в государственную или муниципальную собственность производится безвозмездно и на произвольной основе; а также об обязанности соответствующих государственных или муниципальных органов принять такие жилые помещения.

Большое внимание уделено в проекте условиям такой передачи жилья, в частности, затронуты случаи, когда собственником приватизированного жилого помещения является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности судом, либо когда эти лица проживают в жилом помещении в составе семьи собственника или на иных основаниях; когда собственник приватизированного жилого помещения произвел самовольную перепланировку и т. д.

Затрагиваются в проекте (и довольно подробно) вопросы порядка передачи приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность; обозначены основания возможного отказа в заключении договора передачи; уделено внимание вопросам урегулирования разногласий и обжалования решения об отказе; изложен порядок заключения договора социального найма на переданное из частной собственности в публичную жилое помещение.
Важность изложенных в проекте положений убеждает в необходимости их реализации. Следует признать: такой закон нужен.

Следует отметить, что готовность законодателя установить предельный срок деприватизации вызывает неприятие. Целесообразность сохранения деприватизации очевидна и, заметим, что в случае несогласия с данной позицией возражение (из числа возможных), обоснованное намерением вскоре отменить приватизацию, неубедительно.

Это интересно:  Кому предоставляются льготы по оплате капитального ремонта 2019 год

Прежде всего уясним, что одинаковый подход к вопросам приватизации и деприватизации лишен логики. Так, намерение отменить приватизацию объясняется сокращением фонда социального использования (основной аргумент сторонников отмены), тогда как деприватизация означает прямо противоположное — возврат жилья в государственную или муниципальную собственность (с заключением договора социального найма). Нельзя не согласиться, что наличие диаметрально противоположных целей подтверждает позицию: возможная отмена приватизации жилья не требует (с необходимостью) упразднения деприватизации.

Позволю себе еще раз коснуться вопроса о правомерности отмены приватизации жилья и высказать сомнение в существовании правовых оснований для упразднения этого института.

Право на приватизацию жилья является жилищным правом. Статья 1 ЖК РФ устанавливает основания ограничения жилищных прав, привлечение любого из которых (необходимость защиты основ конституционального строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства) для отмены приватизации сомнительно. Согласитесь, вряд ли институт приватизации жилья посягнет на основы конституционального строя, препятствует обеспечению обороны страны, покушается на нравственность и пр.

В поддержку отмены приватизации предлагается использовать такое основание, как нарушение «прав и законных интересов других лиц», полагая, что приватизация нарушает права очередников на получение жилья .

Досадное заблуждение. Приватизация жилья никоим образом не затрагивает прав граждан на улучшение жилищных условий; не посягает на установленные ст. 57 ЖК РФ права очередников. Можно лишь посетовать на сокращение социального жилья, что в определенной (крайне малой) степени затрудняет ситуацию с обеспечением жильем граждан .

Наверное, вопрос малоэтажной застройки требует регламентации. Однако разумно ли решать его в Жилищном кодексе. Конечно же, нужен самостоятельный закон, который, кстати, мог бы вобрать множество иных вопросов (помимо многоэтажной застройки): организация кооперативов, их создание, деятельность и пр. Это позволило бы изъять либо изменить ряд норм Кодекса (п. 9 ст. 4, пп. 8 и 9 ст. 12, разд. V и VI). Наличие в ЖК РФ ряда положений об организации и деятельности ЖК, ЖСК (определение порядка образования, прием и исключение из кооператива, организация общего собрания, определение органов управления, реорганизация, ликвидация) представляется нецелесообразным. Аналогичное можно отметить в отношении ТСЖ.

См. «Жилищное право», октябрь 2011, стр. 5–15.

П. 1 ч. 4 ст. 36 содержит полный перечень помещений в доме, не являющихся частями квартир, включая чердаки, подвалы.

Предложив совет в качестве органа управления многоквартирным домом, законодатель должен был бы обозначить связь совета с общим собранием собственников (орган управления многоквартирным домом — ст. 44 ЖК), определив их взаимодействие, разграничение полномочий, (возможную) взаимозаменяемость.

Что касается представления совета в качестве общественного объединения, предусматриваемая обязанность создания совета не согласуется с положениями Конституции РФ (ст. 30 Конституции).

Необходимость решения этого вопроса отмечалась в юридической литературе. См., в частности, «Жилищное право», май 2006, стр. 40–43.

Изменения должны коснуться и норм Гражданского кодекса РФ, в частности, ст. 673.

Эти лица согласно ГК РФ сохраняют право пользования жилым помещением при смене собственника (см. ст. ст. 675, 700, 1137).

См., в частности, «Жилищное право», апрель 2010, стр. 57–68; «Жилищное право», август 2011, стр. 57–65.

См. Жилищное право, апрель 2010, стр. 66 (колонка «Ваши заметки»)

Напомним, что в случае выезда семьи из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, или смерти одиноко проживающего нанимателя, освобождаемое жилье предоставляется состоящим на учете для улучшения жилищных условий (см. также ст.59 ЖК РФ). Следует признать, что вероятность решения жилищной проблемы, рассчитывая на подобные случаи, ничтожны.

Общедоступные
Библиотеки
Санкт-Петербурга

Каталог

Актуальные проблемы жилищного права

Жилищное право — Сборники

Год издания: 2003

Тип издания: Книги

  • Наличие в библиотеках
  • Содержание
  • Аннотация
  • Библиотека им. А. С. Грибоедова (Садовая ул., 33) В наличии 1 экз.
  • Библиотека-Репозиторий (наб. кан. Грибоедова, 168) В наличии 1 экз.
  • Библиотека им. Н. А. Некрасова (пр. Бакунина, 2) В наличии 0 из 1 экз.
  • Библиотека им. А. И. Герцена (Новгородская ул., 27) В наличии 0 из 1 экз.
  • Центральная библиотека им. М. Ю. Лермонтова (Литейный пр., 17-19) В наличии 1 экз.
  1. Пчелинцева Л.М. Вклад Петра Ивановича Седугина в теорию жилищного права: некоторые аспекты / Пчелинцева Л.М., Пчелинцев С.В.
  2. Гонгало Б.М. Изменение жилищного обязательства / Гонгало Б.М.
  3. Красавчикова Л.О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан / Красавчикова Л.О.
  4. Гетман Е.С. К вопросу о замене жилых помещений / Гетман Е.С.
  5. Крашенинников В.П. Правовое регулирование обмена жилых помещений / Крашенинников В.П.
  6. Солопова Е.А. Правовое регулирование обеспечения жилыми помещениями военнослужащих / Солопова Е.А.
  7. Пчелинцева Л.М. Совершенствование правовых основ реализации права на жилище военнослужащих Российской Федерации с учетом зарубежного опыта: теоретические аспекты / Пчелинцева Л.М.
  8. Шешко Г.Ф. Регулирование жилищных отношений: проблемные вопросы, дискуссионные положения / Шешко Г.Ф.
  9. Симонов В.Н. Совершенствование законодательства о товариществах собственников жилья / Симонов В.Н.
  10. Манылов И.Е. Некоторые вопросы наследования жилых помещений / Манылов И.Е.

В сборник включены статьи, отражающие наиболее актуальные проблемы жилищного права: его обязательства, регулирование обмена и замены, правовые аспекты обеспечения жильем военнослужащих, вопросы жилищных отношений и наследования.

Актуальные проблемы жилищного права

3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

До реформы жилищного законодательства жилищный фонд по форме собственности делился на четыре вида: государственный, общественный, кооперативный и частный.

2. В зависимости от целей использования ЖФ подразделяется:

1) на жилищный фонд социального использования – совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма из государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела 4 ЖК РФ;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также – юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.

Как отмечает К. И. Магомедова, правовые режимы жилых помещений, входящих в состав того или иного жилищного фонда, отличаются друг от друга. Так, правовой режим жилых помещений, входящих в состав государственного и муниципального жилищных фондов, осложнен публичным элементом в большей степени, нежели правовой режим помещений частного жилищного фонда, что проявляется прежде всего в особом порядке предоставления жилых помещений по договору социального найма. Существенно различается правовой режим жилых помещений, относящихся к жилищным фондам, разделенным в зависимости от цели использования. Так, например, специализированные жилые помещения предназначены для временного проживания граждан, не подлежат отчуждению, приватизации, передаче в аренду, внаем. Помещения индивидуального жилищного фонда используются исключительно собственниками для проживания самих собственников, членов их семьи, других граждан на безвозмездной основе[44 — Магомедова К. И. Указ. соч. С. 45–48.].

Правовой режим жилых помещений сочетает в себе частноправовые и публично-правовые элементы. Частноправовой режим проявляется прежде всего в участии жилых помещений в гражданском обороте наряду с другими вещами (объектами) на основании гражданско-правовых сделок. Публично-правовой режим проявляется в необходимости получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию; в необходимости соблюдения установленных норм и правил в процессе строительства, ремонта, реконструкции и эксплуатации жилого фонда; в необходимости проведения технического и кадастрового учета объекта; в необходимости государственной регистрации прав на жилые помещения, ограничений, обременений, перехода прав; в обязанности соблюдения целевого назначения; в необходимости получения разрешения на переустройство и перепланировку жилых помещений, на перевод жилого помещения в нежилое и нежилого – в жилое[45 — Там же. С. 47–48.]. Как всякая вещь (объект гражданских прав), жилое помещение должно быть охарактеризовано с точки зрения его делимости или неделимости. Этой проблеме посвящен отдельный параграф, поскольку она играет важную роль в общей проблематике исследования как непосредственно связанная с интересами семьи.

Это интересно:  Как узнать долг за коммунальные услуги 2019 год

1.3. Проблема делимости жилых помещений

Проблема раздела жилых помещений между участниками общей долевой собственности весьма актуальна и с позиции законодательства и практики его применения, и с точки зрения нашего исследования. Жилое помещение, как и любая вещь, объект гражданских прав, может находиться в общей собственности. Заметим, что отношения общей собственности на жилое помещение регулируются исключительно гражданским законодательством (нормами главы 16 ГК РФ), а жилищное законодательство специальных норм по поводу указанных отношений не содержит (за исключением, пожалуй, ст. 41–43 ЖК, устанавливающих режим долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире, который по сути не является режимом общей собственности в чистом виде, о чем речь пойдет далее). Вместе с тем право общей собственности на жилые помещения возникает очень часто, например: в случаях приобретения жилого помещения в общую собственность нескольких лиц, в том числе при приватизации, участии в долевом строительстве, совершении гражданско-правовых сделок; включения жилого помещения в состав общего имущества супругов; наследования жилого помещения; отчуждения доли в праве собственности на жилое помещение другому лицу или лицам.

Кроме того, жилые помещения могут находиться не в собственности, а в общем пользовании нескольких лиц, в частности если они предоставлены по договору социального, коммерческого, специализированного найма или переданы в пользование члену кооператива при неполной выплате паевого взноса.

Если жилое помещение принадлежит на праве общей собственности или предоставлено в пользование членам одной семьи, проблема его раздела между ними не возникает. Они сообща пользуются домом, квартирой или комнатой, имеют равные права и несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из права собственности или пользования. Но в случае отсутствия или утраты между ними семейных связей неизбежно возникает проблема раздела жилого помещения или выдела в натуре доли одного из сособственников, которая напрямую связана с проблемой делимости жилого помещения.

В соответствии с правилом ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Таким образом, жилое помещение признается делимым, если его можно разделить на части, каждая из которых будет соответствовать признакам жилого помещения (изолированность, способность быть объектом гражданских прав, пригодность для постоянного проживания). В противном случае оно считается неделимым.

Бесспорно, комната как минимальная структурная единица многоквартирного или жилого дома должна признаваться неделимой вещью.

Более или менее понятен подход к вопросу делимости жилого дома. Как отмечает О. М. Козырь, по своей природе этот объект следует отнести к делимым, в значительном числе случаев он делим и практически, поэтому правила ст. 252 ГК РФ о разделе и выделе доли применяются к нему в полном объеме[46 — Козырь О. М. Актуальные вопросы права общей долевой собственности: раздел жилого помещения и выдел из него доли // Гражданское право современной России / сост. О. М. Козырь и А. Л. Маковский. М.: Статут, 2008 (СПС «КонсультантПлюс»: Комментарии законодательства).].

Такой раздел или выдел допускается, если он не запрещен законом или возможен без несоразмерного ущерба имуществу. В соответствии с пп. «а» п. 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в ред. от 06.02.2007)[47 — Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961– 1993. М.: Юридическая литература, 1994; СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство.] выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ). В соответствии с п. 7 Постановления суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т. п. Пленум рекомендует судам при рассмотрении дел, связанных с разделом жилого дома, назначать судебную экспертизу с целью установления факта возможности разделить дом или выделить из него часть без ущерба его назначению.

В случае невозможности раздела жилого дома или выдела его части в натуре участники общей собственности могут обратиться с требованием об определении порядка пользования жилым домом и хозяйственными постройками, разрешая которое суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 8 Постановления). При определении порядка пользования неделимым жилым домом отдельные комнаты предоставляются в индивидуальное пользование участникам общей собственности, в то время как вспомогательные помещения и другое имущество, предназначенное для обслуживания более одной комнаты в доме, остается в совместном владении и пользовании.

Кроме того, при невозможности выдела доли в натуре суд вправе прекратить право общей собственности на дом выделяющегося сособственника и взыскать в его пользу по его требованию денежную компенсацию стоимости его доли с других участников. Таким образом, жилой дом в зависимости от его технических характеристик может быть как делимым, так и неделимым. По мнению А. Е. Тарасовой, при разделе индивидуального дома между сособственниками он трансформируется в многоквартирный дом, подпадающий под определение, содержащееся в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. В случае невозможности раздела индивидуального дома на изолированные части (с отдельными выходами на прилегающий земельный участок) он сохраняет статус индивидуального дома, но рассматривается как неделимый объект[48 — Тарасова А. Е. Правовой режим коммунальных квартир: коллизии законодательства и практика их разрешения // Семейное и жилищное право. 2011. № 6. С. 44–47.].

В отношении вопроса делимости квартиры позиция законодателя и высших судебных инстанций неоднозначна. С одной стороны, законом допускается существование коммунальных квартир, которые состоят из комнат, признаваемых самостоятельными жилыми помещениями – объектами гражданских и жилищных прав. При этом правовой режим коммунальных квартир содержит элементы режима общей собственности, поскольку общее имущество принадлежит на праве долевой собственности собственникам комнат, а при продаже комнаты остальные собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право ее покупки в порядке, предусмотренном ст. 250 ГК РФ.

С другой стороны, законодатель умалчивает о возможности раздела не коммунальной квартиры, принадлежащей гражданам на праве собственности, занимаемой по договору социального найма или относящейся к специализированному жилищному фонду. Единственная норма, разрешающая такой раздел, – это ст. 127 ЖК РФ «Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива». Такой раздел допускается между лицами, имеющими право на пай, если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные. Следует заметить, законодатель не уточняет, что подразумевается под изолированными помещениями: комнаты (с превращением квартиры в коммунальную) или изолированные части с отдельным входом и вспомогательными помещениями (что тоже возможно, например в каких-нибудь пентхаусах или таун-хаусах).

Ю. К. Толстой справедливо отмечает, что отсутствие нормы, предусматривающей раздел жилого помещения, предоставленного в социальный наем, – это не пробел, а квалифицированное умолчание, выражающее отрицательное отношение законодателя к образованию коммунальных квартир в результате раздела[49 — Толстой Ю. К. Жилищное право. С. 141–142.]. Эта позиция подтверждается и единообразной судебной практикой, и разъяснением Пленума Верховного суда, данным в п. 31 Постановления от 02.07.2009 № 14, в соответствии с которым ЖК РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя требовать от наймодателя заключения с ним отдельного договора социального найма[50 — Более подробно см. об этом в параграфе 2.2 настоящей работы.].

Это интересно:  Признать утратившим право пользования жилым помещением 2019 год

Остается неясным отношение законодателя к разделу квартир, находящихся в собственности граждан или организаций. Позиция Пленума Верховного суда РФ по этому вопросу косвенно выражена в п. 3 Постановления от 02.07.2009 № 14, где указано, что спор об определении порядка пользования жилым помещением (жилым домом или квартирой), связанный со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), подсуден мировому судье или районному суду в зависимости от цены иска. Исходя из данного разъяснения, – замечает А. Е. Тарасова, – доля в общей собственности на квартиру не может быть выделена в натуре, а только определена для целей владения и пользования жилым помещением[51 — Тарасова А. Е. Указ. соч. С. 44–47.]. Таким образом, правоприменительная практика не допускает раздел жилого помещения с образованием коммунальной квартиры, т. е. исходит из принципа неделимости квартиры, не имеющей статуса коммунальной. Заметим, что этот вывод носит косвенный характер. Но вместе с тем существует еще одно разъяснение Пленума Верховного суда РФ, содержащееся в п. 12 Постановления от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[52 — Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 11.], где указано, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Исходя из этого разъяснения можно сделать вывод, что квартира признается делимой только при наличии возможности образования из нее изолированных жилых помещений, соответствующих понятию квартиры. Раздел приватизированной квартиры (находящейся в общей собственности) с образованием коммунальной квартиры правоприменителем не допускается.

А. Е. Тарасова замечает, что в итоге сложился двойственный подход к определению правового режима жилого помещения: гражданское законодательство исходит из понимания жилого помещения как единой, неделимой вещи, напротив, жилищное законодательство рассматривает его в одних случаях как неделимый объект, а в других – как делимый, закрепляя комнаты и части квартир в числе видов жилых помещений[53 — Тарасова А. Е. Указ. соч. С. 44–47.].

Лекция 2. Актуальные проблемы защиты жилищных прав

Правовую основы для защиты прав на жилые помещения составляют: ст. 18 Конституции РФ. В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Согласно ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Под судебной защитой жилищных прав граждан понимается деятельность органов судебной власти по осуществлению защиты их законных прав и интересов на основе конституционных принципов установленными правовыми способами и средствами в предусмотренной законом процессуальной форме путем рассмотрения жилищных споров, осуществления судебного контроля и принятия законного и обоснованного судебного решения в результате применения норм жилищного законодательства.

Судебная защита жилищных прав осуществляется посредством выбора надлежащих способов (способа) и предъявления соответствующего требования в судебные органы.

Под способами защиты жилищных прав понимаются предусмотренные законом материально-правовые меры принудительного характера, при помощи которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Защита жилищных прав осуществляется следующим путем (способами):

— признания жилищного права;

— восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

— признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

— неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

— прекращения или изменения жилищного правоотношения;

— иными способами, предусмотренными ЖК РФ, другим федеральным законом.

Закрепление в отдельных нормах ЖК РФ тех или иных способов защиты жилищных прав, так же как и выбор способа защиты управомоченным лицом из числа предусмотренных названной статьей в тех случаях, когда в нормах ЖК РФ, регулирующих определенные виды жилищных отношений, нет указаний на конкретные способы защиты, определяется двумя обстоятельствами: 1) спецификой защищаемого права; 2) характером правонарушения.

Виды споров, связанных с правом пользования жилыми помещениями:

— споры, связанные с признанием права пользования жилым помещением: о признании права на жилую площадь; о вселении пользователя или о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением; о признании договора по отчуждению помещения недействительным; о регистрации права пользования жилым помещением;

— споры, связанные с использованием жилого помещения: об устранении препятствий в пользовании; об определении порядка пользования жилым помещением;

— споры о прекращении права пользования жилым помещением.

Выбор средства защиты при предъявлении пользователем к собственнику требования о вселении в жилое помещение вызывает определенные вопросы и подлежит осмыслению в отношении того, должна ли применяться виндикация или заявлятьсянегаторный иск.

Регистрация права сама по себе не выступает в качестве способа его защиты, но является важнейшим инструментом подтверждения титульного владения вещью (правом), обеспечивает реализацию и защиту принадлежащего лицу права.

В качестве способа защиты права пользования не исключается применение и гражданско-отраслевого способа, закрепленного в ст. 14 ГК РФ, — самозащиты. Для него характерно то, что субъект жилищного правоотношения защищает себя собственными действиями, не обращаясь для этих целей к помощи правоохранительных органов. Применительно к праву пользования жилым помещением можно допустить такой способ самозащиты, как установка замка в изолированной части помещения пользователя для ограничения доступа посторонних лиц, разделение по инициативе пользователя лицевых счетов между ним и собственником для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В качестве самостоятельных способов защиты жилищных прав можно назвать предусмотренные ст. 66 ЖК РФ меры защиты нанимателя жилого помещения по договору социального найма при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. ЖК РФ дает право нанимателю жилого помещения по договору социального найма в такой ситуации по своему выбору потребовать:

— уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;

— возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Статья написана по материалам сайтов: spblib.ru, litportal.ru, studopedia.net.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector