+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Характеристика договора социального найма жилого помещения 2019 год

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса).

Характеристика договора найма жилого помещения: он является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Предметом договора найма жилого помещения является изолированное (имеющее отдельный вход), благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса, ст. 40, 52 ЖК). Это может быть жилой дом, квартира либо их части.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем – только физическое лицо.

Форма договора найма жилого помещения может быть только письменная.

Срок договора найма жилого помещения может быть как определенный, так и неопределенный.

Виды договора найма жилого помещения:

  • договор социального найма жилого помещения;
  • договор коммерческого найма жилого помещения. Названные выше виды договора найма жилого помещения различаются между собой:
  • основаниями их заключения;
  • формой собственности наймодателя на сдаваемое в наем жилое помещение;
  • размером жилого помещения, являющегося предметом договора;
  • сроком действия договора;
  • способом определения оплаты за пользование жилым помещением;
  • условиями договора;
  • правомочиями сторон договора;
  • источниками их правового регулирования.

Оба вида договора регулируются гл. 35 Гражданского кодекса, однако к договору социального найма относятся только семь из восемнадцати статей. Это ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681, п. 1–3 ст. 685 Гражданского кодекса. Кроме них указанный вид договора регулируется Жилищным кодексом, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. и рядом других нормативных актов.

  • Договор социального найма жилого помещения
  • Правомочия сторон договора социального найма жилого помещения
  • Договор коммерческого найма жилого помещения

Правовая характеристика договора социального найма жилого помещения

Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения

Это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Особенностью договора социального найма жилого помещения является то, что он заключается без установления срока его действия (ч.2 ст.60 ЖК РФ). Его квалифицирующими признаками являются субъектный состав и предмет договора.

Так, Шилов А.А. обратился в суд с иском к Администрации Советского района г. Ростова-на-Дону, МУ ДМИБ Советского района г. Ростова-на-Дону, в котором просил суд обязать Администрацию Советского района г. Ростова-на-Дону заключить с ним, а также членами его семьи — договор социального найма жилого помещения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 03.12.2010 года администрация отказала ему в заключении договора социального найма сославшись на то, что ему необходимо получить согласие собственника — ДИЗО г. Ростова-на-Дону. При подаче необходимого пакета документов, он предоставил выписку из реестра объектов муниципальной собственности, в которой указано, что спорная квартира включена в реестр объектов муниципальной собственности города на основании Постановления Главы администрации города Ростова-на-Дону №1012 от 04.07.1996 года. Балансодержателем является МУ Дирекция муниципального имущества и благоустройства Советского района г. Ростова-на-Дону». Истец считает, что полученный отказ ответчика в заключении с ним и членами его семьи договора социального найма для дальнейшей приватизации указанной квартиры нарушает его право на приватизацию квартиры и является неправомерным.

Решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 14 февраля 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано. В кассационной жалобе Шилов А.А. в лице представителя Н. Черныш просит отменить решение суда, считает его незаконным и необоснованным.

Стоит отметить, что форма договора — письменная. В договоре социального найма должны быть указаны члены семьи нанимателя жилого помещения (ч.3 ст.69 ЖК РФ), к которым относятся 3 категории граждан (ст.69 ЖК РФ): во-первых, его супруг, а также дети и родители, проживающие совместно с данным нанимателем, бесспорно являются членами семьи нанимателя жилого помещения; во-вторых, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя при условии, что они вселены им в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство. Наконец, в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности, а дееспособные члены семьи в силу закона несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч.2 ст.69 ЖК РФ).

Предоставление гражданам жилых помещений по договору социального найма. Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятого органом местного самоуправления (ч.4 ст.57 ЖК РФ). Жилые помещения предоставляются по договору социального найма ограниченному кругу субъектов. ЖК РФ регулирует данный вопрос в соответствии с ч.3 ст.40 Конституции РФ, согласно которой малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами.

Так, Администрация Советского района обратилась в суд с иском к Байкузину М.В. о понуждении заключить договор социального найма, ссылаясь на то, что по решению Обливского районного суда от 26.11.2009г. Администрация Советского района обязана предоставить Байкузину М.В. вне очереди жилое помещение по договору социального найма жилой площадью не ниже установленных социальных норм.06.05.2010г. на основании указанного решения суда в отношении Администрации Советского района возбуждено исполнительное производство.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В материалах исполнительного производства имеется акт совершения исполнительных действий, согласно которому было осмотрено жилое помещение выставленное на аукцион по приобретению жилых помещений для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа в возрасте от 18 до 23 лет, находящихся под опекой (попечительством) на территории Советского района Ростовской области в 2010году.

Из заявления Байкузина М.В. усматривается, что он отказывается от предложенного дома, выставленного на аукцион по причине того, что дом находится очень далеко от центра.

Из заявления Байкузина М.В. усматривается, что он отказывается от предложенного дома, выставленного на аукцион, по причине того, что дом находится за от ст. Н-ской, и ему не на чем добираться на работу. У него родился ребенок, который будет нуждаться в больнице и детском саде. Он согласен только на дом, расположенный в ст. Н-ской.

В судебном заседании ответчик подтвердил, что зарегистрирован в ст. Н-ской по месту жительства брата, где проживает до настоящего времени, работает.

Суд не принимает доводы представителя истца о том, что администрация Советского района вправе приобретать жилые дома для детей сирот в границах соответствующего муниципального образования. Учитывая, что ответчик не согласен проживать в другом населенном пункте, то требования истца не подлежат удовлетворению.

Доводы представителя истца о том, что ответчик отказывался в рамках исполнительного производства принять предоставляемые ему квартиры в ст. Советской и потому было приобретено жилье в слободе Чистяково, суд находит не состоятельными, поскольку действующее законодательство не содержит требования о получении согласия лица из числа детей — сирот, на приобретение ему жилья по месту его жительства (за исключением приобретения жилья за пределами границ населенного пункта).

Доводы представителя ответчика о том, что представленный акт обследования жилого дома не соответствует требованиям действующего законодательства, суд считает обоснованными.

Согласно акту обследования жилого дома проведенного комиссией в составе: заместителя главы администрации по муниципальному имуществу НИС, ведущего специалиста по охране прав несовершеннолетних КСЮ, директора «Советского ЖКХ» ЯЮВ, специалиста по архитектуре КМН у данного жилого помещения цоколь, стены и крыша находятся в хорошем состоянии, дверные коробки не деформированы, трещин и гнили нет, внутренняя отделка в хорошем состоянии, заключение — здание находится в хорошем состоянии.

Однако суд считает, что данный акт не соответствует требованиям закона и потому является недопустимым доказательством.

Между тем, в указанном акте отсутствуют сведения о наличии в самом населенном пункте, где расположен дом, приобретенный для Байкузина М.В., вышеперечисленных инженерных систем, отсутствует заключение комиссии о пригодности данного жилого дома для постоянного проживания.

В ходе судебного разбирательства истцом представлен акт обследования жилого дома, и заключение комиссии о пригодности данного дома для постоянного проживания.

Однако в этом акте так же не отражены сведения о наличии в самом населенном пункте, где расположен дом, приобретенный для Байкузина М.В., вышеперечисленных инженерных систем, о наличии в этом доме хозяйственно-питьевого водоснабжения, водоотведения, в связи с чем невозможно сделать вывод о благоустроенности жилого дома по отношению к местности.

Представленный представителем истца в судебное заседание акт технического обследования строительных конструкций жилого дома, составленный специализированной организацией ООО «Техпроектнадзор», не имеет правового значения при рассмотрении данного спора, поскольку данный акт не был представлен комиссии при составлении акта обследования жилого помещения (до принятия решения о приобретении данного жилого дома), а так же не был предметом исследования комиссии при составлении акта о пригодности данного дома для постоянного проживания

Учитывая, что решение муниципального органа о предоставлении жилого помещения Байкузину М.В. было принято на основании акта обследования жилого дома, который не отвечает требованиям, изложенным в Положении о признании помещения жилым, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47., акт обследования жилого дома не содержит сведений о том, что жилое помещение отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, то при таких обстоятельствах, оснований полагать, что Байкузину М.В. предоставлено благоустроенное жилое помещение (по отношению к местности) не имеется.

Поскольку в судебном заседании установлено, что решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения Байкузину М.В., состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, принято без соблюдения требований ч.2,3 ст.15, ч.5 ст.57 ЖК РФ, то оснований для заключения договора социального найма не имеется и потому иск не подлежит удовлетворению в полном объеме Решение Обливского районного суда Ростовской области от 28 апреля 2011 г. по делу № 2-106/2011 // СПС КонсультантПлюс.

Это интересно:  Молодая семья программа 2019 ипотека втб 2019 год

Жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда предоставляются, во-первых, гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма; во-вторых, отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам милиции, прокурорам и следователям прокуратуры).

Гражданин признается нуждающимся в жилом помещении по основаниям, предусмотренным в ст.51 ЖК РФ:

1) если гражданин не является ни нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя, ни собственником жилого помещения или членом семьи собственника;

2) если гражданин является нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника, но: а) обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы, установленной органом местного самоуправления; б) проживает в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; в) проживает в квартире, занятой несколькими семьями, и в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно (например, активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза) Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. — М., 2012. — С. 213. . Причем гражданин не имеет иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

Для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма необходимо, чтобы он был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещениях, за исключением некоторых случаев (например, при сносе жилого дома, в котором проживает гражданин). Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства с представлением документов, подтверждающих право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Кроме того, ч.2 ст.57 ЖК РФ устанавливает внеочередное предоставление жилых помещений.

Жилые помещения должны предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Размер предоставляемого жилого помещения зависит от нормы предоставления, которая устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов (ст.50 ЖК РФ). При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ст.58 ЖК РФ).

Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения в целом аналогичны правам и обязанностям сторон по договору коммерческого найма, поэтому остановимся на особенностях, характерных для договора социального найма.

Для вселения супруга, своих детей и родителей нанимателю согласия наймодателя не требуется, однако необходимо получить письменное согласие членов его семьи. После вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи не должна быть менее учетной нормы. Данные условия могут не соблюдаться при вселении к родителям их несовершеннолетних детей. Для вселения других граждан в качестве членов семьи, кроме того, должно быть получено согласие наймодателя.

Наниматель наделяется правом на обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации, при этом должно быть получено письменное согласие обоих наймодателей (ч.5 ст.72 ЖК РФ). Количество участников обмена не ограничивается при условии, что общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи не будет менее учетной нормы. Если в обмениваемом жилом помещении в качестве членов семьи нанимателей проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, то обмен жилыми помещениями может быть осуществлен только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. В таком согласии может быть отказано в случае, если обмен жилыми помещениями нарушает права или законные интересы указанных лиц Жуйкова В.М. Комментарий к Жилищному Кодексу РФ. — М.: Юрайт, 2012. — С. 165. .

Обмен может быть добровольным и принудительным. Обмен на добровольных началах осуществляется с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Члены семьи нанимателя вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения на два и более жилых помещения, находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Обмен жилыми помещениями не допускается в случаях, предусмотренных ст.73 ЖК РФ, перечень которых носит исчерпывающий характер.

Наниматель имеет право на замену жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, на жилое помещение меньшего размера с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи (ст.81 ЖК РФ). Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

Наниматель вправе разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (ст.80 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ. Жилое помещение предназначено для проживания граждан, при этом допускается использование жилого помещения гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ст.17 ЖК РФ).

Изменению договора социального найма жилого помещения специально посвящена ст.82 ЖК РФ, которая предусматривает 2 основания изменения договора:

1) объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире, пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма. В этом случае наниматели вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений;

2) требование дееспособного члена семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя о признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя при жизни нанимателя (с его согласия), а также в случае смерти нанимателя.

По инициативе нанимателя расторжение договора осуществляется:

1) вследствие выезда нанимателя и членов его семьи из жилого помещения в другое постоянное место жительства, в этом случае договор считается расторгнутым со дня выезда (ч.3 ст.83 ЖК РФ);

2) по требованию нанимателя, которое может быть заявлено в любое время с письменного согласия членов его семьи, проживающих совместно с ним. При этом не требуется заблаговременного предупреждения об этом наймодателя.

По требованию наймодателя расторжение договора социального найма жилого помещения допускается в судебном порядке. Расторжение договора социального найма влечет выселение нанимателя и членов его семьи. Возможны следующие варианты выселения:

1) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

2) с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;

3) без предоставления другого жилого помещения.

Выселение договора социального найма с предоставлением благоустроенного жилого помещения осуществляется в следующих случаях:

1. Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с необходимостью использования для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором находится жилой дом. В этом случае другие благоустроенные жилые помещения предоставляются выселяемым гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе дома (ст.86 ЖК РФ).

2. Если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение в соответствии с гл.3 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение предоставляет наймодатель.

3. Если жилое помещение признано непригодным для проживания. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Благоустроенное помещение предоставляется наймодателем.

4. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение либо вообще не может быть сохранено, либо его общая площадь уменьшится настолько, что проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, наоборот, увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. Жилое помещение должно быть предоставлено нанимателю до начала капитального ремонта или реконструкции дома.

Если же в результате капитального ремонта или реконструкции занимаемое нанимателем жилое помещение не претерпит существенных изменений, возможны два варианта:

2) с расторжением договора социального найма — с согласия нанимателя и членов его семьи наймодатель может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма (ч.2 ст.88 ЖК РФ).

Предоставляемое помещение должно быть:

1) благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта (не установлено общих критериев благоустроенности жилого помещения). Данное требование должно соблюдаться независимо от степени благоустроенности жилого помещения, из которого производится выселение;

2) равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Если общая площадь жилого помещения на одного члена семьи нанимателя существенно превышает норму предоставления, размер предоставляемого жилого помещения не может быть уменьшен;

Это интересно:  Программа молодая семья 2019 приморский край 2019 год

3) находиться в черте данного населенного пункта, при этом местоположение жилого помещения в населенном пункте не имеет значения.

Если наниматель занимал квартиру или не менее чем две комнаты, то он соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ст.89 ЖК РФ).

Выселение с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (ст.90 ЖК РФ) возможно в случае невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги без уважительных причин более 6 месяцев. Размер предоставляемого жилого помещения определяется исходя из 6 квадратных метров жилой площади на человека (размер жилого помещения, установленный для вселения граждан в общежитие).

Без предоставления другого жилого помещения (ст.91 ЖК РФ) подлежат выселению граждане (наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи), которые используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и законные интересы соседей, либо бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (ст.91 ЖК РФ). Предварительно наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если после предупреждения наймодателя нарушения не будут устранены, то виновные граждане могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию не только наймодателя, но и других заинтересованных лиц.

Без предоставления другого жилого помещения выселяются из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Понятие и характеристика договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения является, на ряду с договором коммерческого найма жилого помещения, разновидностью договора найма жилого помещения.

Легальное определение договору социального найма жилого помещения дается в статье 60 Жилищного кодекса Российской Федерации: «По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом»[1]

Таким образом, исходя из положения легального определения, получаем, что по договору социального найма жилого помещения, жильё предоставляется из государственного и муниципального жилищных фондов.

Их понятия даны в статье 19 Жилищного кодекса Российской Федерации:

· государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

· муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Удельный вес государственного жилищного фонда страны является незначительным. В соответствии с п.2 Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. №3020-I «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краёв, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» весь жилищный фонд, который ранее находился ранее в управлении местных Советов народных депутатов, был передан в собственность органов местного самоуправления. Вследствие, в государственной собственности остались только жилые помещения, числящиеся на тот момент на балансе различных федеральных предприятий и организаций. Исключение составляют лишь Москва и Санкт-Петербург, в которых большая часть жилищного фонда находится не в собственности муниципальных образований, а в государственной собственности данных субъектов федерации.[2]

Согласно п.1 ст.50 Федерального закона от 6 октября 2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в собственности муниципальных образований находится жилищный фонд социального использования для обеспечения для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в соответствующих поселениях и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилой площадью на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда. [3]

Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения, а также права и обязанности, проживающих в нем лиц, регулируются Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами. Нормы Гражданского кодекса применяются к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Гражданском кодексе случаях. Имеются в виду форма договора, сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения, обязанности нанимателя жилого помещения, положения о временных жильцах, ремонте жилого помещения, договоре поднайма. Во-вторых, нормы главы 35 Гражданского кодекса регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Договор социального найма жилого помещения – договор консенсуальный, т.е права и обязанности сторон договора возникают с момента его заключения, двусторонний (двусторонность предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения), как правило, возмездный, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание, ремонт этого помещения и за коммунальные услуги (п. 2 ст. 156 ЖК РФ). В качестве исключения такой договор может быть безвозмездным: наниматель освобожден от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем), если он признан малоимущим гражданином, но при этом он обязан вносить плату за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги (п. 9 ст. 156 ЖК РФ). Исключение составляют лишь те жилые помещения, которые входят в муниципальный жилищный фонд социального использования.

Характеристика договора социального найма жилого помещения

Обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Защита прав потребителей в России. Меры гражданско-правовой ответственности наймодателя. Обеспечение и предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Рубрика Государство и право
Вид контрольная работа
Язык русский
Дата добавления 21.05.2015
Размер файла 9,4 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Охарактеризуйте договор социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Особенности договора социального найма состоят в следующем:

1) объект договора — изолированное жилое помещение, что не обязательно для договора коммерческого найма;

2) объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном);

3) в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации и ее субъекта или местного самоуправления; нанимателем может быть физическое лицо;

4) по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;

5) проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и выполняют все обязанности, определенные в договоре, наравне с нанимателем;

6) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;

7) договор социального найма носит бессрочный характер.

Норма части 3 статьи 60 ЖК РФ предусматривает дополнительные гарантии для нанимателей. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения такого договора.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Согласно части 1 статьи 61 ЖК РФ, наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Типовой договор утверждается Правительством России. Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ).

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) проводить капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма выполняет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. В соответствии со статьей 66 ЖК РФ наймодатель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением обязанностей наймодателя.

Это интересно:  Мат капитал на улучшение жилищных условий 2019 2019 год

Если наймодатель не обеспечивает нанимателю надлежащее качество необходимых коммунальных услуг, то наниматель вправе потребовать уменьшения размеров оплаты за услуги и возмещения убытков. Если же эта обязанность не выполнена из-за исполнителей услуг, то наниматель вправе предъявить свои требования наймодателю или исполнителю в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей». Ответственность исполнителя определяется Гражданским кодексом, Законом РФ «О защите прав потребителей», постановлением Правительства России от 26 сентября 1994 г. N 1099 «Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов». Например, обнаружив, что предоставляемые услуги не отвечают необходимому уровню качества, потребитель вправе потребовать от исполнителя уменьшения оплаты услуг. За нарушение установленных договором сроков устранения недостатков в качестве предоставляемых услуг или превышение допустимых перерывов в предоставлении услуг исполнитель обязан уплатить неустойку в размере трех процентов за каждый день просрочки, если срок или перерыв определен в днях, и один процент за каждый час просрочки, если срок или перерыв определен в часах.

Исполнитель несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя в полном объеме, а также за моральный вред в размере и порядке, определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации. Исполнитель освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления услуг, если докажет, что оно произошло вследствие непреодолимой силы (п. 6 Правил). Перечень мер гражданско-правовой ответственности наймодателя, предусмотренный частью 2 статьи 66 ЖК РФ, не исчерпывающий. Другие меры ответственности могут быть установлены договором социального найма жилого помещения.

Права и обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения определяются Жилищным кодексом России, другими федеральными законами, в частности Гражданским кодексом (гл. 35 ГК РФ), и договором социального найма.

Указами Президента, постановлениями Правительства России и актами федеральных органов исполнительной власти не могут приниматься акты, устанавливающие права и обязанности нанимателя. Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденные постановлением Советом Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415, в части определения прав и обязанностей нанимателя не подлежат применению. Субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления не вправе принимать акты, регулирующие эти вопросы. договор наниматель право коммунальный

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

— вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

— сдавать жилое помещение в поднаем;

— разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

— осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

— требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма может иметь и иные права, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

— использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом;

— обеспечивать сохранность и поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, проводить его текущий ремонт;

— своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

— информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма выполняет и иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).

Статья 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относит проживающих совместно с ним его супруга или супругу, детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи; он самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Наниматель с согласия, выраженного в письменной форме, членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или, с письменного согласия членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи (ст. 70 ЖК РФ). Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, если после их вселения общая площадь жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение договора социального найма жилого помещения: в нем необходимо указать нового члена семьи нанимателя.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

Иванов с женой и двумя детьми 5 и 8 лет занимал 2-х комнатную квартиру в г. Екатеринбурге общей площадью 60 м. кв. В январе 2009 г. он обратился с заявлением в администрацию Железнодорожного района с просьбой поставить его на учет для улучшения жилищных условий на условиях социального найма. К заявлению он приложил справку о том, что имеет доход ниже официально установленного прожиточного минимума, а также справку, что он является инвалидом труда третей группы.

Какое решение должна принять администрация Железнодорожного района?

Администрация Железнодорожного района будет вынуждена отказать гражданину Иванову в постановке его на учёт для улучшения жилищных условий т.к. в городе Екатеринбурге учетная норма на одного человека составляет 10 кв.м. Из этого следует, что гражданин Иванов и его семья обеспеченны жильем. Оснований на то, что гражданин Иванов нуждается в улучшении жилищных условий нет.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Понятие и сущность договора социального найма жилого помещения. Передача жилого помещения нанимателю на основании решения органа местного самоуправления. Сравнение договоров социального и коммерческого найма. Права и обязанности нанимателя и наймодателя.

контрольная работа [28,0 K], добавлен 29.06.2013

Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище и на получение жилого помещения по договору социального найма. Порядок, предпосылки заключения и предмет договора социального найма жилого помещения. Права и обязанности наймодателя и нанимателя.

дипломная работа [182,4 K], добавлен 26.07.2017

Общеправовая характеристика договора социального найма жилого помещения: понятие и признаки, предмет, форма и сроки договора. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения. Гражданско-правовая ответственность сторон по договору.

дипломная работа [106,5 K], добавлен 13.08.2012

Понятие, предмет и форма договора социального найма жилого помещения. Права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору. Требования к жилым зданиям и помещениям общественного назначения. Процедура признания помещения жилым.

контрольная работа [26,6 K], добавлен 08.10.2015

Понятие и элементы договора найма жилого помещения, содержание договора найма жилого помещения, договор найма жилого помещения с участием военнослужащего, порядок учёта и предоставления военнослужащим жилого помещения по договору социального найма.

дипломная работа [130,3 K], добавлен 01.04.2003

Порядок заключения и прекращения договора социального найма жилого помещения в соответствии с российским законодательством. Выселение нанимателя жилого помещения по договору социального найма с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

курсовая работа [72,5 K], добавлен 11.03.2011

Понятие, предмет и форма договора социального найма, права и обязанности сторон. Правовые проблемы, возникающие при предоставлении гражданам жилого помещения по договору найма. Порядок изменения договора социального найма, основания расторжения.

курсовая работа [50,8 K], добавлен 21.12.2010

Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище и право граждан на получение жилого помещения по договору социального найма. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения. Права и обязанности наймодателя помещения.

дипломная работа [181,0 K], добавлен 19.06.2017

Характеристика договора найма жилого помещения, его основные виды и формы. Стороны и содержание, порядок заключения договора найма. Отношения по договору найма. Особенности договора социального найма жилого помещения. Коммерческий наем жилого помещения.

курсовая работа [736,2 K], добавлен 26.06.2013

Обеспечение реализации прав граждан на жилище, существенные условия договора жилого найма. Правовой статус нанимателя, наймодателя, государства и муниципальных образований как участников правоотношений коммерческого найма жилого помещения в г. Ярославль.

дипломная работа [96,6 K], добавлен 10.04.2017

Статья написана по материалам сайтов: studbooks.net, lektsii.org, knowledge.allbest.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector