+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Ипотека на самовольную постройку судебная практика 2019 год

Что случилось?

Самострой не может быть в залоге

Спорное здание было незаконно реконструировано и по закону теперь является самовольной постройкой. Суды дух инстанций учли это обстоятельство и признали ипотеку недействительной. Такое решение основано на том, что нахождение имущества в залоге препятствует его приведению в первоначальное состояние или сносу. Ведь законом прямо запрещено распоряжаться самовольной постройкой тому, кто ее возвел. Однако банк имеет другую точку зрения на этот счет. В своей жалобе в ВС РФ банкиры указали на недобросовестность залогодателя. Ведь обременение со спорной недвижимости было снято именно по его иску. А подаче этого иска предшествовал арест здания за долги по кредитам другой компании. Фактически на тот момент здание уже было нельзя давать в залог по нормам статьи 222 Гражданского кодекса РФ , так как в нем без согласования добавили третий этаж и реконструировали подвал.

Банк отмечает в своем иске, что до сих пор ипотеку никто не оспаривал. А когда стало понятно, чторайонный суд решит обратить взыскание на объекты залога», залогодатель решил таким образом вывести имущество из-под удара. Ведь фактически владелец недвижимости совсем не стремится признать ее самовольной постройкой, а только хочет снять залоговое обременение под этим предлогом. Рассмотрение спора в ВС РФ назначено на 21 сентября 2018 года. PPT. ruбудет следить за развитием ситуации и обязательно проинформирует читателей об итогах этого дела.

ВС признал законной ипотеку с перестроенным зданием

Фирма попросила признать ипотеку незаконной, ссылаясь на то, что заложенное здание незаконно реконструировали и это теперь самовольная постройка. Два суда согласились с этим. Банк же оспорил такой вывод в Верховный суд, указав на недобросовестность залогодателя.

Попытка снять залог

Ссылка на злоупотребление правом

В своей жалобе заявитель утверждал, что первая инстанция и Окружной суд вышли за пределы исковых требований и необоснованно применили нормы ст. 222 ГК о самовольной постройке, хотя предмет этого разбирательства – оспаривание договора ипотеки. Кроме того, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, которые подтверждают предполагаемое самовольное строительство, указал ответчик.

Андрей Корницкий, руководитель проектов АБ «S&K Вертикаль», на заседании в ВС пояснил, что две инстанции ошибочно квалифицировали договор ипотеки как крупную сделку, так как подтверждающая это бухгалтерская отчётность в материалах дела отсутствует. Адвокат ответчика ссылался и на то, что требования истца направлены не на защиту его якобы нарушенных прав, а на незаконное снятие обременения: «Фактически представляют собой злоупотребление правом».

Алина Яншина из АБ «S&K Вертикаль», также представляющая интересы банка, обратила внимание и на то, что требования об оспаривании договора ипотеки имеют обязательственный, а не вещный характер, следовательно, к ним должны применяться положения об исковой давности.

ВС согласился с такой позицией ответчика и постановил акты первой инстанции с окружным судом отменить, а решение апелляции оставить в силе. Таким образом, ипотеку признали законной.

Иск залогодателя о ничтожности ипотеки из-за того, что в залог передана самовольная постройка, —это злоупотребление правом

Суть дела

В 2012 г. АО «С-Гений» (далее — залогодатель) заключило договор ипотеки с ООО «Банк „МБА-Москва“» (далее — банк). Залогодатель передал в залог банку нежилое помещение площадью почти 3000 кв. м. и право аренды земельного участка в обеспечение заемных обязательств ООО «Рома С Компания А». Ипотеку зарегистрировали в ЕГРП. Заемщик кредитные обязательства не исполнил. В 2016 г. банк обратился с иском в суд, который принял решение обратить взыскание на заложенную недвижимость в пользу банка.

Это интересно:  Жилищные права могут быть ограничены на основании 2019 год

Однако залогодатель явно не собирался расставаться со своим имуществом и подал иск о признании договора ипотеки недействительным. Он ссылался на злоупотребление со стороны бывшего директора, который передал в залог незаконно реконструированное здание. В нем был построен дополнительный этаж и обустроено подвальное помещение. В результате площадь здания увеличилась на 1500 кв. м. Залогодатель указал, что положения ст. 222 ГК РФ о самовольных постройках распространяются в том числе на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). То есть в залог было передано здание с признаками самовольной постройки. При этом лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (ст. 222 ГК РФ). Это означает, что сделка по передаче в залог незаконно реконструированного здания ничтожна (ст. 168 ГК РФ).

Одновременно в дело вступил единственный акционер залогодателя в качестве третьего лица. Акционер заявил, что сделка недействительна еще и потому, что он не давал согласие на ее совершение.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции признал договор ипотеки ничтожным, причем сразу по двум основаниям. Во-первых, он подтвердил, что реконструированное здание является самовольной постройкой. При этом суд не принял во внимание довод банка о том, что залогодатель злоупотреблял своими правами, ссылаясь на такое основание недействительности. В частности, банк заявлял, что залогодатель сам незаконно реконструировал здание, потом передал его в залог, а когда дело дошло до обращения взыскания на эту недвижимость, он решил оспорить сделку. Кроме того, суд поддержал залогодателя в том, что тот не мог легализовать самовольную постройку из-за наличия в реестре записи о регистрации ипотеки.

Во-вторых, суд указал, что поскольку сделка являлась крупной, для совершения оспариваемого договора ипотеки требовалось одобрение акционера. Здесь, правда, все оказалось не так просто. Дело в том, что в процессе рассмотрения дела банк представил копии выписок из реестра акционеров, которые ему представил залогодатель при заключении договора ипотеки. В этих выписках в качестве акционера было указано одно лицо (оно же директор залогодателя), тогда как фактически акционером было совершенно другое. Также суд отклонил заявление банка о пропуске срока исковой давности.

Апелляционная инстанция отменила решение первой инстанции и отказала залогодателю в иске. Суд решил, что договор ипотеки являлся не ничтожной, а оспоримой сделкой. И срок исковой давности для ее оспаривания (один год) уже истек. Одновременно апелляция признала, что банк является добросовестным залогодержателем. Он не должен был знать о совершении сделок с нарушением корпоративного порядка их одобрения. Ведь если в обществе один акционер, который одновременно является директором, то одобрение крупной сделки не требуется. А залогодатель как раз представил банку выписку из реестра, из которой следовало, что директор является одновременно акционером общества. В такой ситуации у банка не было оснований требовать от залогодателя дополнительные документы. А вот вопрос о ничтожности сделки в силу того, что здание имело признаки самовольной постройки, апелляция обошла вниманием.

Это интересно:  Договор социального найма жилого помещения судебная практика 2019 год

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции. В основу его позиции тоже легли только корпоративные основания. Суд указал, что сделка требовала одобрения акционера, поскольку, как выяснилось, директор и акционер — разные лица. При этом он отказался признать банк добросовестным залогодержателем, поскольку тот, являясь профессиональным участником финансового рынка, вправе был затребовать любую информацию, в том числе регистрационный журнал общества, из которого бы он смог увидеть, что акционер залогодателя — другое лицо. Но банк этого не сделал.

Позиция ВС РФ

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила постановление кассации и оставила в силе постановление апелляционной инстанции. То есть залогодателю не удалось оспорить договор ипотеки.

Вывод кассации о ничтожности ипотеки из-за отсутствия ее одобрения со стороны акционера коллегия посчитала необоснованным. Она указала, что при рассмотрении иска о признании недействительной крупной сделки или сделки с заинтересованностью нужно исследовать вопрос о добросовестности контрагента общества. Сделка не может быть признана недействительной, если будет установлено, что другая сторона не знала и не должна была знать о несоблюдении установленного корпоративным законодательством порядка одобрения такой сделки (ст. 79, 84 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», подп. 3 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью»). В противном случае на добросовестного контрагента при отсутствии к тому оснований будут возлагаться риски последствий, связанных с нарушением обществом, его участниками и органами управления при заключении договора требований, предусмотренных Федеральным законом от 26.12.95 № 208-ФЗ и определяющих, прежде всего, внутренние взаимоотношения в самом обществе.

У банка как у разумного участника оборота не должно было возникнуть сомнений в правдивости заявлений директора залогодателя. Ведь директор представил ему выписку из реестра, в которой было указано, что он же и является акционером. Вывод кассации о том, что банк должен был истребовать иные документы (регистрационный журнал), ошибочен. Кассация в нарушение сложившейся судебной практики неверно возложила на банк бремя доказывания собственной добросовестности. Наоборот, недобросовестность банка обязан был доказать залогодатель и его акционер, подтвердив, что банк располагал иной информацией об акционерах. Однако такого рода документы не были представлены.

Также ВС РФ отметил, что у акционера залогодателя вообще не было полномочий на оспаривание сделки по данному основанию (п. 37 постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 № 19 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона „Об акционерных обществах“).

Коллегия отметила, что необоснованно и требование залогодателя о признании ипотеки ничтожной из-за передачи в залог незаконно реконструированного здания. Она указала, что поскольку иск о признании объекта самовольной постройкой в другом процессе не рассматривался, суды не должны были исследовать в этом деле обстоятельства, связанные с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил при реконструкции нежилого здания. Запись о правах добросовестного залогодержателя на здание можно аннулировать лишь в случае принятия решения о сносе самовольной постройки и его исполнения (абз. 3 п. 23 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Кроме того, залогодатель как собственник нежилого здания должен был обладать полной информацией об этом объекте. Он выразил волю на передачу здания в ипотеку, подписав договор и представив необходимые документы для государственной регистрации обременения, при этом не оспаривал сделку вплоть до возбуждения в суде производства по делу об обращении взыскания на заложенное имущество. Также залогодатель не предпринял никаких мер к устранению недостатков недвижимости, которые якобы имели место, путем приведения здания в надлежащее состояние. Это означает, что иск направлен исключительно на снятие обременения с одновременным сохранением как самого объекта в натуре, так и записи в государственном реестре о праве собственности залогодателя на него. Такое поведение указывает на злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

Это интересно:  Молодая семья программа 2019 черкесск 2019 год

Таким образом, поскольку залогодатель, оспаривая договор ипотеки, действовал недобросовестно, а решение о сносе нежилого здания как самовольной постройки не принималось, сделку нельзя признать ничтожной.

Ипотека на самовольную постройку судебная практика

Споры, вытекающие из договора залога недвижимого имущества (ипотеки) многогранны, и разрешая конкретный спор, суды применяют не только нормы закона, непосредственно призванного регулировать правоотношения сторон ( закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), но и общие и специальные нормы части первой и второй Гражданского кодекса РФ, Земельного , Семейного , Жилищного кодексов Российской Федерации.

Очевидно, что большинство судебных споров, вытекающих из договора ипотеки связаны со взысканием задолженности по кредиту и обращением взыскания на заложенное имущество. Данные иски банков и владельцев закладной нередко являются поводом для должника заявить встречный иск о признании договора о залоге недвижимости недействительным или незаключенным. В качестве основания иска, как правило, указаны несогласованность в договоре ипотеки всех существенных условий (незаключенный договор) или несоответствие договора ипотеки закону (отсутствие согласия супруга на сделку по отчуждению. отсутствие согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего, отсутствие прав на передаваемое в залог (ипотеку) имущество, передача в ипотеку здания или сооружения без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, и т.д.)

Рассматриваются судами и иные дела по спорам, вытекающим из договора залога недвижимости (ипотеки).

Как, например отмечено в » Обобщении судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества , в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенного Астраханским областным судом, «в основном категории рассмотренных дел представлены соответственно характеру заявленных исковых требований следующим образом:

  • о взыскании банковской задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество;
  • об оспаривании договора залога,
  • об изменений условий договора залога (ипотеки) в связи с разделом недвижимого имущества, являющегося предметом залога,
  • о прекращении ипотеки, в связи с исполнением обеспеченного обязательства».

Следует сказать, что в большинстве случаев в признании договора ипотеки недействительным или незаключенным суды отказывают, т.к. истец обычно ссылается на нарушения закона, которые суд либо таковыми не считает, либо считает нарушения несущественными и не влекущими желаемых для истца последствий.

Статья написана по материалам сайтов: pravo.ru, www.eg-online.ru, logos-pravo.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector