+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

На что можно потратить деньги капитального ремонта 2019 год

Разъяснения правил использования средств на капитальный ремонт, накопленных на спецсчетах

В связи с многочисленными обращениями об особенностях проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома за счёт средств, накопленных на специальном счёте, НКО «Фонд капитального ремонта» разъясняет следующее.

Права на денежные средства, находящиеся на специальном счёте, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме, а не владельцу специального счёта (статья 36.1 Жилищного кодекса). В связи с этим операции по перечислению со специального счёта денежных средств организациям, выполнявшим работы по капитальному ремонту общего имущества, осуществляются банком при обязательном предоставлении протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении такого ремонта.

В соответствии со ст. 174 Жилищного кодекса средства фонда капитального ремонта многоквартирного дома, независимо от выбранного способа формирования этого фонда, могут использоваться исключительно для оплаты работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В связи с этим собственниками помещений в многоквартирном доме при принятии решения необходимо обращать особое внимание на вид работ, выполнение которого предлагается оплатить со специального счета. Перечень видов работ, которые могут выполнятся за счёт средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса, установлен статьей 9 Закона Кировской области от 02.07.2013 № 298-ЗО и включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада, утепление фасада, требующего утепления;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома;

7) разработка проектной документации (в случае, если ее разработка требуется в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

8) проведение государственной экспертизы проектной документации (в случае, если ее проведение требуется в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

9) проведение строительного контроля;

10) изготовление технического паспорта многоквартирного дома, осуществляемое один раз в течение срока реализации региональной программы в отношении многоквартирного дома, включенного в региональную программу.

Проведение иных видов работ, например, работ по установке коллективных приборов учёта потребления коммунальных ресурсов, по благоустройству территории, по ремонту подъездов, могут выполняться только при условии установления взноса на капитальный ремонт больше, чем установленный минимальный размер этого взноса, за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного за счет такого превышения (ст. 166 Жилищного кодекса), иначе использование средств специального счета на оплату таких работ будет незаконным.

Кроме того, при выполнении работ, предусмотренных статьёй 9 Закона Кировской области от 02.07.2013 № 298-ЗО, следует обратить внимание на то, чтобы по своему объёму выполняемые работы относились к работам именно по капитальному, а не к текущему ремонту.

Разграничение объёмов работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонте, определено Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, утвержденным Госстроем России, исходя из которых удельный вес заменяемых элементов жилых зданий в процессе капитального ремонта должен превышать 50% по кровельным покрытиям, 15% по остальным конструкция и инженерному оборудованию. Выполнение работ в меньшем объеме относится к текущему ремонту, их оплата со специального счета является незаконной.

Отсутствие должного контроля со стороны собственников помещений за действиями владельцев специальных счетов приводит к нарушениям при использовании средств со специальных счетов. Так, государственной жилищной инспекцией Кировской области в прошлом году выявлено 21 нарушение, связанное с незаконным использованием средств фонда капитального ремонта, за истекший период 2017 года их число еще увеличилось.

Особенности капитального ремонта со спецсчетом

У капремонта при наличии средств на спецсчёте дома немало подводных камней.

Получается: для того, чтобы вытащить из банка свои же собственные деньги, нужно ещё долго доказывать, что они нужны именно для капитального ремонта. Как вспомнишь: общее голосование, заочный кворум, согласовать с управляющей компанией, составить и утвердить смету… С кучей бумаг идёшь в банк. А банк начинает перепроверять: правда ли всё то, что в этих бумагах написано? Это безобразие вообще-то! Мои же деньги я должна таким вот образом выцарапывать!

Капремонт: новые правила

Фото: Legion-Media

Эксперты полагают, что примерно треть домов в нашей стране нуждаются в срочном капитальном ремонте. Жилой фонд постепенно ветшает и требует вложений, но проводить капремонт за счет государства практически невозможно. Поэтому была разработана и реализуется программа софинансирования капитального ремонта зданий

Государство готово оплатить до 95 % стоимости капремонта при условии, что оставшуюся часть суммы собственники жилья соберут самостоятельно.

Ремонт — как много в этом слове!

Европейская градостроительная практика основана на утверждении, что государство не настолько богато, чтобы строить новые дома, поэтому надо реконструировать и модернизировать старые. Учитывая неблагоприятные тенденции в экономике, российские градоначальники, по всей видимости, решили взять на вооружение позитивный иностранный опыт.

Капитальный ремонт многоквартирного дома предполагает устранение неисправностей изношенных конструктивных элементов (в том числе их восстановление или замену) в целях улучшения эксплуатационных характеристик. Ремонт может быть полным и выборочным. Если планируется ремонтировать дом целиком, собственникам и арендаторам жилья могут предложить отселение на время проведения работ. Однако сегодня в целях экономии жильцов не отселяют, а проводят поэтапный ремонт. С одной стороны, жителям не надо паковать вещи, переезжать в незнакомый район, переживать за сохранность оставшегося в квартире имущества. С другой стороны, на протяжении нескольких месяцев им придется дежурить в квартире во время проведения работ. Выборочный капитальный ремонт чаще всего затрагивает однотипные участки, например фасады и крышу. Обычно работы финансируются государством и органами местного самоуправления в рамках целевых программ.

Поскольку гражданским и жилищным законодательством закреплена ответственность собственников за содержание жилья, предусмотрено два варианта финансирования капитального ремонта. Первый — полная оплата за счет собственников (по смете, пропорционально площади квартиры). Второй — софинансирование (основную часть денежных средств выделяет Государственная корпорация &laquoФонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», владельцы и арендаторы жилья оплачивают около 5 % от сметной стоимости, размер взноса соразмерен доле в общей собственности).

Кто платит взносы на капремонт?

Обязанность собственников жилых помещений нести расходы на капитальный ремонт закреплена на законодательном уровне. Наниматели муниципальных квартир собственниками не являются, они лишь пользуются жилплощадью, поэтому освобождаются от уплаты взноса на капремонт.
Те, кто приобретают жилье с помощью ипотечного кредита, не получают свидетельства о праве собственности до полной уплаты суммы займа, но тоже делают взносы на капремонт. Поскольку квартира принадлежит банку-кредитору лишь формально, а фактически ею владеет заемщик, бремя содержания имущества должен нести покупатель. Следовательно, даже «неполные» собственники жилья обязаны платить взносы, хотя это требование законодательно не закреплено. От обязанности уплачивать взносы на капремонт официально освобождены собственники помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. То же касается владельцев квартир в здании, расположенном на земельном участке, который решено изъять для государственных или муниципальных нужд.
В случае изъятия земельного участка региональный оператор обязан выплатить собственникам помещений средства из фонда капитального ремонта пропорционально размерам взносов (в том числе уплаченных предыдущими владельцами квартир). При этом собственники сохраняют право на получение выкупной цены за изымаемое жилье.
По данным статистики, после введения взноса на капитальный ремонт жилищные услуги в Москве подорожали на 41 %, в регионах рост составил от 5 до 16 %. Жилищный кодекс РФ предусматривает меры поддержки собственников квартир с низкими доходами при внесении взносов на капитальный ремонт. Таким владельцам может быть предоставлена субсидия на оплату жилья и коммунальных услуг.

Нюансы процедуры

Закон от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ (редакция 2015 г.), которым были изменены Жилищный кодекс РФ и ряд других актов жилищного законодательства, закрепил механизм проведения капитального ремонт жилого фонда в плановом порядке.

Для инициации процедуры капремонта необходимо принять на общем собрании собственников решение об участии в программе софинансирования, утвердить перечень работ и смету. Очевидно, что на составление этих документов потребуется много времени: нужно оценить состояние дома, определить необходимые работы, подсчитать их стоимость и цену материалов. Поэтому следует заранее подготовиться к общему собранию, предварительно проведя опрос жильцов, и получить принципиальное согласие на проведение капремонта. Каждая экспертиза стоит довольно дорого, так что тратить деньги из общего фонда дома следует лишь в том случае, если собственники готовы ремонтировать жилье.

Спецсчет многоквартирного дома, который управляющая компания открывает в одном из банков (их список утвержден ЦБ РФ), необходим не только для накопления средств. Домовые счета должны быть застрахованы, а размещенные на них деньги индексируются с учетом инфляции. УК по требованию жильцов обязана пополнить спецсчет капремонта средствами, собранными с 2005 г.

По общему правилу решение принимается простым большинством голосов участников собрания. Если же требуется утвердить желание владельцев жилья реконструировать здание (в том числе с его расширением или надстройкой), возвести хозяйственные постройки, отремонтировать или передать в пользование общее имущество, ввести ограничение на использование придомовой территории, то необходимо набрать не менее двух третей от общего количества голосов собственников.

Точно так же (двумя третями голосов) решается и самый важный вопрос собрания — где будут накапливаться средства. Законом предусмотрено два варианта: передать деньги региональному оператору (государственному предприятию, созданному в каждом субъекте специально для управления средствами капремонта) или поместить на специальный счет в банке (их список определен государством).

Cтепень износа жилья определяют представители БТИ по заказу управляющей компании, которая может в течение многих лет не проводить экспертизы. потому, по словам специалистов, фактическое количество домов, требующих капремонта, примерно вдвое больше заявленного

Региональный оператор будет проводить капитальный ремонт всех домов в соответствии с планом, который разработают органы местного самоуправления. (Реестры зданий, требующих ремонта, находятся в общем доступе, поэтому каждый житель может узнать, как продвигается дом в длинной очереди.) Однако в этом случае владельцы квартир платят и за себя, и «за того парня», а дождутся ли они ремонта — большой вопрос. Если же собственники жилья принимают решение об открытии специального счета, то они сами вправе определять сроки проведения работ. При этом очередность ремонта зданий, установленная местными властями, не является догмой, к тому же жители самостоятельно определяют размер взносов (и могут быстро накопить требуемые 5 % средств) и принимают решение о необходимости скорейшего проведения работ. Ремонт станет выполнять управляющая компания или любая другая строительная организация. Деньги со спецсчета в банке (им будет управлять ТСЖ) перечислят подрядчику только после подписания акта приемки работ.

Это интересно:  Положение о сносе самовольных построек 2019 2019 год

Будьте внимательны: если собственники квартир не определили место хранения средств, то деньги по умолчанию направляются в региональный фонд. На сегодняшний день жители только порядка 6 % домов в Москве приняли решение о том, кто управляет собираемыми на капремонт средствами; в регионах ситуация еще более плачевная.

Специальный счет

— Срок капремонта зависит исключительно от инициативы собственников.
— Можно включить в список дополнительные работы.
— Размер взносов определяется владельцами жилья.

— Обслуживание спецсчета в банке платное.
— Кредит, взятый при недостатке средств, придется выплачивать собственникам квартир.
— Потребуются дополнительные расходы на ведение бухгалтерской отчетности, создание и работу ревизионной комиссии, организацию взаимодействия с органами власти.

Общая копилка

Решение собственников о формировании фонда на специальном счете заносится в протокол собрания вместе с информацией о размере ежемесячного взноса, перечне услуг и (или) работ и сроках проведения ремонта общего имущества в многоквартирном доме (все показатели должны коррелироваться с запланированными региональной программой капитального ремонта). Кроме того, в документах указываются владелец спецсчета (региональный оператор, товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив) и банк, в котором будет открыт спецсчет. В копилку фонда капремонта попадают: ежемесячные взносы собственников помещений; проценты, уплаченные владельцами жилья за просрочку внесения взносов; проценты, которые начисляет кредитная организация за пользование денежными средствами на специальном счете (часть 1 статьи 170 ЖК). По решению владельцев квартир или членов товарищества собственников жилья в фонд капитального ремонта можно направлять доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме (например, доходы от размещения на здании рекламы, сдачи в аренду нежилых помещений), а также средства ТСЖ (скажем, доходы от хозяйственной деятельности). Минимальный размер взноса устанавливает субъект Российской Федерации. Собственники могут на общем собрании договориться об увеличении (но не об уменьшении!) этой суммы.

Если жильцы не приняли решения относительно участия в программе капремонта, но платят взносы (не глядя в платежку), то эти средства сначала попадают в общий фонд, а затем распределяются для проведения ремонта в соответствии с планом, утвержденным местными органами власти

Региональные власти принимают решение о минимальном размере взноса в срок до 1 октября года, предшествующего очередному трехлетнему периоду реализации программы капремонта. Сумма взноса (в рублях) определяется из расчета на 1 м 2 общей площади принадлежащей собственнику квартиры. Для того чтобы рассчитать ежемесячный платеж за капитальный ремонт, нужно умножить установленный минимальный размер взноса на общую площадь помещения, принадлежащего жильцу. Если очередь проводить ремонт подошла, а средств недостаточно, ТСЖ может взять кредит в банке под поручительство регионального фонда. При этом спецсчет перейдет в управление регионального оператора до тех пор, пока не будет выплачена сумма, потраченная на капремонт.

Региональные операторы

— Деятельность оператора контролируется государством (в том числе посредством проведения конкурсов и аукционов для привлечения подрядчиков).
— Если средств не хватит, не потребуется кредитование.
— Не предусмотрены дополнительные взносы для ускорения ремонта.

— Все взносы собираются на одном общем счете, нет дифференциации по домам.
— ТСЖ не сможет самостоятельно выбирать подрядчика и определять объем работ.
— Очередность ремонта дома устанавливают местные органы исполнительной власти.

На что потратят деньги?

Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме; для погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ; для уплаты процентов за пользование кредитами или займами; для оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам. Однако Жилищным кодексом предусмотрены определенные ограничения по использованию средств. Ту часть фонда, которая сформирована за счет минимальных взносов собственников помещений, можно расходовать исключительно для оплаты установленного перечня услуг и работ по капремонту, для погашения кредитов и займов, которые были получены для выполнения работ и уплаты процентов.

Приведем перечень услуг и работ, которые могут быть оплачены за счет минимальных взносов:
— ремонт внутридомовых инженерных систем, лифтового оборудования, крыши (в том числе переустройство невентилируемой в вентилируемую), сооружение выходов на кровлю, ремонт общего имущества многоквартирного дома, фундамента здания;
— утепление и ремонт фасада;
— установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, а также узлов управления и регулирования (например, тепловой энергии).

Законодательно закреплен дополнительный список услуг и работ, которые также могут оплачиваться за счет средств от минимального взноса. В этот перечень входят разработка проектной документации (если она необходима); проведение экспертизы проектно-сметной документации; энергетическое обследование здания; разработка технической инвентаризации и паспортизация многоквартирного дома. Кроме того, принимая решение о проведении капитального ремонта, собственники вправе предусмотреть замену тех элементов общего имущества, которые еще не износились, но устарели морально.

Владельцы квартир в новостройке также отчисляют взносы на капремонт, чтобы со временем иметь возможность подлатать ветшающие инженерное оборудование, крыши и фасады. а Значит, им тоже необходимо открыть специальный счет для накопления денежных средств

Пока не совсем понятно, как именно будет реализовываться на практике программа капремонта. Пока председатели ТСЖ настроены скептически: контролировать общий фонд практически невозможно. Но и отказываться от капитального ремонта не стоит, ведь все равно будут приходить платежки и придется платить взносы. Поэтому рекомендуется объяснять на общих собраниях, что собранные деньги должны поступить на спецсчет, расшифровку операций по которому может затребовать в банке любой собственник жилья.

Это интересно:  Выкуп квартир с долгами 2019 год

Для оплаты каких расходов можно использовать средства фонда капитального ремонта

Фонд капитального ремонта и средства, за счет которых он формируется

Как мы уже говорили, фонд капитального ремонт – это средства, предназначенные для финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Фонд капитального ремонта должен быть создан для каждого многоквартирного дома.

Основной источник средств наполнения фонда капитального ремонта – ежемесячные взносы собственников помещений в многоквартирном доме на капитальный ремонт. Эти взносы уплачиваются исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт или в большем размере, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в доме.

Кроме взносов на капитальный ремонт в фонд капитального ремонта зачисляются также:

— проценты, уплаченные собственниками помещений за просрочку внесения взносов (их размер также устанавливается общим собранием собственников);

— проценты, начисленные кредитной организацией за пользование денежными средствами на специальном счете фонда капитального ремонта (часть 1 статьи 170 ЖК).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов товарищества собственников жилья в фонд капитального ремонта можно также направлять:

— доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме (например, доходы от размещения на доме рекламы, сдачи в аренду нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме);

— средства товарищества собственников жилья, в том числе доходы от хозяйственной деятельности товарищества (часть 4 статьи 169 ЖК).

Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для:

— оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— оплаты услуг по строительному контролю;

— погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту;

— уплаты процентов за пользование кредитами, займами;

— оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам на капитальный ремонт многоквартирного дома (часть 1 статьи 174 ЖК).

При этом Жилищным кодексом установлены ограничения по использованию средств фонда капитального ремонта, сформированных за счет взносов собственников помещений исходя минимального размера взноса на капитальный ремонт (схема 1). Эту часть фонда капитального ремонта можно использовать только для оплаты установленного перечня услуг и работ по капитальному ремонту, для погашения кредитов и займов, которые были получены для выполнения этих работ и уплаты процентов по таким кредитам и займам (часть 1 статьи 174 ЖК).

Перечень услуг и работ по капитальному ремонту, которые могут быть оплачены за счет средств от взносов минимального установленного размера, определил Жилищный кодекс (часть 1 статьи 166 ЖК).

Этот перечень включает:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) утепление и ремонт фасада;

6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

7) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Законом Новосибирской области установлен дополнительный перечень услуг и работ, которые также могут оплачиваться за счет средств от минимального размера взноса (статья 14 Закона НСО).

Этот перечень включает:

— разработку проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

— проведение экспертизы проектно-сметной документации;

— энергетическое обследование многоквартирного дома, проводимое в соответствии с Федеральным законом 23 ноября 2009 года N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

— техническую инвентаризацию и паспортизацию многоквартирного дома.

Схема 1. Использование средств фонда капитального ремонта

Таким образом, Закон Новосибирской области существенно расширил перечень услуг и работ, которые можно оплатить за счет взносов минимального размера. Принимая на общем собрании решение о том, нужно ли установить размер взноса на капитальный ремонт больше, чем установленный Правительством Новосибирской области минимальный размер взноса, собственникам помещений надо учитывать, есть ли необходимость провести работы по капитальному ремонту, которые не вошли ни в перечень, установленный Жилищным кодексом, ни в перечень, установленный законом Новосибирской области. Если такая необходимость (или желание) есть, а других доходов для наполнения фонда капитального ремонта нет, то необходимо увеличивать размер взноса на капитальный ремонт.

Если собственники помещений в многоквартирном доме примут решение установить взнос на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, который установлен решением Правительства Новосибирской области, то часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет получившегося превышения размера взноса, по решению общего собрания собственников помещений может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 3 статьи 166 ЖК).

В случае если многоквартирный дом будет признан аварийным, собственники помещений на общем собрании могут принять решение о сносе дома или его реконструкции. В соответствии с решением общего собрания накопленные в фонде капитального ремонта средства можно будет использовать для сноса дома или для реконструкции многоквартирного дома (часть 2 статьи 174 ЖК).

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Статья написана по материалам сайтов: svidetel24.info, www.ivd.ru, studopedia.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector