+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Объектом договора социального найма могут быть 2019 год

Договор приобретает юридическую силу лишь в том случае, если стороны смогли достигнуть согласия по условиям этого контракта.

Договор, в том числе и на выдел жилья для социального найма, приобретает юридическую силу лишь в том случае, если стороны смогли достигнуть согласия по условиям этого контракта. Об этом гласит ст. 432 ГК РФ. В частности, наймодатель и наниматель должны установить, что является предметом договора, выделив его индивидуальные параметры и характеристики.

Определение предмета договора социального найма

Если обратиться к ГК РФ, то невозможно найти четкого определения, что собой представляет предмет договора социального найма жилого помещения. Но если проанализировать ЖК РФ, то можно дать определение этой юридической дефиниции.

Итак, предметом договора соцнайма, согласно ст. 62 ЖК РФ, является жилое помещение. При этом законодатель дополнительно раскрывает критерии, которые заключены в понятие жилое помещение – это дом, квартира, часть квартиры или дома, которые имеют единственное предназначение – проживание людей.

Кроме того, в пункте 2 указанной статьи, прописано, что самостоятельным предметом контракта о социальном найме жилья не могут выступать:

  • неизолированные жилые помещения;
  • объекты, имеющие вспомогательное значение;
  • общее имущество, расположенное в многоквартирном доме.

Критерии жилых помещений: правила и нормы

Законодательные правила устанавливают, что при выделе жилплощади нуждающейся категории граждан при заключении договора о соцнайме, должны быть соблюдены определенные критерии, которые предъявляются к жилым объектам (ст. 89 ЖК РФ).

Во-первых, любая жилая площадь должна быть благоустроена. Однако в данном случае во внимание берутся нормативы благоустроенности жилищного фонда на конкретной территории, где и предполагается осуществить выдел жилплощади нанимателю. Критерии благоустроенности предусматривают:

  • наличие на территории объекта всех коммуникационных сетей, в частности, водопровода, системы отопления и электричества.
  • существование санитарного узла, а именно, туалетной и ванной комнаты.
  • наличие мусоропровода и лифтовой системы в многоэтажных постройках.
  • существование дополнительных помещений, причисляемых к категории общего имущества.

Благоустроенность недвижимого имущества будет разниться от региона к региону, так как экономические показатели субъектов РФ значительно отличаются. Так в малых городах инфраструктура намного хуже, чем в крупных мегаполисах.

Во-вторых, жилая площадь должна походить под санитарные и технические нормативы. В данном случае речь идет о создании таковых условий, которые гарантируют гражданам беспроблемную и комфортную жизнь. В частности, должны быть соблюдены следующие условия:

  • обеспечение комфортного сна и отдыха;
  • возможность беспрепятственного питания;
  • способность поддержания в границах жилплощади комфортных температурных показателей;
  • проветриваемость, иными словами, система вентиляции воздуха;
  • звуконепроницаемость стен и шумоизоляция;
  • противопожарная безопасность;
  • светопроницаемость.

Правила санитарно-эпидемиологического комфорта были установлены Главным санитарным врачом России в 2000 году. В том случае если нормативы безопасности не соблюдены, то подобная постройка в большинстве случаев признается непригодной для жилья.

В-третьих, жилое помещение по договору соцнайма должно быть выделено нуждающемуся субъекту в полном соответствии с нормой потребления и учетной нормой. Данные нормативы устанавливаются ОМСУ и зависят напрямую от обеспеченности жилищного фонда готового для заселения граждан постройками.

В-четвертых, критерии жилого помещения не позволяют осуществлять заселение разнополых граждан, которые не состоят в официальном браке, в одну комнату без получения на то от них письменного согласия. Данные правила устанавливаются ст. 58 ЖК РФ.

И, наконец, в-пятых, жилплощадь выделяется госорганами власти федерального или местного уровня только с соблюдением правил учета состояния здоровья нанимателей. Иными словами, в данном случае во внимание берется Постановление Правительства, в котором закреплен перечень тяжелых заболеваний хронической формы, которые обуславливают невозможность проживания на одной территории с больными гражданами.

Виды жилых помещений социального найма

На сегодняшний день законодательные правила устанавливают определенный перечень недвижимого имущества, которое может быть передано во владение малоимущим гражданам на основе договора о социальном найме.

Весь жилищный фонд разделяется на федеральную и муниципальную собственность. Соответственно, если наниматель претендует на жилье на федеральном уровне, то и принимать решение о выделе могут только уполномоченные представители высшего уровня власти.

Если наниматель подает заявление о выделе имущества в рамках определенного муниципального образования, то и договор заключается с муниципалитетом.

Согласно ст. 19 ЖК РФ, жилье, которое числится в категории частного жилищного фонда, предоставляться в социальный найм не может.

Кроме того, в юридической практике часто возникают дела, когда жилые помещения из государственного или муниципального фонда передаются гражданам в коммерческий найм. В данном случае речь идет о дополнительном извлечении прибыли за предоставленные помещения. Законодательные правила, закрепленные в многочисленных НПА, предполагают подобные ситуации, так как это не противоречит закону, в том числе и ст. 19 ЖК РФ. Однако с учетом остроты жилищной проблемы, которая назревала в РФ на протяжении многих лет, такая допустимость невозможна.

Помимо представленной выше классификации жилых помещений, предусмотрена и другая разновидность недвижимого имущества, которое выделяется физлицам по договору соцнайма.

Во-первых, это комнаты в квартирах коммунального типа. Законодательные правила устанавливают возможность обеспечения нуждающихся граждан жилплощадью в коммуналках. Подобное распределение возможно лишь в том случае, если на территории коммунальной квартиры имеются в наличии свободные, то есть незанятые никем комнаты. Однако в данном случае должны быть соблюдены все нормативы и критерии, предъявляемые к жилым помещениям. Кроме того, если подобные помещения уже используются по контракту соцнайма, то наймодатель имеет право произвести выселение граждан, но основываясь на правила и законодательный порядок.

Правила распределения жилья по договорам соцнайма предусматривают очередность физлиц, вставших на учет. Этот принцип соблюдается и при выделе комнат в коммуналках.

Первоначально органы учитывают нужду каждого гражданина, беря во внимания нормативные правила, в частности, размер занимаемого субъектами жилого помещения, количество представителей семьи, а также иные критерии, предусмотренные НПА.

Если среди нанимателей в коммунальных квартирах не находится желающих для заселения в свободную комнату, то закон предусматривает возможность реализации жилплощади посредством купли-продажи. Полученные от коммерческой сделки денежные средства поступают в бюджет муниципалитета, на балансе которого числилось данное недвижимое имущество.

Во-вторых, это квартиры в домах многоквартирного типа. Жилплощадь на территории подобных домов является самым распространенным вариантом выдела жилья для нуждающихся граждан и малоимущих семей. При этом участники договора (наниматели) наделяются всей полнотой прав и обязанностей по использованию как жилой квартиры, так и общего имущества. Кроме того, данный принцип распространяется не только на субъект, который выступает стороной контракта о соцнайме, но и на всю его семью. На всех участников подобных правоотношений накладывается солидарная ответственность по содержанию в целостности и сохранности недвижимого имущества, попадающего под категорию социального найма.

В том случае если наниматели не соблюдают обязанности, закрепленные договором, то наймодатель имеет право выселить жильцов из квартиры, расторгнув при этом контракт до истечения срока его действия.

Независимо от того, к какому виду относится жилое помещение, предоставляемое в социальный найм, оно может быть приватизировано гражданами в частную собственность. Для этого должны быть соблюдены конкретные условия, закрепленные в НПА. В частности:

  • участвовать в приватизации могут все граждане, которые прописаны в данном жилье или владеют им на праве постоянного проживания;
  • в некоторых случаях предусматривается определенный срок социального найма, по истечении которого появляется возможность приватизировать квартиру.

Социальный найм – один из самых успешных, хоть и сложных механизмов обеспечения нуждающихся категорий граждан жильем. Несмотря на всю остроту проблемы, договора о соцнайме пользуются колоссальным спросом у граждан РФ, так как даруют возможность улучшить жилищные условия своего проживания.

Статья 62 ЖК РФ. Предмет договора социального найма жилого помещения

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Это интересно:  Акт обследования межпанельных швов образец 2019 год

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Комментарии к ст. 62 ЖК РФ

1. Комментируемая статья определяет предмет договора социального найма, являющийся его существенным условием. Жилищный кодекс РФ под жилым помещением понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (см. комментарий к ст. 15 ЖК). Таким образом, Кодекс называет три основных критерия, по которым то или иное помещение может быть отнесено к числу жилых: изолированность, пригодность для постоянного проживания (последняя определяется совокупностью установленных санитарных, технических и иных норм и правил), а также отнесение жилого помещения к числу недвижимого имущества, что имеет большое практическое значение, поскольку помещение, находящееся, к примеру, в строительном вагончике, жилым признаваться не может.

Изолированность жилого помещения (например, квартиры, комнаты) определяется наличием у него выхода (входа) либо в помещения общего пользования, либо (например, жилого дома, части жилого дома) на улицу. При этом к помещениям общего пользования (лестницы, коридоры и т.п.) не относятся помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (кладовые и т.п.).

Названные Правила и нормативы предусматривают требования к участку и территории жилых зданий при их размещении; требования к жилым зданиям и помещениям общественного назначения, размещаемым в жилых зданиях; требования к отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений; требования к уровням шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электрических и электромагнитных полей и ионизирующего излучения в помещениях жилых зданий; требования к строительным материалам и внутренней отделке жилых помещений; требования к инженерному оборудованию; требования к водоснабжению и канализации; требования к лифтам; требования к мусороудалению; требования к содержанию жилых помещений.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 28 января 2006 г. N 47.

2. Комментируемая статья содержит исчерпывающий перечень видов жилых помещений, которые могут быть предметом найма. Это жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры. Статья 16 ЖК РФ к видам жилых помещений дополнительно относит комнату, что по существу является правильным, однако дублирует понятие часть квартиры». И хотя ЖК РФ в ст. 62 не упоминает комнаты как предмет договора социального найма, другие статьи Кодекса прямо предусматривают их в качестве предмета этого договора (см., например, ч. 6 ст. 57 ЖК).

3. Не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения неизолированные жилые помещения (например, проходная комната в квартире, состоящей из смежных комнат), помещения вспомогательного использования (кухни, кладовые и т.п.), общее имущество многоквартирного дома (о понятии общего имущества многоквартирного дома см. ст. 36 ЖК). Невозможность указанных объектов выступать в качестве предметов договора социального найма объясняется тем, что они не отвечают таким критериям жилого помещения, как изолированность и пригодность для постоянного проживания.

Не может быть предметом договора социального найма и часть комнаты, хотя об этом в ЖК РФ прямо не говорится.

Договор социального найма жилого помещения

Объектом договора социального найма может быть только жилое помещение в домах гос. и муниципального жилищного фонда.

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Предпосылкой для заключения договора социального найма является выдача уполномоченным государственным и муниципальным органом ордера на жилое помещение. Предметом договора социального найма может быть только жилое помещение государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда, соответственно наймодателями выступают государство или муниципальное образование. Нанимателями могут быть только граждане РФ.

Жилые помещения предоставляются по договору социального найма ограниченному кругу субъектов:

1) гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма;

2) отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Договор подряда: понятие, значение, элементы.

Исполнение договора подряда.

Договор подряда — это соглашение сторон, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик — принять результат работы и оплатить его. Подряд относится к числу консенсуальных, двусторонне обязывающих и возмездных договоров.

Предмет договора — это результат работы подрядчика. Он может воплощаться в новой вещи (изготовление, производство), в ее переработке либо в выполнении иной работы, результат которой овеществлен. Подрядчик несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц. Существенными условиями являются срок и цена. Подрядчик несет ответственность за нарушение сроков выполнения работы.

Стороны договора подряда — заказчик и подрядчик. Ими могут быть как граждане, так и юридические лица. Для того чтобы стать стороной договора, необходимо обладать правосубъектностью.

Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). Заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком.

Основными видами договора являются бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ. Работа по договору подряда осуществляется за риск подрядчика, который заключается в том, что риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки несет подрядчик.

Договор бытового подряда.

Договор бытового подряда — это соглашение сторон, по которому подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную для удовлетворения бытовых или других личных потребностей заказчика, а заказчик — принять и оплатить работу.

Данный договор является публичным, т.е. должен заключаться с любым и каждым на одинаковых условиях.

Договор может заключаться как в устной, так и письменной форме. Устная форма обычно применяется, когда заказ выполняется в присутствии заказчика. Письменная форма предполагает как наличие одного документа, подписанного сторонами, так и квитанции. Цена работы в договоре бытового подряда определяется соглашением сторон и не может быть выше устанавливаемой или регулируемой соответствующими государственными органами. Работа оплачивается заказчиком после ее окончательной сдачи подрядчиком. С согласия заказчика работа может быть оплачена им при заключении договора полностью или путем выдачи аванса.

Заказчик вправе требовать расторжения заключенного договора бытового подряда без оплаты выполненной работы, а также возмещения убытков в случаях, когда вследствие неполноты или недостоверности полученной от подрядчика информации был заключен договор на выполнение работы, не обладающей свойствами, которые имел в виду заказчик.

При обнаружении недостатков работы заказчик дополнительно приобретает право требовать безвозмездного повторного выполнения работы или возмещения понесенных им расходов на исправление недостатков. Соответствующие требования заказчик вправе предъявить, если недостатки обнаружены в течение гарантийного срока, а если он не установлен — то в разумный срок, но не позднее двух лет (для недвижимости — пяти лет) со дня передачи результата работы.

Заказчик вправе в любое время до окончания действия договора отказаться от его исполнения. При этом он должен заплатить подрядчику за выполненную часть работы и возместить понесенные расходы.

При неявке заказчика за работой подрядчик вправе продать ее по разумной цене после письменного предупреждения заказчика и по истечении двух месяцев со дня такого предупреждения, а вырученную сумму внести в депозит нотариуса.

Это интересно:  Порядок заключения договора социального найма жилого помещения 2019 год

Договор строительного подряда.

Договор строительного подряда — это соглашение сторон, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену.

Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

Обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик.

Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ обязан немедленно приступить к его приемке.

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.

Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

Жилое помещение как объект договора социального найма

См. также постановление Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 2 июля 2009 г. № 14.

Жилое помещение, предоставляемое гражданам по договорам со­циального найма, должно быть:

2. пригодным для постоянного проживания (п. 2 ст. 15, ст. 62 ЖК, п. 1 ст. 673 ГК).

Это прежде всего означает, что предмет договора социального найма составля­ют лишь жилые квартиры и их части, имеющие отдельный вход. В этом качестве не может выступать неизолированное жилое помещение: часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная, т.е. проходная или «запроходная» комната) (п. 2 ст. 62 ЖК). Вместе с тем смежные комнаты в совокупности могут быть предме­том одного договора найма.

Более того, отдельные (изолированные) жилые комнаты в жилых квартирах («части квартир») могут становиться самостоятельным пред­метом договора социального найма лишь в двух прямо предусмотрен­ных законом случаях:

1. при освобождении такой комнаты в коммунальной квартире (п. 6 ст. 57, п. 4 ст. 59 ЖК);

2. превышении установленной нормы предоставления жилья по дан­ному договору (п. 2 ст. 58 ЖК).

Во втором случае дело касается ситуаций, когда жилое помещение по договору социального найма вынужденно предоставляется гражда­нину с превышением нормы предоставления (например, жилье предос­тавляется одинокому человеку либо гражданину, страдающему одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним невозможно). Поскольку норма предоставления жилья на одного человека здесь не может быть превышена более чем в два раза (п. 2 ст. 58 ЖК), ему может быть предоставлена не отдель­ная квартира, а лишь изолированная комната.

Вместе с тем без согласия граждан не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола (кроме супругов), причем независимо от их возраста (п. 1 ст. 58 ЖК). Это составляет существенную льготу гражданам, в силу которой, например, одинокая мать, имеющая мало­летнего сына, может претендовать на предоставление ей двухкомнат­ной квартиры или двух комнат независимо от размера возникающего при этом превышения нормы предоставления жилья.

Норма предоставления жилья по договору социального найма пред­ставляет собой минимальный размер общей площади жилого помеще­ния, установленный органом местного самоуправления в зависимо­сти от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов (п. 1 и 2 ст. 50 ЖК). Во всех случаях предоставления жилья по договору со­циального найма общая площадь на одного человека не должна быть менее указанной нормы. В этом и заключается ее юридическое (гра­жданско-правовое) значение. Норма предоставления жилья обычно превышает учетную норму, применяемую для определения нуждаемо­сти при постановке на учет. Гражданам, состоящим на учете на осно­вании федеральных законов и законов субъектов РФ не в качестве ма­лоимущих, указанными законами могут быть установлены иные нор­мы предоставления жилья из государственного жилищного фонда по договорам социального найма (п. 3 ст. 50 ЖК).

При этом жилье предоставляется гражданам по месту их житель­ства (согласно п. 5 ст. 57 ЖК — в черте соответствующего населенного пункта, что не исключает, например, переселение граждан из его центра на окраину).

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания граждан определяется его соответствием установленным санитарным и тех­ническим нормам и иным законодательным требованиям, в том чис­ле относящимся к его благоустройству (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК, п. 2 ст. 15 ЖК) (в настоящее время требования, которым должно отвечать жилое помещение, ус­тановлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого поме­щения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подле­жащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47).

Она не сводится, следовательно, только к определенной площади (размеру) жилья, а касается комплекса различных его пара­метров: капитальный характер постройки, предназначенной для про­живания граждан во все сезоны года; наличие централизованного ото­пления, горячего водоснабжения и других коммунальных удобств и т.д. Вместе с тем закон говорит о благоустроенности «применительно к ус­ловиям соответствующего населенного пункта» (ср. п. 1 ст. 89 ЖК), тем самым рассматривая его как относительную, а не абсолютную ха­рактеристику предоставляемого жилья. С этой точки зрения к катего­рии непригодных для проживания, во всяком случае, относятся поме­щения в бараках и аварийных домах; подвальные и полуподвальные помещения; помещения, не имеющие естественного освещения; по­мещения вспомогательного использования (холлы, кухни, коридоры, кладовые и т.п.) и другие аналогичные помещения, которые не могут быть объектом договора жилищного найма.

Заключение договора социального найма жилого помещения и возникновение права на жилую площадь

Договор социального найма заключается на основании админи­стративно-правового решения о предоставлении жилья из жилищно­го фонда социального использования (п. 1 ст. 63 ЖК).

Он может быть заключен только на помещение, указанное в данном решении и со­ответствующее названным выше законодательным требованиям. По­этому предмет данного договора не согласуется его сторонами, а так­же не может быть изменен или уточнен ими. Точно так же и условия пользования предоставленным по договору социального найма жилым помещением императивно определяются жилищным законодательст­вом, а не соглашением (взаимной волей) сторон. Таким образом, само гражданско-правовое соглашение сторон о заключении данного договора возможно лишь при наличии административно-правового решения о предоставлении жилья.

При этом будущий наймодатель связан названным решением прежде всего в смысле невозможности отказа от заключения договора социального найма с указанным в ре­шении гражданином, а последний, свободно соглашаясь на заключе­ние договора, связан административно-правовым решением в смыс­ле невозможности изменения предложенного предмета и ряда других существенных условий заключаемого им договора.

Заключенное в результате этого соглашение подлежит обязательно­му письменному оформлению (ст. 674 ГК) по типовой форме. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Вместе с тем следует признать, что правоотношение найма кон­кретного жилого помещения и, соответственно, право пользования граждан этим жилым помещением возникают только из договора най­ма жилого помещения. Решение о предоставлении жилого помещения влечет возникновение самостоятельного, комплексного жилищного правоотношения по заключению договора социального найма (со сво­им субъектным составом, содержанием и всеми другими атрибутами). Ведь пока договор социального найма не заключен, правоотношения найма жилого помещения не возникает; у гражданина, несмотря на решение о предоставлении жилья, нет права пользования указанным в нем помещением, нет обязанности вносить плату за пользование им и т.д. Все эти права и обязанности могут приобретаться только с мо­мента заключения договора.

Это интересно:  Признание утратившим право пользования жилым помещением несовершеннолетнего 2019 год

Предоставляемое по договору социального найма из государст­венного или муниципального жилищного фонда помещение перехо­дит в целевое владение и пользование его нанимателя (п. 1 ст. 60 ЖК). Собственно говоря, ради приобретения этих возможностей граждани­ном-нанимателем и заключается данный договор. Содержание этих правомочий состоит в возможности проживания в жилом помеще­нии самого нанимателя, а также членов его семьи. Вместе с тем наниматель, заключив договор, приобретает и определенные элемен­ты права распоряжения, например право обмена нанятого помеще­ния, сдачи его в поднаем и др. (п. 1 ст. 67 ЖК). В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют правом на жилую площадь.

Замечание о сущности права, возникающего из договора

Жилое помещение предоставляется нанимателю и членам его се­мьи для проживания в нем, т.е. для удовлетворения своей жилищной потребности (п. 1 ст. 17 ЖК, ч. 1 ст. 678 ГК). Наниматель по догово­ру социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе переводить его в нежилое помещение для использования в других целях без соблюдения специально преду­смотренных законом условий (ст. 22—24 ЖК). Не допускается разме­щение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юриди­ческих лиц, использование их для нужд промышленного характера, для складов и т.п. Использование жилого помещения не по назначе­нию становится (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения без предоставления другого жилья (п. 1 ст. 91 ЖК, абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК).

Содержание договора социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или упра-вомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для прожи­вания в нем на условиях, установленных законом (п. 1 ст. 60 ЖК).

По своей юридической природе этот договор является консенсуальным, двусторонним и взаимным (синаллагматическим); он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных зако­ном случаях освобождения нанимателя от платы за наем).

Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер, поскольку в него в интересах нанимателя не включается ус­ловие о сроке (а его расторжение по мотивам, связанным с истечени­ем срока, не допускается).

Наймодателем при социальном найме выступает публичный соб­ственник жилого помещения либо действующий от его имени госу­дарственный орган или орган местного самоуправления (орган пуб­личной власти). Для эксплуатации принадлежащего ему жилищного фонда он обычно создает специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица (жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи), дирекции эксплуатации зданий (ДЭЗы), ди­рекции единого заказчика (ДЕЗы) и т.п.), которые наделяет правом за­ключать договоры найма жилых помещений. В качестве наймодателя (управомоченного на это публичным собственником или органом публичной власти) в рассматриваемом договоре может также высту­пать унитарное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Изменение собственника (или соответственно субъекта права хо­зяйственного ведения или оперативного управления), т.е. наймодателя жилого помещения, согласно правилу ст. 64 ЖК (ст. 675 ГК) не влечет за собой ни расторжения, ни изменения условий договора социаль­ного найма. В данном случае традиционное для наемных отношений «право следования» нанимателя (арендатора) становится также важной гарантией соблюдения жилищных прав и интересов граждан.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья. Административно-правовой характер такого решения исключает уступку права на получение жи­лья. Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи (п. 2 ст. 82 ЖК).

Наймодатель по договору социального найма обязан передать на­нимателю предмет договора — жилое помещение, соответствующее требованиям жилищного законодательства и свободное от прав иных лиц (подп. 1 п. 2 ст. 65 ЖК). Следует полагать, что при этом имеются в виду не только возможные обременения права на предоставляемое помещение (включая права сервитутного типа), но и обязанности по его содержанию (ремонту, оплате коммунальных услуг и т.п.).

Согласно п. 2 ст. 65 ЖК в обязанности наймодателя по данному до­говору входит также осуществление капитального ремонта жилого поме­щения и обеспечение предоставления нанимателю необходимых ком­мунальных услуг (подключение его к водо-, электро- и (или) газоснаб­жению), а также участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем помещение. В силу указаний жилищного законодательства или договора социального найма на наймодателя могут быть возложены и иные обязанности.

Эта последняя «обязанность» наймодателя по сути является признанной законом попыткой переложить на нанимателей часть лежащего на собственнике-наймодателе обычного бремени по содержанию принадлежащего ему общего имущества дома с це­лью побудить жильцов к его более бережному и аккуратному использованию.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймода-телем своей обязанности по капитальному ремонту жилого помеще­ния или иного имущества дома, в котором оно находится, наниматель вправе по своему выбору потребовать

· уменьшения платы за пользова­ние соответствующим имуществом, либо

· устранить соответствующие недостатки с возмещением расходов за счет наймодателя, либо

· взыс­кать с него причиненные убытки (п. 2 ст. 66 ЖК).

Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нани­мателя своевременного внесения платы за жилье и коммунальные ус­луги, а также выполнения иных обязанностей, предусмотренных жи­лищным законодательством.

Наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохран­ность и поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить его текущий ремонт, а также своевременно вносить плату за жилое поме­щение и коммунальные услуги и, кроме того, информировать най­модателя об изменениях оснований и условий права пользования жильем по данному договору, например об изменениях состава про­живающих с ним граждан (п. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК). Федеральны­ми законами или договором могут предусматриваться и иные обя­занности нанимателя.

Права нанимателя в обязательстве социального найма жилого по­мещения определяются законом. Он вправе требовать от наймодате­ля своевременного проведения капитального ремонта занимаемого им жилья, «надлежащего участия» в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления необходимых ком­мунальных услуг (подп. 5 п. 1 ст. 67 ЖК). Он вправе пользоваться об­щим имуществом дома, в котором расположено предоставленное ему помещение (лифтами, лестничными площадками, подвалами и чер­даками, придомовой территорией и т.п.).

В случаях временного отсутствия нанимателя (а также проживаю­щих с ним членов семьи или всех этих граждан вместе) в жилом по­мещении за ним сохраняются все права и обязанности, вытекающие из обязательств социального найма (ст. 71 ЖК), независимо от при­чин такого отсутствия (например, в силу призыва на службу в Воору­женные Силы РФ, длительной командировки, пребывания в другом месте по иным причинам, включая и отбывание уголовного наказа­ния в местах лишения свободы). Никаких предельных сроков такого отсутствия закон не предусматривает.

Кроме того, нанимателю принадлежат и некоторые прямо пре­дусмотренные законом возможности распоряжения занимаемым им жильем в виде прав:

· на вселение других лиц;

· сдачу помещения в поднаем;

· разрешение проживать в занимаемом им помещении временным жильцам;

· обмен или замену занимаемого помещения.

Федеральными законами и договором социального найма могут предусматриваться и иные права нанимателя.

Статья написана по материалам сайтов: rulaws.ru, studfiles.net, cyberpedia.su.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector