+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Обратный выкуп квартир застройщиком 2019 год

Поговорим о том, что такое обратный выкуп недвижимости и как развивается данная тенденция в России.

Спросить быстрее, чем читать! Задайте вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Обратный выкуп недвижимости – что это такое?

Обратный выкуп недвижимости (в англоязычной терминологии buy-back договор) – разновидность сделки по жилью или коммерческим помещениям, при которой застройщик обязуется спустя некоторое время перекупить у клиента объект для продажи третьим лицам. Чаще всего заключается между крупными строительными организациями и частными инвесторами.

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Обратный выкуп квартир застройщиком. Механизм

Сделка происходит следующим образом: клиент вкладывает деньги в покупку квартиры еще до начала строительства или на ранних его стадиях. Застройщик при этом предоставляет гарантию выкупа приобретенной недвижимости через несколько лет, но уже с определенным процентом. Как правило, дата выкупа зависит от темпов строительства и чаще всего совпадает с 70 % готовностью дома или сдачей объекта в эксплуатацию.

Не все договора по недвижимости одинаково удобны для клиентов. В отдельных случаях в документации могут быть прописаны следующие неудобные для заказчика нюансы:

  • Длительный срок вложений;
  • Возможность оплатить недвижимость только одним платежом без рассрочки;
  • Низкие прибыльные ставки (средняя по рынку – 13%, но иногда бывает ниже);
  • Невыгодный вариант квартиры (метраж, этаж, вид);
  • Отсутствие договора о выкупе (сам застройщик в данном случае выступает только риелтором при последующей продаже).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

В чем плюсы обратного выкупа недвижимости?

Обратный выкуп недвижимости – процесс, выгодный для всех участников договоренностей. Процедура дает застройщику плюсы в виде рекламы, привлечения новых инвестиций в бизнес, а иногда и постоянных клиентов, поскольку многие вкладчики, получив свой доход, возвращаются к надежному варианту вложения средств. Кроме того, девелопер получает возможность получить в оборот средства на процентах ниже банковского займа. Для инвестора же это возможность относительно безопасно инвестировать под 10-15% процентов или выгодно приобрести квартиру. Кроме того, владелец квартиры имеет право ее перепродать третьему лицу, но уже за другие деньги (см. Какие документы нужны для продажи квартиры).

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Меры предосторожности при подписании договора обратного выкупа недвижимости

Большое количество мошеннических схем — единственный минус договора обратного выкупа. Но при должном внимании к выбору компании и составлению договора проблем можно избежать.

Прежде всего, следует отфильтровать заведомо подозрительные варианты. Нужно отказаться от компаний, которые:

  1. Продают свои объекты в основном по акционным предложениям (обычно так себя ведут те компании, у которых с деньгами плохо);
  2. Предлагают схемы развития бизнеса по принципу пирамиды;
  3. Обещают доход на уровне 50%, в то время как реальная ставка доходности по инвестициям в недвижимость – 10-15%.
  4. Имеют дурную репутацию, редко сдают строительные объекты.

Если у потенциального инвестора недостаточно информации по выбранной фирме, нужно ознакомиться с отзывами других потребителей о ней. Аналогично с составлением договоров. Неясные пункты, примечания мелким шрифтом, противоречивые разделы – это важный повод отказаться от сделки. Тем, кто практически готов на соглашение, но не совсем уверен в правильности решения, следует обратиться к юристу. Он поможет разобраться в деталях.

Делать ли ремонт перед продажей квартиры? Читайте здесь

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Перспективы обратного выкупа квартир на российском рынке в 2019

Для многих строительных компаний договор обратного выкупа – пока еще недосягаемое нововведение. Для того, чтобы предлагать своим инвесторам подобные программы, необходимо иметь большие обороты, постоянно сдавать в эксплуатацию новые объекты и сотрудничать с финансовыми учреждениями. В России это пока что могут позволить себе только крупные корпорации.

Данная тенденция также сигнализирует о приходе на рынок иностранных компаний, для которых такая практика привычна. Считается, что именно они могут спровоцировать рост на рынке недвижимости им могут поспособствовать повышению конкурентоспособности местных девелоперов, а также повысить качество услуг.

Кроме того, именно механизм обратного выкупа говорит о благоприятном инвестиционном климате и появления новой культуры вложений среди среднего класса. Вполне возможно, что через пару лет направление будет иметь огромное количество инвесторов и компаний, предлагающих подобные сделки.

Обратный выкуп квартир застройщиком

Механизм обратного выкупа — западное ноу-хау на российском рынке недвижимости.

Для России «обратный выкуп» — диковинная схема. Пока её взял на вооружение лишь один застройщик — компания «Дон-Строй». Отечественный пионер buy-back сразу привлек к себе внимание экспертов рынка и покупателей, однако сам по себе этот механизм не нов. Он активно используется за рубежом для привлечения средств на первичном рынке недвижимости. Суть услуги в том, что девелопер берёт на себя дополнительные обязательства перед инвестором. Он обещает клиенту выкупить квартиру обратно после определённого срока, который обычно привязывается к этапам строительства. Схема buy-back исключительно добровольная для покупателя: он не обязан продавать квартиру застройщику, если решит, что выгоднее распорядиться недвижимостью самостоятельно. Однако, если что-то на рынке пойдёт не так, благодаря обратному выкупу частный инвестор гарантированно вернёт свои деньги. При этом по стандартной мировой практике покупатель получает не только изначальную сумму, но и некий фиксированный процент от стоимости жилья.

Предложение застройщика «Дон-Строй» можно рассматривать как тестовую «обкатку» buy-back в России. Программа запущена на одном из объектов компании — в московском ЖК «Сердце Столицы». Девелопер предлагает клиентам возможность гарантированного выкупа квартиры спустя три года по первоначальной цене плюс 13%. Стартовая стоимость недвижимости в комплексе — 6 млн рублей. По оценкам экспертов, на стадии сдачи новостройки квартиры подорожают до 8-9 млн рублей. Поэтому вложение изначально сулит покупателям выгоду. Но если по каким-то причинам расчёты не оправдаются, частный инвестор гарантированно вернёт 6 млн 800 тысяч рублей. Схема обратного выкупа и обещанный процент будут зафиксированы на первоначальной стадии заключения сделки.

Важно понимать, что обратный выкуп — это опция, которая актуальна именно для первичного рынка жилья, где по мере строительства здания стоимость квадратного метра растёт как на дрожжах. Ликвидные квартиры на вторичке также с годами прибавляют в цене, однако далеко не так стремительно, как новостройки.

Плюсы обратного выкупа квартир — кто выиграет от схемы buy-back

В идеале механизм обратного выкупа выгоден всем: и девелоперу, и покупателю. Для строительной компании, которая твёрдо стоит на ногах, buy-back — беспроигрышный маркетинговый ход. Застройщик получает дополнительные инвестиции от самых осторожных клиентов, параллельно улучшая свой имидж в глазах экспертов и потенциальных покупателей. При этом объективные риски финансовых потерь минимальны: рынок недвижимости — одна из самых консервативных и безопасных сфер, которая в минимальной степени зависит от финансовых колебаний. Квадратные метры могут резко обесцениться лишь в ситуации глобальной экономической катастрофы.

Это интересно:  Молодая семья программа 2019 чебоксары 2019 год

Частные инвесторы также выигрывают благодаря обратному выкупу. Эта схема помогает решиться вложить капитал в первичный рынок и увеличивает шансы на верный пассивный заработок по истечении определённого срока. В самом худшем случае покупатель воспользуется buy-back и останется «при своих», при этом не потеряв ничего на инфляции. Но, как правило, обратный выкуп остаётся опцией, которая существует лишь на бумаге. Владельцу недвижимости гораздо выгоднее перепродать квартиру третьему лицу, тем более, что это можно сделать на любой стадии строительства.

Обратный выкуп на руку не только конкретным инвесторам и девелоперам. Это позитивный механизм, который свидетельствует о стабильном развитии рынка недвижимости в целом. По оценкам специалистов, buy-back — сигнал всем крупным застройщикам развивать привлекательные схемы инвестиционного приобретения квадратных метров. Кроме того, этот маркетинговый ход зарабатывает первичному жилью дополнительный кредит доверия, который выгоден всем игрокам рынка.

Большинство экспертов с энтузиазмом отреагировали на инициативу «Дон-Строя». Эксперимент застройщика позитивно оценили генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, генеральный директор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева и многие другие специалисты. Они прогнозируют дополнительное оживление рынка благодаря схеме buy-back — всплеск интереса потенциальных клиентов к новому заманчивому предложению.

Велика вероятность, что обратный выкуп привлечёт внимание частных инвесторов и к другим квартирам застройщика, на которые не распространяется акция. В этом случае сработает эффект переноса: люди охотнее доверят свои деньги компании, которая настолько уверена в своей финансовой устойчивости, что может позволить себе давать подобные гарантии.

Риски обратного выкупа при покупке новостройки — доверие, а не доверчивость

Все прекрасно помнят, где бывает бесплатный сыр. Как и любое инвестиционное решение, покупка квартиры на условиях обратного выкупа требует осмотрительности. На основе опыта западных коллег эксперты рынка недвижимости советуют покупателям не терять головы и осторожно взвешивать плюсы и минусы сделки. Пока для российской первички эти рекомендации носят скорее теоретический характер, однако есть шанс, что в обозримом будущем они станут более актуальны. Кроме того, уже сейчас широчайший выбор предложений buy-back представлен на рынке зарубежной недвижимости.

Вот главные меры предосторожности в инвестициях с «обратной» подстраховкой:

Избегайте «пирамид», которые сулят сверхприбыль

Не стоит верить слишком заманчивым предложениям. Если застройщик обещает выкупить квартиру с 50% надбавкой к первоначальной цене, велик шанс связаться с мошенниками. Реальная экономически обоснованная цифра дополнительной выплаты, которую может позволить себе добросовестный девелопер, колеблется в пределах 5-15% от суммы сделки. Компания, которая изначально обещает золотые горы, может затем ловко уйти от обязательств, опираясь на лазейки в договоре с инвестором, или просто обанкротиться.

Не покупайте неликвидные объекты «по акции»

В идеале схема обратного выкупа необходима честному застройщику для того, чтобы привлечь дополнительные средства на развитие проекта и укрепить имидж компании. Однако любой девелопер, прежде всего, преследует финансовую выгоду, поэтому за привлекательным предложением гарантированного заработка на недвижимости может скрываться мыльный пузырь. Не секрет, что львиная доля заманчивых акций от застройщиков преследует одну цель — избавиться от неликвидных квадратных метров: квартир на первом этаже, жилья с плохим видом из окна или неудобной планировкой. Таким образом, купившись на показную порядочность строительной компании и якобы гарантированную безопасность своих средств, инвестор рискует получить на выходе квартиру, которую невозможно будет выгодно продать третьим лицам. Фактически, он станет дешевым кредитором для застройщика: вернёт свои деньги, но не получит никакой выгоды от простоя капитала в течение нескольких лет.

Сначала проверяйте, а потом доверяйте застройщику

Схема buy-back — инструмент для китов рынка недвижимости. Это механизм, который могут позволить себе застройщики, которые твёрдо стоят на ногах и уверены в том, что их проект не станет долгостроем. Подобная акция — убедительное подтверждение уже сложившейся репутации компании, которую, однако, стоит проверить с двойной тщательностью. Если щедрыми предложениями разбрасываются никому не известные девелоперы, есть основания искать подвох. Теоретически, отношения между застройщиком и инвестором скрепляются договором, но тысячи примеров обманутых дольщиков свидетельствуют: обязательства на бумаге не гарантируют защиту от банкротства. Если строительство будет заморожено, схема обратного выкупа будет слабым подспорьем покупателю. Он войдёт в реестр кредиторов застройщика-банкрота на общих основаниях.

Перспективы обратного выкупа на российском рынке недвижимости

Схема обратного выкупа — достаточно распространённый механизм на западе, причём он существует не только в сфере недвижимости, но и на рынке ценных бумаг: эмитент выкупает собственные акции для укрепления финансового положения компании. В России также начинает приживаться корпоративный buy-back, и есть основания ждать развития нового тренда продаж первичного жилья.

В мировой практике у обратного выкупа есть две стороны: он может быть как свидетельством финансовой стабильности девелопера, так и символическим криком о помощи строительной компании, которой отчаянно нужны дополнительные средства для реализации проекта. Неудивительно, что всплеск подобных предложений обычно приходится на кризисные времена: при этом одни застройщики стремятся удержать осторожных клиентов благодаря дополнительным гарантиям, а другие — удержаться на плаву.

По оценкам экспертов, старт опции buy-back на российском рынке недвижимости можно воспринимать как позитивное явление. Это закономерный отклик девелоперов на растущую инвестиционную активность граждан. В ожидании наступающего кризиса покупатели готовы вкладывать, но не собираются рисковать.

Обратный выкуп квартир – что это такое и кому выгодно?

На рынке новостроек не так давно появилась новая услуга – обратный выкуп квартиры, или sale-pay-back. Предложили ее сразу несколько застройщиков. В чем суть этой процедуры, зачем она нужна и кому выгодна?

Зри в корень

Основная идея предложения в том, что покупатель, приобретая квартиру у застройщика, может при желании ее вернуть продавцу, то есть девелопер готов выкупить недвижимость обратно. Возникает вопрос: зачем это нужно застройщику? Как ни странно, но эта программа для него выгодна, поскольку он, таким образом, привлекает денежные средства дольщиков в строительство. Даже если при обратном выкупе он заплатит собственнику недвижимости проценты, эта сумма все равно будет ниже, чем те проценты, которые он вынужден платить банку, если привлечет кредитные средства на строительство. Кроме того, получить кредит в банке гораздо сложнее, чем средства дольщиков.

Вернуть без потерь

Программа появилась неслучайно, это был своего рода ответ на злобу дня, а подстегнули к этому девелоперов следующие обстоятельства: резкий обвал курса рубля в конце 2014 года и повышение ключевой ставки. Для некоторых покупателей жилья обратный выкуп тоже оказался палочкой-выручалочкой: ипотечное кредитование, которое и раньше далеко не все могли себе позволить, стало еще более недоступным, популярность банковских продуктов в виде депозитов тоже упала. В результате у многих граждан на руках оказались свободные деньги, которые надо было во что-то вкладывать. Вложения в недвижимость считаются самыми надежными, но для этого будущему собственнику следует тщательно выбирать проекты. Иначе можно легко оказаться в ситуации, когда купленная квартира окажется неликвидной и ее сложно будет продать, не потеряв при этом вложенных средств. Идея девелоперов о гарантированном обратном выкупе жилья страхует от подобных неприятностей. Даже если цены на недвижимость упадут, покупателю при заключении договора об обратном выкупе по крайней мере вернется сумма, уплаченная за квартиру, а если в договоре был предусмотрен рост цен на недвижимость, то собственник может получить еще и проценты.

Это интересно:  Права несовершеннолетних в сфере охраны здоровья 2019 год

Особые условия

Но не все так просто. Покупатель, участвующий в программе обратного выкупа, должен знать нюансы. Например, в договоре застройщик может указать возможность возврата недвижимости только через определенный срок, допустим, через год, три года или пять лет. Далеко не каждому подойдет такой вариант. Кроме того, программа может действовать не на все объекты, а только на те, что определил девелопер, а покупателю может не подойти, например, метраж квартиры или этаж. Также обратный выкуп может предоставляться при условии единовременной оплаты жилья без использования рассрочки. В некоторых случаях застройщик не выкупает недвижимость напрямую, а оказывает лишь риелторские услуги, то есть объект попадает на открытый рынок. В такой ситуации никто не гарантирует не только доходности от продажи жилья, но даже возврата той суммы, которую собственник изначально потратил, если рынок «просядет» и цены снизятся.

Какие «подводные камни» таит обратный выкуп квартиры

Услуга обратного выкупа квартир застройщиком sale-pay-back появилась на российском рынке не так давно. Насколько она востребована, о каких подводных камнях необходимо знать, и какие у нее перспективы?

Выкупят с надбавкой

Обратный выкуп квартир застройщиком заключается в том, что строительная компания дает возможность покупателю купить квартиру в строящемся доме на начальном этапе строительства, а после сдачи объекта в эксплуатацию берет на себя обязательство по требованию покупателя выкупить квартиру обратно по цене, превышающей сумму ее первоначальной покупки. Момент, в который клиент может вернуть квартиру обратно застройщику, прописывается в договоре отдельно. Срок может быть как произвольным, так и строго оговоренным, например, один год.

Как пояснили в ГК «Инград» (компания продвигает услугу), по условиям программы, девелопер готов выкупить квартиру у покупателя обратно после завершения строительства жилого комплекса по цене, установленной Договором долевого участия (ДДУ) с приростом к ее стартовой стоимости 10% в год. «Новый инструмент от ГК «Инград» — действительно работающий механизм обратного выкупа квартиры, который позволяет покупателю получить доходность в 10% годовых, а также быть уверенным в сохранности собственных средств, ликвидности своего актива и в том, что его цена гарантированно не снизится», — пояснили в компании.

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» и участника партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, кроме «Инграда» похожую услугу предлагают в апарт-отеле YE’S (в данном случае она называется «Удвоение капитала»). Согласно условиям, инвестор может рассчитывать на 100% окупаемость вложенных средств через 5,5 лет.

В 2015 году sale-pay-back был доступен в ЖК «Татьянин Парк» (ГК «МИЦ»), где прибыль дольщика рассчитывалась исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной на 3%.

По оценкам «Метриум Групп» в целом доля квартир массового сегмента, где доступен обратный выкуп равна 5,7%, в бизнес-классе – 2%.

Впрочем, в «Инграде» заявляют, что именно покупатели квартир бизнес-класса в первую очередь обращают внимание на покупку с «инвестиционной составляющей», поскольку у состоятельных людей эта квартира, как правило, не единственная.

Подводные камни

Впрочем, за время существования на рынке у этой услуги появились как активные сторонники, так и противники. По словам генерального директора бюро элитной недвижимости Must Have Елизаветы Некрасовой на ее введение из всех столичных и подмосковных застройщиков пока еще решаются единицы. Выгодной для застройщика услуга может быть только на активно развивающемся, растущем рынке, где цены увеличиваются на 15% в год и более. Сумма, за которую застройщик будет выкупать квартиру, в том числе и проценты, прописываются в договоре купли-продажи заранее. Застройщик с радостью выкупит квартиру на прописанные в договоре 10% или 15% дороже, если за прошедшее время квартира подорожала на 25%.

По словам Марии Литинецкой, даже если клиент решил не пользоваться услугой обратного выкупа, получить обратно переплаченную сумму уже не удастся. Как результат, итоговая стоимость, например, квартиры площадью 40 кв. м может вырасти на 200 тыс. рублей, площадью 80 кв. м – уже на 400 тыс. рублей. Поэтому заключать договор с услугой обратного выкупа «на всякий случай» нет никакого смысла. Покупатель должен быть заранее уверенным в том, что воспользуется sale-pay-back. Если же данное решение под вопросом, то проще приобрести жилье на стандартных условиях, что сэкономит несколько сотен тысяч рублей.

Впрочем, ряд других экспертов утверждают, иное. По словам управляющего партнера «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, покупатель, как правило, за участие в акции ничего не доплачивает.

«Возможность воспользоваться услугой обратного выкупа не предполагает дополнительные расходы», — утверждает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Очевидно, что платность или бесплатность программы зависит от конкретного застройщика. Впрочем, это не единственная загвоздка для клиента.

По словам Натальи Шаталиной, в некоторых случаях застройщик ограничивает выбор квартир для участия в услуге. К примеру, действие программы в апарт-отеле «YE’S» распространялось на двадцать апартаментов типа Standart.

Назвать услугу популярной на сегодняшний день сложно, — констатирует Андрей Колочинский. — Хотя обратный выкуп и пользуется у покупателей некоторым спросом, но наличие данной программы все же не является решающим фактором при выборе новостройки. В первую очередь клиенты обращают внимание на характеристики объекта недвижимости, локацию и, конечно, стоимость».

Очевидным недостатком услуги является необходимости довериться застройщику. Ведь нет гарантии, что проект будет сдан и не превратится в долгострой. Поэтому клиент должен внимательно изучить условия договора относительно сроков возврата, а также убедиться в документальном закреплении гарантированного дохода.

При этом необходимо помнить, что с юридической точки зрения нет никаких механизмов, обязующих застройщика выкупить квартиру и вернуть дольщику уплаченные средства и проценты. В целом механизм обратного выкупа в нашей стране не отработан и существующим законодательством четко не регулируется, – предупреждает Андрей Колочинский.

Услуга для инвесторов

Как рассказал директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая, услуга обратного выкупа интересна, прежде всего, частным инвесторам, вкладывающим средства в недвижимость. Данная категория покупателей приобретает квартиры на начальном этапе строительства, когда стоимость квадратного метра ниже, чем после ввода новостройки в эксплуатацию. В среднем по разным проектам от стадии котлована до сдачи объекта ценник увеличивается примерно на 15-20%, в наиболее ликвидных проектах рост может быть больше. Самую ощутимую прибавку, как правило, демонстрируют новостройки массового сегмента, расположенные в удачных локациях.

Если средневзвешенная ставка по банковским вкладам в России по итогам сентября (без учета «Сбербанка») составила 7,24%, то «Инград», например, предлагает 10% годовых, — рассказывают в «Метриум Групп».

Как пояснили в «Инград», обратный выкуп квартир позволяет сохранить средства в высоколиквидном активе. «Главное, что с помощью программы «Обратный выкуп» девелопер заведомо снимает два основных риска потенциального покупателя недвижимости. Это риск снижения цены на квартиру из-за конъюнктуры рынка – застройщик прописывает в договоре гарантированный прирост ее стоимости 10% годовых; риск долгой ликвидности актива – застройщик в короткий срок выкупает ее без каких-либо посредников», — рассказали в компании.

По словам Натальи Шаталиной, покупателям наиболее выгоден обратный выкуп в кризисной ситуации. В таком случае на фоне стагнации рынка и минимального роста цен на недвижимость, реализация квартиры по цене выше докризисной – достаточно удачная инвестиция.

Ведь не единожды случалось, когда все накопления отданы, а тут серьезно заболела мама, или сын-отличник неожиданно провалил экзамены и может пойти разве что на платное отделение, дочь заявляет о неземной любви и просит, чтобы семья готовилась к свадьбе, хорошо идущий бизнес вдруг забуксовал и неплохо бы поддержать его на плаву – вариантов сотни, от всего не перестрахуешься, — приводит примеры Елизавета Некрасова. — Обратный выкуп позволяет чувствовать себя защищенным и не очень сильно беспокоиться о будущем. Именно поэтому ответственные люди покупают пресловутые возвратные билеты – случиться в последнюю минуту может что угодно.

Это интересно:  Программа молодая семья 2019 кемерово 2019 год

«Квартира на уровне котлована всегда стоит дешевле, чем на финальной стадии строительства, так что шансы на хорошую прибыль достаточно высоки. Кроме того, у покупателя есть выбор – воспользоваться программой застройщика или выставить объект на открытый рынок», — подчеркнул генеральный директор компании VSN Realty Яна Глазунова.

А вот Андрей Колочинский считает иначе. По мнению эксперта из «ВекторСтройФинанс», в условиях экономической нестабильности и введения новых жестких требований для застройщиков не стоит безоговорочно рассчитывать на получение дохода по таким программам – за три года, в течение которых строится дом, все может измениться, а компания стать банкротом.

Если все-таки решились

Если покупатель все же решается участвовать в программе, то необходимо обратить самое пристальное внимание на предыдущие проекты и репутацию застройщика. Покупателя должны насторожить долгострой или откровенный «неликвид» в портфолио. «В первую очередь стоит рассматривать проекты системных девелоперов», — резюмирует эксперт Яна Глазунова.

В целом сам факт наличия в проекте sale-pay-back – положительный знак, который в теории говорит о наличии стабильной «финансовой подушки» для возврата средств дольщикам. «Однако в любом случае не стоит инвестировать в проекты малоизвестных игроков рынка. К сожалению, есть риск того, что услуга обратного выкупа будет лишь рекламным ходом для привлечения спроса на фоне возникших проблем с финансированием проекта», — предупреждают в «Метриум Групп».

Если покупатель все же имеет дело с застройщиком не из первой десятки, имена которых известны на всю страну, то первое, на что стоит обратить внимание, это то, насколько аккуратно, красиво и удобно сделан официальный сайт. Если он «зависает», не грузится или дизайн не вызывает понимания, то это уже тревожный звонок. Непонятно, как компания собирается вовремя построить красивый и удобный дом, если она не в состоянии сделать себе нормальный сайт, — рассуждает Елизавета Некрасова. – При этом нужно обязательно приехать на площадку чтобы увидеть стройку собственными глазами. На стройке должно быть много рабочих, занимающихся делом, и строительной техники. Также необходимо оценить состояние стройплощадки. У надежного застройщика по ней можно ходить хоть в замшевых сапогах – настолько все удобно и аккуратно. Одеты ли рабочие в чистую корпоративную спецодежду? Не забывают ли вымыть колеса самосвалам и бетономешалкам при выезде с площадки? Стоит ли аккуратный брендированный забор по периметру? Если стройка, действительно, кипит, и ее вид не вызывает вопросов, то следует пойти в офис продаж и попросить документы, которые по 214-ФЗ вам обязаны показать. Это разрешение на строительство, свидетельство права собственности или договор аренды земельного участка, учредительный договор и устав компании, свидетельство о регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на налоговый учет, протокол предварительного распределения квартир. «Если вам откажутся показать копии этих документов, лучше не искушать судьбу и найти застройщика, который не будет делать из этих документов тайны, — советует эксперт из Must Have. — Обратите внимание на сам офис продаж: у уважающего себя застройщика он всегда будет удобным и уютным, красиво оформленным и с аккуратным макетом вашего будущего дома. Не будет лишним поговорить с местными жителями, например, мамочек с колясками можно встретить на ближайших улицах практически в любое время. Иногда именно они могут дать ценную информацию, например, что стройка кипит от силы одну неделю в месяц, а все остальное время на площадке грустит одинокий экскаватор. Так нередко бывает, когда финансирование идет с перебоями, а попасть в ряды дольщиков, которые получают вожделенные ключи на год-два позже, уверена, никому не хотелось бы».

Что дальше?

Эксперты разошлись в оценках перспектив обратного выкупа на российском рынке.

По мнению Яны Глазуновой, востребованность услуги зависит не только от кризиса, но и от отказа от долевого строительства (напомним, Владимир Путин дал поручение Правительству, Центробанку и Агентству ипотечного жилищного кредитования, в соответствии с которым Россия должна полностью отказаться от долевого строительства и перейти на систему проектного финансирования в перспективе ближайших трех лет). Пока этого не произойдет, эксперт из VSN Realty оценивает перспективы программы как хорошие.

В компании «ВекторСтройФинанс» не исключают, что число таких программ в ближайшее время может увеличиться. Ситуация на рынке сегодня непростая, объем предложения в сегменте новостроек вдвое превышает спрос, конкуренция между застройщиками растет, поэтому участникам рынка приходится прибегать к нестандартным маркетинговым инструментам, в числе которых и услуга обратного выкупа. Кроме того, оформление кредита в банке обойдется для застройщика дороже. Для сравнения некоторые застройщики сегодня предлагают доходность по программам обратного выкупа на уровне 10% годовых, в то время как банковские ставки на проектное финансирование на порядок выше. Кроме того, на протяжении всего срока кредитования застройщику приходится выплачивать проценты банку, а с покупателем он рассчитывается один раз в момент, когда расторгается ДДУ.

Однако в «Метриум Групп» убеждены, что программа обратного выкупа так и останется в первую очередь маркетинговой акцией. Ведь самим застройщикам не нужны риски по реализации полученной обратно квартиры, особенно с учетом кризиса вторичного жилья. Еще одна загвоздка – высокая доля ипотеки. «Очевидно, что проценты по кредиту «съедят» весь доход, поэтому ипотечные покупатели вряд ли будут заинтересованы в sale-pay-back. А ведь это – примерно 44% рынка. Соответственно, программа разработана в первую очередь для инвесторов, которых среди всех клиентов не более 7-10%», — считает Мария Литинецкая.

Директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина утверждает, что сегодня большинство сделок совершаются не в инвестиционных целях, покупатели приобретают квартиру для себя, поэтому к вопросу выбора жилья подходят весьма тщательно. И после того, как человек столько времени и усилий потратил на приобретение квартиры, он не готов ее вернуть застройщику, разве только в экстренных случаях.

Наталья Шаталина разделяет пессимистический взгляд. «По отзывам застройщиков, которые уже работали с данной услугой, востребованность ее не очень высока – данной опцией интересовались лишь порядка 5% покупателей. Не хотят работать в данном формате и многие застройщики, потому что у обратного выкупа есть свои минусы. Основной из них – это рост транзакционных издержек, так как даже если небольшой процент покупателей возвращает квартиры, то застройщику приходится вновь управлять этой недвижимостью и искать новых покупателей», — рассказали в «МИЭЛЬ-Новостройки».

Так стоит ли все-таки прибегать к данной услуге? Это зависит от того, с какими намерениями совершается покупка квартиры. Если клиент хочет заработать, но по каким-то причинам не желает класть деньги в банк, то это одна ситуация. В этом случае обратный выкуп может быть интересным вариантом, тем более что процент по нему чаще всего больше процента по банковскому вкладу. Если же клиент покупает квартиру для себя, то следует самым серьезным образом убедиться в том, что в стоимость квадратного метра не заложены скрытые платежи за участие в программе.

Статья написана по материалам сайтов: www.miel.ru, www.domofond.ru, news.ners.ru.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector