+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Предмет договора социального найма жилого помещения 2019 год

8.1. Предмет и форма договора социального найма жилого помещения

Большинство статей гл. 8 Жилищного кодекса РФ содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях данной главы правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые правила о договоре социального найма применяются к договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).

Из определения договора социального найма жилого помещения, установленного в ч. 1 статьи 60 ЖК РФ, следует, что наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII ЖК РФ.

При этом, как уже отмечалось, из данного правила Жилищным кодексом РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

В отличие от договора коммерческого найма, о котором говорилось выше, договор социального найма заключается без установления срока.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Речь идёт, конечно, о простой письменной форме (не нотариальной). Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ.

Ранее на практике письменная форма договора социального найма не всегда соблюдалась. Однако это не влекло каких-либо негативных последствий для граждан, поскольку основным документом, подтверждающих право на данное жилое помещение (наряду с решением органа, предоставившего жилое помещение), считался ордер на жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР).

Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 комментируемой статьи речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечёт за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ).

Это интересно:  Соседи по коммуналке достали что делать 2019 год

Понятие, предмет и форма договора социального найма жилого помещения

Социальный наем

Договору социального найма жилого помещения посвя­щена гл. 8 (ст. 60-91) ЖК РФ.

Обеспечение жилыми помещениями по договору соци­ального найма и в настоящее время является одной из основ­ных форм удовлетворения жилищной потребности граждан. Однако количество выделяемого «социального» жилья рез­ко сократилось.

Установлено, что по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномо­ченный государственный орган или уполномоченный ор­ган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установ­ленных ЖК РФ (ст. 60).

В ст. 60 также говорится о том, что жилое помещение предоставляется гражданам во владение и пользование для проживания в нем. При этом необходимо иметь в виду, что в ст. 17 ЖК РФ предусмотрено использование жилого по­мещения не только для проживания граждан, но и для осу­ществления профессиональной и индивидуальной пред­принимательской деятельности.

Как известно, в настоящее время вопросы найма жилого помещения одновременно урегулированы нормами гражданского и жилищного законодательства.

В ГК РФ найму жилого помещения как гражданско-правовому договору посвящена гл. 35 «Наем жилого по­мещения» (ст. 671—688). Согласно ГК РФ договор найма жилого помещения может носить потребительский или коммерческий характер. В первом случае жилое помещение предоставляется по договору социального найма в государ­ственном или муниципальном жилищном фонде социаль­ного использования только гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Во втором случае наем жилого помещения осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций на коммерческих началах, т.е. с це­лью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности.

Порядок владения и пользования жилым помещени­ем, предоставляемым по договору коммерческого найма, в основном определяется по соглашению сторон (наймодателя — собственника жилого помещения и нанимателя-гражданина). Безусловно, по сравнению с договором соци­ального найма жилого помещения в правовом отношении такой наниматель менее защищен. В частности, договор коммерческого найма носит срочный характер (может быть заключен на срок не более пяти лет), и обязательное сохра­нение за нанимателем занимаемого жилого помещения по окончании срока договора законодательством не предусмо­трено. Кроме того, плата за жилье в домах частного жилищ­ного фонда устанавливается по соглашению наймодателя и нанимателя, и она, как правило, значительно выше, чем по договору социального найма.

Следует также иметь в виду, что законодательством раз­решается и в государственном, и муниципальном жилищном фонде выделять часть жилья для использования жилых по­мещений на условиях договора коммерческого найма. Од­нако заселение граждан в жилые помещения по договору коммерческого найма в основном характерно для частного жилищного фонда. Что касается самого названия «коммер­ческий наем», то оно употребляется только в юридической литературе, а в законодательстве этот договор называется «договором найма жилого помещения».

Согласно ст. 672 ГК РФ договор социального найма жи­лого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодатель­ством. Как уже отмечалось в гл. 5, ранее договор социаль­ного найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключался на основа­нии ордера, т.е. административного акта. Ордер выполнял две функции: был основанием для вселения в жилое поме­щение и одновременно для заключения договора социаль­ного найма жилого помещения.

Договор социального найма и ранее заключался в пись­менной форме, сторонами договора были государствен­ная или муниципальная организация и гражданин, на имя которого выдан ордер. В договоре определялись права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением, которые содержались в ЖК РСФСР, а также в Правилах пользования помещениями и Типовом договоре найма жи­лого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР, утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.1985 № 415.

В настоящее время действуют новые Правила пользова­ния жилым помещением, утв. постановлением Правитель­ства РФ от 21.01.2006 № 25, также принят новый Типовой договор социального найма жилого помещения (постанов­ление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315).

В ст. 60 ЖК РФ дается понятие договора социального найма (ч. 1), в том числе указываются стороны данного до­говора. Прежде всего называется собственник жилого поме­щения. Им может быть Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование (ст. 212—215 ГК РФ). Ко­нечно, указанные публично-правовые образования непосред­ственно не участвуют в этих договорных отношениях, в том числе не являются наймодателями. Как правило, стороной и, следовательно, наймодателем по договору социального най­ма выступают соответствующие органы (государственные или муниципальные) или управомоченное им лицо.

Нанимателем может быть только гражданин Российской Федерации, который получил жилое помещение в качестве нуждающегося в нем.

Это интересно:  Жилищные права могут быть ограничены на основании 2019 год

Кроме того, впоследствии нанимателем жилого поме­щения может быть член семьи нанимателя (ст. 82 ЖК РФ) или гражданин, вселившийся в жилое помещение по обме­ну (ст. 72 ЖК РФ). Иностранным гражданам и лицам без гражданства, как следует из ч. 5 ст. 49 ЖК РФ, жилые помещения по договорам социального найма не предоставля­ются. Однако это не означает, что в конкретных случаях, например в случае смерти первоначального нанимателя, указанные лица не могут стать нанимателем жилого поме­щения, в котором они проживают.

Согласно ч. 2 ст. 60 ЖК РФ по данному договору жилые помещения предоставляются в бессрочное пользование (без установления определенного срока его действия). Ранее аналогичное положение содержалось в ст. 10 ЖК РСФСР. В ч. 3 ст. 60 ЖК РФ подчеркивается, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения, не является основанием для расторжения договора социаль­ного найма. Это означает, что изменение норм гл. 7 (ст. 49— 59) ЖК РФ не повлечет прекращение данного договора.

В ст. 61 ЖК РФ установлено, что пользование жилым помещением осуществляется на основании норм гл. 8 (ст. 60—91) данного Кодекса и конкретного договора со­циального найма жилого помещения, который заключен на данное жилое помещение. В ч. 2 ст. 61 ЖК РФ указано, что наниматель жилого помещения в многоквартирном жилом доме вправе пользоваться его общим имуществом. Из ст. 69 ЖК РФ следует, что члены семьи нанимателя имеют рав­ные с ним права. Следовательно, и они вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме (лестничные клетки, лифты и др.).

В ст. 62 ЖК РФ определен предмет договора социаль­ного найма жилого помещения. Она изложена с учетом ст. 673 ГК РФ, п. 1 которой установлено, что объектом дого­вора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В ст. 63 ЖК РФ определена форма договора социально­го найма — она должна быть письменной. Речь идет, конеч­но, о простой письменной форме (не нотариальной). Ранее на практике письменная форма договора социального най­ма не всегда соблюдалась. Однако это не влекло каких-либо негативных последствий для граждан, поскольку основным документом, подтверждающим право на данное жилое по­мещение (наряду с решением органа, предоставившего жи­лое помещение), считался ордер на жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР).

Теперь основанием заключения договора социально­го найма, как мы уже не раз отмечали, является решение органа местного самоуправления о предоставлении кон­кретного жилого помещения (ч. 4 ст. 57 и ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Указанное решение и договор социального найма, оформленный в письменной форме, служат документа­ми, подтверждающими право гражданина-нанимателя на вселение в данное жилое помещение. В частности, это следует из ч. 1 ст. 60 ЖК РФ: наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем, т.е. передача жило­го помещения (вселение в него) осуществляется в соот­ветствии с заключенным договором. Было бы нелишним практиковать передачу в этих случаях жилого помещения по акту. Во-первых, наличие такого документа исключило бы возможность передачи жилого помещения гражданину с какими-либо дефектами (недостатками), например без санитарно-технического оборудования и т.п. Во-вторых, законодательством предусмотрена сдача жилого помеще­ния по акту при его освобождении. В связи с этим логично и принимать предоставленное гражданину жилое помеще­ние с оформлением соответствующего акта.

В ст. 64 предусмотрено сохранение договора социально­го найма жилого помещения при переходе права собствен­ности, а также права хозяйственного ведения или опера­тивного управления на жилое помещение к другим лицам. Указанные режимы имущества, в том числе жилья, принад­лежат соответственно государственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст. 113 и 294 ГК РФ) и учреж­дениям (ст. 120 и 296 ГК РФ). Иными словами, названные юридические лица не являются собственниками жилищно­го фонда.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Комментарий к Ст. 62 ЖК РФ

1. Комментируемая статья определяет предмет договора социального найма, являющийся его существенным условием. Жилищный кодекс РФ под жилым помещением понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (см. комментарий к ст. 15 ЖК). Таким образом, ЖК РФ называет три основных критерия, по которым то или иное помещение может быть отнесено к числу жилых: изолированность, пригодность для постоянного проживания (последняя определяется совокупностью установленных санитарных, технических и иных норм и правил), а также отнесение жилого помещения к числу недвижимого имущества, что имеет большое практическое значение, поскольку помещение, находящееся, к примеру, в строительном вагончике, жилым признаваться не может.

Это интересно:  Жилищная субсидия военнослужащим фсб в 2019 году 2019 год

Изолированность жилого помещения (например, квартиры, комнаты) определяется наличием у него выхода (входа) либо в помещения общего пользования, либо (например, жилого дома, части жилого дома) на улицу. При этом к помещениям общего пользования (лестницы, коридоры и т.п.) не относятся помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (кладовые и т.п.).

Названные Правила и нормативы предусматривают: гигиенические требования к участку и территории жилых зданий при их размещении, к жилым помещениям и помещениям общественного назначения, размещаемым в жилых зданиях, к отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений, к естественному и искусственному освещению и инсоляции, к уровням шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электромагнитных полей и излучений, ионизирующего излучения, к внутренней отделке жилых помещений, к инженерному оборудованию, к водоснабжению и канализации, к удалению бытовых отходов и мусора, к содержанию жилых помещений.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. В настоящее время действует Положение от 28 января 2006 г. N 47 о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

2. Комментируемая статья содержит исчерпывающий перечень видов жилых помещений, которые могут быть предметом найма. Это жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры. Статья 16 ЖК РФ к видам жилых помещений дополнительно относит комнату, что, по существу, является правильным, однако дублирует понятие «часть квартиры». И хотя в комментируемой статье не упоминаются комнаты как предмет договора социального найма, но другие статьи Кодекса прямо предусматривают их в качестве предмета этого договора (см., например, ч. 6 ст. 57 ЖК).

3. Не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения неизолированные жилые помещения (например, проходная комната в квартире, состоящей из смежных комнат), помещения вспомогательного использования (кухни, кладовые и т.п.), общее имущество многоквартирного дома (о понятии общего имущества многоквартирного дома см. ст. 36 ЖК). Невозможность указанных объектов выступать в качестве предметов договора социального найма объясняется тем, что они не отвечают таким критериям жилого помещения, как изолированность и пригодность для постоянного проживания.

Не может быть предметом договора социального найма и часть комнаты, хотя об этом в ЖК РФ прямо не говорится.

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Судебная практика и законодательство — Жилищный кодекс РФ. Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

В соответствии с частью 1 статьи 62 Жилищного кодекса Российской Федерации предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

В силу статьи 62 Жилищного кодекса Российской Федерации предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

21.4. наймодателем и нанимателем, если предметом (объектом) договора социального найма, договора найма, договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или договора найма специализированного жилого помещения является доля в праве собственности на жилое помещение, часть комнаты, смежная комната или помещение вспомогательного использования в квартире или в жилом доме, поскольку такие помещения не отвечают признакам изолированного помещения и в соответствии со статьями 15, 16, 62 и 91.5 Жилищного кодекса и статьей 673 Гражданского кодекса не могут быть самостоятельными объектами жилищных прав (сдаваться в наем, поднаем или в безвозмездное пользование);

Статья написана по материалам сайтов: studopedia.ru, zhkrf.ru, legalacts.ru.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector