+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Прекращение договора социального найма жилого помещения 2019 год

Прекращение договора происходит в силу прекращения прав и обязанностей его сторон по взаимному волеизъявлению, волеизъявлению одной стороны, а также вследствие события, не зависящего от воли его участников. Расторжение договора является одним из оснований его прекращения и допускается по инициативе любой стороны.

Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя может иметь место в любое время и по любым причинам. Оно обусловливается лишь одним — получением согласия членов семьи нанимателя на выезд, которое, во избежание споров, должно быть получено в письменной форме. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства договор социального найма расторгается со дня такого выезда. Выезд на постоянное место жительства определяется только намерениями нанимателя, которые могут подтверждаться различными доказательствами — получением другого жилого помещения по договору социального найма, заключением трудового договора (кроме срочного) в другом населенном пункте и т.д. Приобретение жилого помещения в собственность нанимателя само по себе не может рассматриваться как основание для расторжения договора социального найма наймодателем.

По требованию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае признания жилого помещения непригодным для проживания 19 .

По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке и в силу виновного поведения нанимателя. Жилищный кодекс выделяет пять оснований для такого расторжения:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд;

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; невозможность совместного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав;

4) использование жилого помещения не по назначению;

5) самовольное переустройство и (или) перепланировка, нарушающие права и законные интересы граждан либо создающие угрозу их жизни или здоровью, при отказе суда сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) виде и отказе нанимателя привести его в прежнее состояние 20 .

В случае расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя наниматель и члены его семьи выселяются из занимаемого помещения в судебном порядке. Такое выселение допускается как без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК), так и с предоставлением жилого помещения худшего качества (ст. 90 ЖК).

Выселение без предоставления другого жилого помещения производится в случае, если наниматель и члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. В таком же порядке выселяются лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, будет признано невозможным 21 .

Выселение с предоставлением другого жилого помещения осуществляется в отношении нанимателей, виновных в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд. Предоставляемое им жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, отвечать установленным требованиям, однако может быть менее благоустроенным, чем ранее занимаемое, поскольку ст. 90 ЖК прямо предусматривает предоставление в этом случае другого, а не другого благоустроенного помещения. Выселение в указанном случае производится в жилое помещение размером 6 кв. м жилой площади на одного человека, т.е. по норме, установленной для вселения в общежитие.

Жилищным кодексом предусмотрено также четыре основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, не связанных с виновным поведением нанимателя (ст. 85):

1) снос дома, в котором находится жилое помещение;

2) перевод жилого помещения в нежилое;

3) признание жилого помещения непригодным для проживания;

4) капитальный ремонт или реконструкция дома, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено или его площадь уменьшится, и поэтому наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления.

Обязанность предоставить другое благоустроенное жилое помещение выселяемым гражданам в случае признания дома аварийным или подлежащим сносу возлагается на наймодателя либо на органы местного самоуправления, если снос дома осуществляется в результате изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд 22 .

Благоустроенность жилого помещения, предоставляемого при выселении, предполагает, что оно должно находиться в доме капитального типа, быть обеспеченным коммунальными удобствами, которые соответствуют условиям данного населенного пункта, находиться в его административных границах, отвечать необходимым санитарным и техническим требованиям.

Новшеством Жилищного кодекса является положение о том, что предоставляемое при выселении благоустроенное жилое помещение должно быть равным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению. Это правило введено с целью не допустить улучшения жилищных условий граждан в обход общей очереди нуждающихся. При выселении нанимателя и членов его семьи им должно быть предоставлено жилое помещение из того же числа комнат. Если ранее занимаемое жилье было квартирой, то нанимателю должна быть предоставлена квартира.

Споры, связанные с выселением и предоставлением других жилых помещений, разрешаются в судебном порядке. По делам о выселении обязательно участие прокурора. Иные, помимо перечисленных Кодексом, основания выселения граждан могут быть предусмотрены только федеральными законами. Основаниями прекращения договора социального найма, не требующими выселения, являются разрушение жилого помещения и смерть одиноко проживавшего нанимателя.

Тема 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

8.8. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма

В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (см. п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Изменение договора социального найма жилого помещения новый Жилищный кодекс РФ допускает при условиях, указанных в ст. 82. Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (см. ст. 70 ЖК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

Одним из оснований изменения условий договора социального найма ЖК РФ называет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (ч. 1 ст. 82). Подобное основание ранее было предусмотрено в ст. 87 ЖК РСФСР. В таких случаях указанные граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма, предметом которого будут все занимаемые ими жилые помещения в этой квартире. Данное право могут использовать, например, заключившие брак супруги, а также при соответствующих обстоятельствах родители и дети и др. Отличие указанных норм ЖК РФ от правил, содержавшихся в ст. 87 ЖК РСФСР, состоит в том, что в ЖК РФ говорится о гражданах, «объединившихся», а не «объединяющихся» (как это было в ЖК РСФСР) в одну семью. Поэтому в настоящее время право требовать заключения одного договора социального найма принадлежит только тем, кто фактически сформировал новую семью и юридически оформил соответствующие отношения, а не тем, кто только выражает намерение создать семью.

Это интересно:  Молодая семья программа 2019 пенза 2019 год

На практике возможны случаи, когда в одной квартире проживают граждане, объединившиеся в одну семью, но один из них пользуется жилым помещением на основании договора социального найма, а другой — на основании договора коммерческого найма или иного договора. Буквальное толкование норм, установленных в ч. 1 ст. 82 ЖК РФ, не позволяет отнести указанных граждан к числу лиц, имеющих право требовать заключения одного договора социального найма.

Основанием изменения договора социального найма жилого помещения ЖК РФ, как и действовавшие ранее правила ст. 88 ЖК РСФСР, признает замену одного нанимателя другим. Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).

Одно из отличий рассматриваемых положений ЖК РФ от подобных норм ст. 88 ЖК РСФСР состоит в том, что право требовать замены нанимателя ЖК РФ связывает с дееспособностью, а не с совершеннолетием будущего нового нанимателя. Дееспособность гражданина — это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан являются: а) возможность самостоятельно заключать сделки (сделкоспособность) и б) возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. Напомним, что полностью дееспособными признаются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.

Необходимо обратить внимание на то, что в ст. 82 ЖК РФ говорится о согласии «остальных членов семьи». Однако следует полагать, что здесь подразумеваются только члены семьи, совместно проживающие в соответствующем жилом помещении. Иное толкование сделало бы применение данной нормы весьма затруднительным, поскольку вряд ли возможно точно определить весь круг членов семьи какого-либо лица.

Среди оснований изменения договора социального найма жилого помещения ЖК РФ прямо не называет изменение условий, дающих право на предоставление жилого помещения по такому договору. Тем не менее, можно предположить, что, например, в случае, когда первоначально жилое помещение было предоставлено малоимущему гражданину, признанному нуждающимся в жилом помещении, а впоследствии материальное положение этого гражданина изменилось так, что он уже не отвечает «параметрам» малоимущего, то в договор социального найма будет необходимо внести изменения в части установления обязанности такого нанимателя вносить не только плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, но и плату за пользование жилым помещением.

Новеллой в правовом регулировании отношений, связанных с изменением договора социального найма жилого помещения, является то, что новый ЖК РФ не предусматривает возможность раздела или выдела жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Ранее ст. 86 ЖК РСФСР предоставляла любому совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных совместно с ним проживающих совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение.

В настоящее время раздел и выдел жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального использования, не имеют юридических оснований. Вероятно, законодатель в данном случае преследовал цель защитить интересы собственников жилищного фонда социального использования и исходил из целесообразности консолидации правомочий пользования соответствующими объектами.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон — утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя. Для сравнения напомним, что ЖК РСФСР предусматривал только один вариант прекращения договора найма — его расторжение (см. ст. 89).

Расторжение договора социального найма регламентировано ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Кроме того, целесообразно иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также расторгнут по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Договор также может быть расторгнут по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В таком случае суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (см. ст. 451 ГК РФ).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не предусмотрено указанным соглашением. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии со статьей 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:

а) когда это происходит по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (см. ч. 1 ст. 83 ЖК РФ). Возможность расторжения договора социального найма по соглашению сторон является новеллой, ЖК РСФСР её не предусматривал;

б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ);

в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Последние два основания расторжения договора найма жилого помещения были предусмотрены также в ЖК РСФСР (см. ч. 1 и 2 ст. 89).

Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель (см. ст. 83 ЖК РФ). Исключение составляет упомянутый выше случай, когда наниматель согласился с инициативой наймодателя (в этом случае договор расторгается по соглашению сторон).

Комментируемая статья устанавливает перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке. Такими основаниями являются:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;

2) разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

3) систематическое (т.е. постоянно повторяющееся, не прекращающееся) нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использование жилого помещения не по назначению.

Данный перечень сформулирован в Жилищном кодексе РФ как исчерпывающий. Таким образом, наймодатель не вправе предъявить в суд требование о расторжении договора в любых других случаях, помимо предусмотренных в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ и указанных выше статьях ГК РФ.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Прекращение и расторжение договора социального найма жилой площади

Основания, порядок, правовые последствия

Под прекращением договора надо понимать погашение прав и обязанностей его участников (составляющих содержание обязательства) [1] .

Совокупность юридических фактов, с наступлением которых закон связывает прекращение договора социального найма жилой площади, образуют основания этого прекращения. К юридическим фактам, влекущим прекращение договора, относятся события и действия. Возможно прекращение договорных отношений в силу таких событий, как смерть нанимателя, гибель предмета найма. В число действий, являющихся основанием прекращения договора жилищного найма, входит расторжение договора по воле обеих или одной из сторон.

Прекращение договора возможно с расторжением его и без расторжения. Так, смерть нанимателя прекращает договор социального найма, поскольку выбывает субъект. Уничтожение жилого помещения (в результате стихийного бедствия) также прекращает договор ввиду уничтожения его предмета. В обоих этих случаях договор социального найма прекращается без расторжения.

В других случаях прекращение договора происходит с одновременным его расторжением (только для нанимателя или для нанимателя и совместно проживающих с ним членов семьи).

Поэтому понятия «прекращение договора социального найма» и «расторжение договора» различны. Прекращение означает погашение прав и обязанностей, а расторжение договора обычно связано с особенностями возникновения прав и обязанностей у других субъектов договора социального найма жилой площади.

Расторжение договора социального найма не всегда связано с выселением. Выселение — это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее прав или права которых прекращались по тем или иным основаниям. Например, наниматель выехал на другое постоянное место жительства. Договор найма с ним считается расторгнутым со дня выезда (ст. 83 ЖК), но выселение не производится, поскольку отсутствующий не занимает жилое помещение и освобождать его не надо. В свою очередь и выселение не всегда связано с расторжением договора социального найма. Например, лицо, самоуправно занявшее жилое помещение, подлежит выселению из него, но о расторжении договора социального найма речи идти не может, так как это лицо договор не заключало.

Это интересно:  Адвокат по недвижимости и жилищным вопросам 2019 год

Расторжение договора социального найма жилой площади возможно по инициативе нанимателя, по инициативе наймодателя и по соглашению сторон.

Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. Согласно ст. 83 ЖК расторжение договора по инициативе нанимателя (с согласия членов семьи, данного в письменной форме) не требует согласия наймодателя и не оговорено какими-либо специальными условиями.

К расторжению договора социального найма приравнивается и фактический выезд нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения с целью постоянного жительства в другом месте (ч. 3 ст. 83 ЖК).

Расторжение договора по инициативе наймодателя возможно лишь в случаях, предусмотренных ЖК или иными специальными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК), поскольку последствием такого расторжения является выселение.

Расторжение договора по соглашению сторон может иметь место, когда нанимателю и членам семьи при капитальном ремонте взамен предоставления маневренного фонда наймодатель может предоставить другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма (ч. 2 ст. 88 ЖК).

Расторжение договора социального найма жилой площади по требованию наймодателя возможно только в судебном порядке, ибо только такой порядок позволяет наиболее глубоко и всесторонне изучить обстоятельства дела.

Жилищный кодекс предусматривает три варианта выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма:

  • 1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
  • 2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
  • 3) без предоставления других жилых помещений.

Эти три вида последствий выселения из жилого помещения зависят от того, какие основания послужили причиной выселения.

Для первого вида (или варианта) последствий такими основаниями являются следующие:

  • 1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
  • 2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое;
  • 3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
  • 4) в результате проведения ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится настолько, что проживающие в нем лица могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, наоборот, увеличится настолько, что общая площадь на одного члена семьи существенно превысит установленную норму предоставления (ст. 85-89 ЖК);
  • 5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом от 30.11.2010 № 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности» (ст. 85-89 ЖК).

Основанием для второго вида последствий является невнесение нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (ст. 90 ЖК).

Выселение без предоставления другого жилого помещения возможно, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены семьи:

  • 1) используют жилое помещение не по назначению;
  • 2) систематически нарушают права и законные интересы соседей;
  • 3) бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допускают его разрушение.

Без предоставления другой жилой площади могут быть выселены лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми окажется невозможным (ст. 91 ЖК), а также лица, которые произвели самовольные переустройство и (или) перепланировку жилого помещения (ст. 29 ЖК).

Расторжение договора социального найма в судебном порядке по инициативе наймодателя

1. Договор социального найма жилой площади может быть расторгнут наймодателем в судебном порядке в связи с необходимостью сноса дома, в котором находится жилое помещение. Для расторжения договора по этому основанию необходимо решение о сносе дома в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение о сносе дома, обязаны предоставить выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение.

Требования, которым оно должно соответствовать, определены в ст. 89 ЖК.

Предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, т.е. в пределах административной границы поселения, и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. Благоустроенность определяется наличием коммунальных удобств (вода, газ, центральное отопление).

Жилое помещение должно отвечать установленным требованиям (этот вопрос относится к компетенции федеральных органов государственной власти — п. 2 ст. 12 ЖК). Пригодность жилого помещения для проживания определяется постановлением Правительства от

Предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Это правило ст. 89 ЖК существенно отличается от ранее действовавшего ЖК РСФСР и сложившейся судебной практики, когда размер предоставляемого жилого помещения определялся с учетом таких норм, как норма предоставления, норма жилой площади на одного человека (12 кв. м), дополнительной жилой площади, при фактическом пользовании ею; не допускалось заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов, учитывалось состояние здоровья граждан, а также другие заслуживающие внимания обстоятельства.

В соответствии с ЖК РФ при определении размера конкретного жилого помещения, предоставляемого выселяемым гражданам в связи со сносом жилого дома (как и по другим основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 89), единственным критерием станет соответствие этого жилого помещения по общей площади ранее занимаемому. Таким образом, выселение по данным основаниям не предусматривает одновременного улучшения жилищных условий (как было раньше), поскольку право на такое улучшение за счет государственных (муниципальных) средств имеют лишь малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях (ст. 49 ЖК) [2] .

Нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи ч. 2 ст. 89 ЖК гарантирует равнозначность нового жилого помещения ранее занимаемому не только по общей площади (количественной характеристике), но и по его физическому составу (качественному признаку); если занимал квартиру — квартира, вместо комнаты (или двух комнат) в коммунальной квартире — такое же количество комнат в коммунальной квартире.

Расторжение договора по инициативе наймодателя и выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения возможно также при переводе жилого помещения в нежилое. Жилые помещения могут переводиться в нежилые по разным причинам: в связи с тем, что они не могут использоваться как жилые, ввиду необходимости использовать определенные жилые помещения для улучшения обслуживания населения (размещение магазинов, офисов, аптек и пр.) и др.

Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое определяются гл. 3 ЖК.

Гражданам, выселяемым из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, предоставлять другое благоустроенное жилое помещение обязан наймодатель (ст. 87). Жилое помещение должно отвечать тем же требованиям, что и предоставляемое нанимателю в связи со сносом дома.

Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по требованию наймодателя подлежат граждане в случае, если занимаемое ими жилое помещение признано непригодным для проживания.

Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания должен быть установлен Правительством РФ (ст. 15 ЖК).

В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Правительства от

  • 28.01.2006 № 47. Основанием для выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения являются капитальный ремонт или реконструкция дома. Такое выселение возможно по требованию наймодателя, если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома:
    • а) жилое помещение не может быть сохранено;
    • б) общая площадь жилого помещения уменьшится (ч. 5 ст. 15 ЖК), в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (ч. 1 п. 2 ст. 51 ЖК);
    • в) общая площадь жилого помещения увеличится, вследствие чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ч. 2 ст. 50 ЖК).

Выселение по инициативе наймодателя возможно в случае, когда жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозной организации имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Гражданам, выселенным из такого жилого помещения, другое жилье должен предоставить наймодатель с учетом требований, предусмотренных ч. 8 ст. 5 указанного Федерального закона. При этом, граждане, которые проживают в жилых помещениях, передаваемых религиозным организациям, должны получать жилье по нормам предоставления (п. 5 ст. 85, ст. 87.1, 89 ЖК), т.е. для них это будет улучшение жилищных условий.

2. Жилищное законодательство предусматривает случаи, когда расторжение договора социального найма жилой площади по инициативе наймодателя и выселение возможны с предоставлением гражданам другого, но не обязательно благоустроенного жилого помещений (ст. 90 ЖК). Такое выселение возможно, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, т.е. не выполняют одно из существенных условий договора социального найма жилой площади. Другое жилое помещение может быть менее благоустроенным. Законодатель оговаривает, что размер предоставляемого помещения должен соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, т.е. 6 кв. м жилой площади на одного человека.

Это интересно:  Ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего ребенка 2019 год

В соответствии со ст. 90 ЖК суд должен исследовать причины образования у граждан задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг, относя их к обстоятельствам, имеющим юридическое значение.

Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги должны признаваться длительные задержки выплаты заработной платы, пенсий, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др. [3]

3. Расторжение договора социального найма жилой площади по инициативе наймодателя и выселение без предоставления другого жилого помещения нанимателя и членов его семьи возможно лишь в случаях, предусмотренных ЖК.

Одним из таких случаев является использование нанимателем и членами его семьи занимаемого ими жилого помещения не по назначению (ст. 91 ЖК). В силу закона жилые помещения предназначены для проживания в них (ст. 17 ЖК). Использование не по назначению может выразиться в различных действиях, например, в превращении жилого помещения в подсобное, использовании его в качестве склада для вещей и пр.

Выселение без предоставления другой жилой площади по данному основанию возможно, если наймодатель предупредит нанимателя о недопустимости использования жилья не по назначению.

Выселение без предоставления другой жилой площади возможно, если наниматель и (или) совместно проживающие с ним члены семьи систематически нарушают права и законные интересы соседей.

Ранее действовавший ЖК РСФСР предусматривал выселение тех, кто делал невозможным для других проживание с виновным в одной квартире или в одном доме (ст. 98). В ст. 91 ЖК в качестве потерпевших названы только соседи, хотя таковыми могут быть и другие лица, проживающие с нанимателем. Для выселения по данному основании необходимо наличие ряда условий:

  • а) систематичность противоправных действий, т.е. совершение их не менее двух раз;
  • б) виновное поведение лица;
  • в) предупреждение наймодателя о необходимости устранить нарушения.

Бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению, также может быть основанием для выселения без предоставления другой жилой площади.

Одной из обязанностей граждан по договору социального найма является бережное отношение к жилому помещению, соблюдению правил пользования им. По смыслу ст. 91 ЖК для выселения по данному основанию необходимо доказать, что жилому помещению был причинен вред (разрушение или порча его); вред был причинен противоправными действиями или бездействием; установлена причинная связь между противоправным поведением и причиненным вредом; вина причинителя. Кроме того, необходимо, чтобы наймодатель предупредил нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения и назначил срок для устранения этих нарушений.

В соответствии с ч. 2 ст. 91 ЖК лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным, могут быть выселены без предоставления другой жилой площади.

Для удовлетворения требования о выселении таких лиц требуется два условия:

  • 1) решение суда о лишении родительских прав по отношению к совместно проживающим с ним лицам;
  • 2) признание невозможным их совместного проживания в жилом помещении.

Предупредительных мер воздействия не требуется, так как при рассмотрении дела о лишении родительских прав суд получает возможность исследовать обстоятельства дела, касающиеся выселения (в том числе заключение органов опеки и попечительства, показания родственников и др.)

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Не всегда возможно добиться прекращения действия договора в порядке взаимного соглашения.

Договор социального найма жилья наделяет граждан возможностью пользоваться жилищем в полном объеме, не имея помещений в собственности, тем самым реализуя законное право каждого на жилье. Человек волен в любой момент прекратить реализовывать это право по ряду оснований. Это может быть переезд, приобретение другого жилья, и любые другие условия. Оптимальный и самый благоприятный исход правоотношений для участников соглашения — расторжение договора по соглашению сторон. К сожалению, не всегда возможно добиться прекращения действия договора в порядке взаимного соглашения.

В случае выражения гражданином-нанимателем воли на окончание правоотношений по поводу конкретного помещения, используемого им по договору соцнайма, такой договор расторгается. Не только наниматель наделен правом на прекращение жилищных правоотношений. Наймодатель в ряде случаев, в предусмотренном законом порядке, также может проявить инициативу к расторжению договора. Поговорим о причинах, основаниях и методах окончания договорных отношений по поводу жилья, предоставленного по соцнайму.

Право нанимателя на расторжение договора соцнайма

В любой момент гражданин-наниматель жилища волен прекратить пользование помещением. При условии фактического прекращения пользования жилищем договор соцнайма подлежит расторжению.

Важным условием к аннулированию правоотношений сторон в договоре, является согласие семьи нанимателя на прекращение договорных отношений.

Причем согласия, полученного в устной форме от членов семьи, недостаточно, необходимо получить от них письменное доказательство своего согласия, оформленное в установленном порядке.

Следует помнить, что в соответствии с ЖК РФ, а именно 71 статьей, права и обязанности по отношению к жилому помещению социального найма имеют и лица временно отсутствующие, соответственно, для законного и правомерного расторжения договора соцнайма нужно получить согласие временно отсутствующих граждан, являющихся представителями семьи нанимателя.

Основания расторжения договора соцнайма

Законом установлены следующие условия расторжения договора:

  • Соглашение сторон договора – самый благоприятный исход договорных отношений. В данном случае это основание не вызывает неблагоприятные юридические последствия для субъектов договора.
  • Инициатива лица, пользующегося помещением на правах нанимателя. Это положение, как отмечалось, реализуется при определенном условии: получении согласия родственников нанимателя, проживающих с ним в качестве семьи.
  • Разрушение жилья. Иными словами, полная потеря помещением своего функционального назначения, фактическая гибель жилищного объекта, такое его состояние, при котором пользоваться жилищем невозможно.
  • Выезд нанимателя вместе с семьей, в иное жилище. Договор можно считать прекратившим свое действие с момента освобождения указанными гражданами жилой территории.
  • Инициатива наймодателя. Может быть реализована лишь при наступлении определенных причин. И только в результате судебного разбирательства.
  • Смерть гражданина-нанимателя, если он пользовался помещением и проживал в нем один, также означает прекращение договора социального найма жилого помещения.

Порядок расторжения договора соцнайма

Расторжение договора социального найма жилого помещения может произойти и без оформления сторонами, в случае, когда имело место официальное, зафиксированное предупреждение о расторжении договора. Если наниматель желает закончить отношения по поводу конкретного жилища и подстраховать себя от дальнейших претензий наймодателя, законом предусмотрена сдача жилья по акту приема-передачи.

В таком документе указывается, что наниматель и его семья освободили жилье, сдали его в нормальном состоянии, без серьезных нарушений и повреждений, передали ключи от помещения наймодателю. В случае выявления повреждений жилья, требующих проведения каких-либо работ, наймодатель на законных основаниях и вправе потребовать устранения недостатков в конкретный срок.

Расторжение соцнайма в суде

Наймодатель вправе обратиться с исковым заявлением о расторжении договора в судебном порядке. Заявление подается в письменной форме, один экземпляр направляется лицу-нанимателю. Заявление должно содержать информацию о суде, в который направляется, сведения о нанимателе и наймодателе.

В заявлении описывается причина для расторжения договора и указывается норма закона, которая, по мнению наймодателя, нарушена.

В судебном заседании наймодатель должен доказать вину нанимателя и его незаконное поведение, повлекшее подачу иска. Наниматель же имеет право приводить доводы относительно своей невиновности. Суд принимает решение с учетом информации, полученной от обеих сторон. Правовые последствия для сторон наступают после получения судебного решения и вступления его в силу.

Выселение по договору социального найма

Выселение происходит как с предоставлением гражданам другого жилища, взамен прежнего, так и без предоставления. Жилище, которое передается гражданину после выселения, должно находиться в том же населенном пункте, где ранее проживал гражданин, и обязано отвечать всем требованиям закона относительно технического, противопожарного и санитарного состояния. Жилье выдается с учетом установленных законом норм площади на каждого проживающего. Как правило, основанием для выселения с предоставлением нового жилья является признание дома аварийным и непригодным для проживания, снос дома.

Выселение нанимателя без предоставления другого жилица происходит по вине нанимателя, например, в случае, когда систематически не оплачиваются коммунальные услуги, когда своими действиями гражданин разрушает, уничтожает помещение, нарушает законные права других людей и отказывается устранить нарушения, несмотря на предупреждение нанимателя о необходимости это сделать. Для выселения необходимо иметь вступившее в силу решение суда.

Статья написана по материалам сайтов: www.aup.ru, studref.com, advokat-malov.ru.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector