+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Снос самовольной постройки судебная практика 2019 2019 год

Дата размещения статьи: 16.01.2019

Борьба с самовольно возводимыми строениями, осуществляемая последние два года, представляет собой комплекс мероприятий административного характера, основой которого является как федеральное законодательство, так и нормативная база субъектов Российской Федерации.

Однако в ряде регионов результаты такой борьбы едва ли можно квалифицировать как однозначно положительные. Например, в Москве за два года в пять этапов было снесло 385 объектов. Владельцы некоторых из этих помещений пытались обжаловать данные меры в судебном порядке, но безрезультатно. Верховный Суд РФ признал законным Постановление Правительства Москвы от 08.12.2015 N 829-ПП О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы», на основании которого и были демонтированы объекты, эксплуатируемые предпринимателями. А Конституционный Суд РФ не нашел нарушений в правовой норме, которая допускает внесудебный снос самовольных построек.

В итоге после того, как применение этих мер получило широкий общественный резонанс, в Гражданский кодекс РФ были внесены изменения, существенно корректирующие правоотношения, связанные с самовольно возведенными объектами недвижимости.

Не касаясь социально-политических аспектов проблемы, рассмотрим современную гражданско-правовую основу регулирования в сфере самовольного строительства.

Изменения внесены в часть первую ГК РФ. Закон N 339-ФЗ дает определение самовольных построек, вводит и конкретизирует основания для их сноса, а также предусматривает как меру дополнительного обеспечения принудительное изъятие земельных участков в случае невыполнения решения о ликвидации незаконно возведенного строения.

Рассмотрим прежде всего изменения, касающиеся условий, при наличии которых строение может быть признано самовольной постройкой.

Новое понятие выглядит следующим образом: «Самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное, созданное без получения на это необходимых согласований, разрешений и (или) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, исключительно в случае, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки».

Законодатель определяет: «Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка».

Установлены правовые последствия возведения самовольной постройки. В качестве альтернативы сносу закреплена возможность возложения на создавшее ее лицо обязанности привести постройку в соответствие параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательным требованиям к параметрам постройки. Изменились основания, в силу которых решение о сносе самовольной постройки (приведения ее в соответствие установленным требованиям) принимается органом местного самоуправления. Также предусмотрены случаи, когда соответствующее решение не может быть принято в административном порядке. Определены минимальный и максимальный сроки для сноса самовольной постройки (приведения ее в соответствие установленным требованиям).

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает следующие признаки для признания постройки самовольной:

— нарушение норм земельного законодательства в виде отсутствия оформления права на земельный участок под постройкой, т.е. при отсутствии, например, права собственности или права аренды (с правом возведения на участке объекта) на земельный участок;

— проведение строительства без разрешения, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса РФ;

— возведение постройки на земельном участке с нарушением его разрешенного использования (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61, Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29.04.2016 N 5-АПГ16-12);

— незаконная реконструкция объекта, которая привела к возникновению нового объекта, и иные нарушения градостроительных норм.

Рассмотрим экспертные мнения относительно новелл Закона N 339-ФЗ более подробно.

Как пояснил председатель Комитета по государственному строительству и законодательству Государственной Думы П.В. Крашенинников, постройка может быть признана самовольной только по решению суда и если нарушены требования, установленные на момент начала ее создания и действующие на момент выявления самовольного строительства. Таким образом, в отношении постройки, признанной самовольной, вводится механизм приведения ее в соответствие установленным требованиям, либо на основании решения органа местного самоуправления, если объект находится в охранной зоне или нет разрешения и правоустанавливающих документов, либо на основании решения суда [7].

П.В. Крашенинников также указал, что «сейчас, согласно действующим нормам, такая постройка должна быть снесена в течение определенного срока — от 3 месяцев до 1 года. После принятия законопроекта у правообладателя появится возможность привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями — на это отводится срок от шести месяцев до трех лет, в результате на такую постройку может быть оформлено право собственности» [7].

Очевидно, что Закон N 339-ФЗ имеет как свои достоинства, так и недостатки. Регулируемые правоотношения отличаются высокой степенью сложности, интересы субъектов противоречат друг другу — это порождает правовые конфликты. Закон N 339-ФЗ предусматривает жесткие меры в отношении самовольных построек на дачных участках (вплоть до их сноса), а также существенные штрафные санкции для владельцев самовольных построек.

Рассмотрим более подробно отдельные аспекты правовой ситуации, возникшей после принятия изменений в ГК РФ.

Ввиду общественного резонанса, вызванного Законом N 339-ФЗ, Министерством строительства РФ (далее — Минстрой России) были даны разъяснения по поводу мер, предусмотренных Законом N 339-ФЗ. Разъяснения Минстроя России были даны еще до внесения законопроекта в Государственную Думу. В разъяснении, в частности, указывается, что с 1 июля 2018 г. «у россиян не начнут отнимать земельные участки и сносить дома». Также в разъяснении Минстроя России отмечено: «Возможность принятия решений о сносе самовольных построек во внесудебном порядке сужается до случаев очевидных недопустимых нарушений при строительстве: отсутствия разрешений на строительство или правоустанавливающих документов на землю. При этом можно избежать сноса, если привести объект в соответствие с градостроительными требованиями» [6].

Законом N 339-ФЗ предусматривается возмещение убытков собственников земельных участков и объектов недвижимости, если эти объекты возведены до вступления в силу изменений в ГК РФ, которые расположены в зонах с особыми условиями использования. На сегодняшний день в России 23 такие зоны: зоны охраны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергетики, железных дорог, объектов трубопровода, линий и сооружений связи, территории, прилегающие к аэродромам, придорожные полосы и др.

В контексте нашей работы целесообразно упомянуть о состоянии судебной практики в сфере законодательства о самовольных постройках.

Прежде всего нужно отметить, что судебной практики по применению Закона N 339-ФЗ на момент написания настоящей статьи нет: Закон N 339-ФЗ вступил в силу с 1 сентября 2018 г. Однако судебные решения последних двух лет представляют определенный интерес [4].

К основным тенденциям, преобладающим в судебной практике последних лет по делам о самовольном строительстве, можно отнести следующие.

1. Суды в основном остаются на позиции, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен, только если своевременно поданы заявление о выдаче разрешения и необходимые документы. Если застройщик обратился за разрешением на строительство после его начала, то ему не стоит рассчитывать на признание права собственности. Если разрешения нет, суд едва ли удовлетворит иск. Могут быть признаны достаточными меры по легализации объекта, когда отказ в выдаче разрешения вызван не зависящими от истца-застройщика причинами.

Отметим, что обращение за консультацией к органам власти по поводу выдачи этого разрешения или переписка с ними не дают оснований для признания права собственности.

2. Важное значение придается назначению самовольной постройки. Суды склонны к признанию права собственности на самовольную постройку, если спор касается объекта социального или религиозного назначения.

3. При подаче в суды исковых заявлений, содержащих требования о признании права собственности на недвижимое имущество, связанного с последующей регистрацией этого права, должна уплачиваться государственная пошлина в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ [2] в зависимости от стоимости имущества как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке.

Большинство дел, рассмотренных Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ (далее — Судебная коллегия) в 2017 году, касались признания строений самовольными постройками и сноса самовольных строений, а требование о признании права собственности на самовольную постройку рассматривалось в качестве встречного.

В 2017 году ВС РФ в большинстве дел о сносе самовольных строений указывал на оставление судами без внимания фактических обстоятельств дела и их неправильную юридическую квалификацию, а именно исследование вопроса о наличии каких-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ вещных прав на землю. В частности, внимание обращалось на следующие обстоятельства:

— при рассмотрении дела необходимо установить, являются ли допущенные при возведении самовольной постройки нарушения (в частности, нарушение муниципальных правил землепользования и застройки) существенными, могло ли их наличие служить основанием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, и если могло, то требовали ли эти нарушения устранения и какими способами (Определения Судебной коллегии от 21.03.2017 N 18-КГ17-21 и от 16.05.2017 N 19-КГ17-11);

— суду при новом рассмотрении необходимо установить соответствие типа возведенного самовольного строения целевому назначению земельного участка и возможность возведения на нем домов блокированной застройки (Определение Судебной коллегии от 16.05.2017 N 19-КГ17-11).

В ряде случаев Судебная коллегия указала, что согласно положениям ГК РФ при рассмотрении дела необходимо установить имеющие существенное значение для квалификации правоотношений сторон обстоятельства, связанные с местонахождением земельного участка, право на который возникло у ответчика на основании договора купли-продажи жилого дома, о сносе которого просит администрация.

Несколько рассмотренных Судебной коллегией в 2017 году дел имели отношение к признанию права собственности на самовольные постройки в качестве самостоятельного требования.

Например, в Определении от 10.10.2017 N 18-КГ17-64 Судебная коллегия указала на то, что суды пришли к неправильному выводу, неправомерно оставив без внимания фактические обстоятельства дела и их правильную юридическую квалификацию. Кроме исследования юридически значимых обстоятельств, рассмотрение которых требуется в делах о признании права собственности на самовольные постройки, предусмотренные ст. 222 ГК РФ, суд неправомерно не учел вопрос о возможности нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, а именно наследников совладельца возведенной постройки.

Тем не менее одной из важнейших тенденций рассмотрения дел о признании права собственности на самовольную постройку является исследование вопроса о наличии у лица какого-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ вещных прав на землю. На это Судебная коллегия указала и в вышеуказанном Определении N 18-КГ17-64, подчеркнув это как основание для повторного рассмотрения в соответствующем суде.

Аналогичная правовая позиция высказана Судебной коллегией и в Определении от 10.01.2017 N 66-КГ16-13, в котором суд апелляционной инстанции не учел, что постройки, размещенные полностью или частично за пределами красных линий, не могут быть признаны соответствующими проекту планировки территории и правилам землепользования и застройки.

Таким образом, в 2017 году основное внимание Судебная коллегия уделяла исследованию наличия каких-либо вещных прав на земельный участок под самовольной постройкой даже в делах о сносе самовольных построек.

Вместе с этим разделение компетенции в вопросе сноса самовольной постройки между судом и органом местного самоуправления предусмотрено законопроектом.

Подчеркнем, что судебная практика, существующая в сфере законодательства о самовольной постройке, заслуживает отдельного подробного исследования. В данном случае можно сделать вывод: возможностей для признания права собственности на самовольную постройку немного, поэтому иск не является эффективным инструментом обхода получения строительных разрешений.

Одной из наиболее актуальных проблем правового регулирования отношений, возникающих по поводу незаконных построек, является вопрос о взимании государственной пошлины по искам о нарушении прав и охраняемых законом интересов застройщиков и иных заинтересованных лиц.

По искам о признании права собственности на недвижимое имущество с последующей государственной регистрацией этого права суды должны руководствоваться правовыми нормами, содержащимися в ГК РФ, Гражданском процессуальном кодексе РФ [1] и НК РФ, отнесение исковых заявлений имущественного характера к заявлениям имущественного характера, подлежащим оценке, определено ст. 91 ГПК РФ.

В соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащий гражданину на праве собственности, цена иска определяется «исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее — не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования, на объект недвижимого имущества, принадлежащий организации, — не ниже балансовой оценки объекта».

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, размер государственной пошлины при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, определяется в процентном соотношении от цены иска.

Проанализированные выше новеллы гражданского законодательства позволят достичь следующих результатов:

— сделать механизм легализации самовольных построек более объективным;

— усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству;

— установить дополнительные гарантии защиты прав физических и юридических лиц на недвижимое имущество.

Результаты внесенных изменений, а также сравнительная характеристика правового регулирования в исследуемой области представлены в таблице [7].

Таблица

Область правового регулирования

Ситуация до принятия Закона N 339-ФЗ

Ситуация после принятия Закона N 339-ФЗ

Постройка считается самовольной

Если возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил

Если возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил, установленных на дату создания объекта

Снос самовольной постройки: 1) с зарегистрированным правом собственности; 2) которая является жилым домом (многоквартирным, садовым); 3) которая создана до вступления в силу ГрК РФ и Земельного кодекса РФ

По решению суда или органов местного самоуправления

Только по решению суда

Административный снос постройки, которая расположена на частных землях

Нельзя, исключение — если сохранение самовольного строения на частной земле создает угрозу жизни и здоровью граждан

Снос постройки, права на которую оформлены по «дачной амнистии»

Можно, но только с возмещением убытков собственнику

Механизм принудительного изъятия земли у собственника, который не исполнил требование о сносе самовольной постройки в установленный срок

Механизм приведения самовольной постройки в соответствие установленным требованиям

Есть, на это отводится срок от 6 месяцев до 3 лет

В сравнении с ситуацией 2015 года, сложившейся также в результате внесения изменений в ГК РФ, положение дел улучшилось уже потому, что остается меньше возможностей у субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. По словам П.В. Крашенинникова, «до настоящего момента отсутствовал комплексный механизм контроля за строительством: требования к нему, способ сноса, гарантии собственникам построек от внесудебного сноса, возмещение убытков, наполнение ЕГРН данными об «особых» зонах, чтобы минимизировать споры о трубах на участках» [7].

Однако данные новеллы имеют, по мнению экспертов, и ряд недостатков.

Многие считают спорной норму, предлагающую изымать участок у собственника, не выполнившего решение суда о сносе самовольной постройки, так как возможны случаи, когда размер участка существенно превышает площадь, занятую самовольной постройкой. В этом случае было бы более справедливо изымать части участка, отнеся затраты на кадастровые работы на собственника земли.

Вызывает вопросы и точка зрения законодателя по поводу самовольных построек, которые относятся к имуществу религиозных объединений и имеют религиозное назначение. Обоснованность запрета их сноса в любом случае вызывает сомнения с позиции как конституционного принципа равенства всех перед законом и судом, так и безопасности.

Также нужно отметить, что, несмотря на четкость критериев отнесения объектов к самовольным, на практике нередко возникают пограничные ситуации, в которых определение постройки как самовольной не является столь однозначным.

Наибольшую сложность представляет разграничение случаев осуществления без разрешения реконструкции объектов капитального строительства и проведения иных изменений здания, не требующих получения разрешения на строительство. В соответствии с действующим законодательством положения о самовольном строительстве не распространяются на случаи проведения капитального ремонта, перепланировки, переустройства (переоборудования), в результате которых не создан новый объект. Иными словами, даже если объект был переоборудован или перепланирован без получения разрешений, такой объект не может считаться самовольным.

Одной из наиболее актуальных проблем по-прежнему остается несогласованность в сфере административного регулирования выделения земельных участков и строительных согласований. Объектами самовольного строительства по общему правилу являются объекты, построенные на земельном участке, не отведенном под эти цели в установленном законом или иными нормативными актами порядке.

Важнейшее значение для эффективного правового регулирования вопросов, связанных с самовольным строительством, имеют определение и закрепление статуса земельного участка, на котором находится самовольно построенный объект. Наличие возможности строительства на земельном участке того или иного объекта устанавливается его градостроительным регламентом. Понятие градостроительного регламента земельного участка охватывает вид разрешенного использования земельных участков, расположенных на нем объектов недвижимого имущества, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Это интересно:  Молодая семья программа 2019 в башкирии условия 2019 год

Остается еще ряд неурегулированных проблем. Например, Законом N 339-ФЗ не установлено, распространяется ли понятие «самовольное строительство» на незавершенные объекты; в каких случаях возможен только снос, а когда — приведение построек в соответствие установленным требованиям.

Изменения в законодательство о самовольной постройке внесены для того, чтобы четко ответить на вопросы: кто может сносить самовольную постройку, когда, за чей счет, что делать гражданам, права и охраняемые законом интересы которых нарушены. Можно согласиться с точкой зрения П.В. Крашенинникова: «Нужно защитить добросовестных владельцев построек, в том числе от излишнего формализма» [7].

В итоге отметим, что предложенные Законом N 339-ФЗ меры на основе учета негативного опыта прошлого регулирования позволят сделать механизм борьбы с «самостроем» более объективным, усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству. Однако не менее важно создать систему дополнительных гарантий прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество.

Список литературы

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Снос и легализация самостроя: новеллы 2018 года

Статьи по теме

Эксперт анализирует, какие изменения о самовольных постройках внесли в законодательство в 2018 году и как новые нормы будут применять.

В 2018 году изменилось определение самовольной постройки

Как известно, с августа 2018 года стали действовать поправки в законодательные акты Российской Федерации, касающиеся правового положения объекта самовольного строительства, возможности приведения его в соответствие требования законодательства и приобретения права собственности на него.

Итак, разберемся, какое определение действующее законодательство дает объекту самовольного строительства (самостроя).

В соответствии с п. 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Так, исходя из обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 19.03.2014, допущенные при возведении самовольной постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на такую постройку, если нарушения являются существенными и неустранимыми. К существенным относятся, например, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. То есть официальной позицией ВС РФ являлось следующее: существенное и неустранимое нарушение градостроительных и строительных норм и правил является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки.

Но данная правовая позиция осталась актуальна только для тех правоотношений, которые возникли до 3 августа 2018 года, то есть до вступления в силу Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ «О Внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» и статью 22 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ».

В соответствии с принятыми изменениями в Гражданский Кодекс Российской Федерации не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Это абсолютно новый подход к самому статусу самовольной постройки, то есть теперь к самовольным постройкам не будут относиться объекты, возведенные с нарушениями, но построенные по согласованию и с разрешения властей.

Статьи о недвижимости в журнале «Арбитражная практика для юристов»

Теперь снести самовольную постройку можно только по решению суда

В соответствии с п. 3.1. статьи 222 Гражданского Кодекса решение о сносе самовольной постройки, либо решение о приведении ее в соответствие с установленными требованиями принимается только судом и в случае, если земельный участок, на котором расположен объект самовольного строительства находится в частной собственности и при условии, что сохранение таких построек не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пункт 4 статьи 222 Гражданского Кодекса четко определяет границы вмешательства органов местного самоуправления в область сноса самовольных построек. Органы местного самоуправления принимают решение:

  • о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы, и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
  • о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Таким образом, исходя из положений нового закона, законодатель ограждает физических и юридических лиц, владельцев уже возведенных строений и зданий, от самоуправства местных властей, часто инициирующих снос самовольных построек во внесудебном порядке.

Если все же суд принимает решение о сносе самовольной постройки, то срок для его реализации составляет не менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев.

Самострой можно привести в соответствие с требованиями

По новым правилам, самовольную постройку возможно привести в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом осуществившим ее лицом либо за его счет.

Срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями законодательства устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года, после чего на такой объект может быть оформлено право собственности.

Рассчитывать на это могут те лица, у которых земельный участок находится:

  • в собственности;
  • в пожизненном наследуемом владении;
  • в постоянном (бессрочном) пользовании;
  • во временное владение и пользование от государства для строительства.

Требование о наличии надлежаще оформленного права на земельный участок для дальнейшего оформления права собственности объекта недвижимости на нем остается незыблемым.

Истец обратился с иском о признании за ним права собственности на возведенный торговый павильон как объект капитального строительства. Суд указал, что по смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности лица на самовольную постройку может быть признано только в случае наличия у заявителя необходимых прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка. Вместе с тем истцом был заключен договор аренды с указанием назначения – для размещения торгового павильона. При этом из условий договоров не следует, что земельный участок предоставляется для цели строительства или реконструкции в объект капитального строительства. Отказывая в удовлетворении требований, суд указал, что договор аренды не предусматривал возведение объекта капитального строительства без разрешения собственника, в связи с чем истцом не соблюдены требования ст. 222 ГК РФ.

Также необходимо обратить внимание, что решение о сносе самовольной постройки либо решение о ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, не может быть принято в соответствии со статьей 222 Кодекса в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

  1. Права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года.
  2. Параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом.
  3. Эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.

Таким образом, благодаря произошедшим изменениям российского законодательства, у обладателей самостроя появились реальные возможности оформить свой объект надлежащим образом и получить на него легитимные правоустанавливающие документы, так как, по смыслу российского законодательства, факт государственной регистрации права на объект недвижимости не исключает возможность принятия уполномоченным лицом решения о сносе, если будет установлено, что такой объект является самовольной постройкой.

Так, в соответствии с определением Конституционного суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О наличие государственной регистрации права на объект недвижимости, который в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, само по себе не запрещает уполномоченному органу принять решение о ее сносе. Лицо, чье право на недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРН, может обжаловать принятое решение в суде.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.04.2018 N 19-КГ18-2

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 24 апреля 2018 г. N 19-КГ18-2

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.

судей Романовского С.В., Киселева А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя к Мусаеву Мисирбану Зияддин-оглы, Мусаеву Самандару Зияддин-оглы о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и его сносе, по встречному иску Мусаева Мисирбана Зияддин-оглы, Мусаева Самандара Зияддин-оглы к Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя о признании права собственности на незавершенный строительством объект, по кассационным жалобам администрации г. Ставрополя и Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14 июля 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав представителя Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя Богатыреву С.А., представителя администрации г. Ставрополя Шафоростова Д.Ю., поддержавших доводы кассационных жалоб, Мусаева М.З.-о., представителя Мусаева С.З.-о. Задорожную Е.Е., возражавших против удовлетворения кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя обратился в суд с иском к Мусаеву М.З.-о., Мусаеву С.З.-о. о признании объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: , самовольной постройкой и его сносе, указав в обоснование заявленных требований, что Мусаевым М.З.-о. и Мусаевым С.З.-о. на 2-х арендуемых земельных участках: общей площадью 1247 кв. м, с кадастровым номером , расположенном по адресу: , и общей площадью 1472 кв. м. с кадастровой номером , расположенном по адресу: , с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, самовольно возводится объект капитального строительства, имеющий признаки торгово-офисного здания, без получения разрешительных документов на строительство, с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 17 марта 2015 г. в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 8 декабря 2015 г. решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя к Мусаеву М.З.-о., Мусаеву С.З.-о. о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и его сносе отменено в части, превышающей 8% готовности принадлежащих Мусаеву М.З.-о., Мусаеву С.З.-о. объектов недвижимости по .

Постановлением президиума Ставропольского краевого суда от 4 августа 2016 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 8 декабря 2015 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в ином составе судей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14 июля 2017 г. решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 17 марта 2015 г. отменено, по делу принято новое решение о признании незавершенного строительством капитального объекта, расположенного по адресу: , , самовольной постройкой, в удовлетворении требований Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя о сносе самовольной постройки отказано. В удовлетворении заявленных встречных требований Мусаеву М.З.-о. и Мусаеву С.З.-о. отказано.

В кассационных жалобах Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя и администрацией г. Ставрополя ставится вопрос об их передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшегося по делу апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14 июля 2017 г. в части отказа в удовлетворении заявленных Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя требований о сносе самовольной постройки.

В связи с поданными кассационными жалобами на указанное судебное постановление и сомнениями в его законности судьей Верховного Суда Российской Федерации Горшковым В.В. 22 декабря 2017 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки по доводам кассационных жалоб и определением этого же судьи от 19 марта 2018 г. кассационные жалобы администрации г. Ставрополя и Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы, обсудив доводы кассационных жалоб, а также возражения на них, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационных жалоб и отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14 июля 2017 г. в части отказа в удовлетворении заявленных Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя требований к Мусаеву М.З.-о., Мусаеву С.З.-о. о возложении обязанности в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу за свой счет снести самовольное строение на земельном участке по , .

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого характера нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела в указанной части.

Отказывая в удовлетворении требований Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя о сносе самовольной постройки, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда, пришла к выводу о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с указанными требованиями, о применении последствий которого заявлено ответчиками Мусаевым М.З.-о., Мусаевым С.З.-о.

При этом судебная коллегия исходила из того, что общий срок исковой давности, в том числе по требованиям о сносе самовольных построек, составляет три года.

Кроме того, доказательств, подтверждающих, что при возведении указанного строения нарушены права иных лиц, строение создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом по первоначальному иску не представлено.

Это интересно:  Права несовершеннолетних в красноярском крае 2019 год

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом апелляционной инстанции, выразившееся в следующем.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Срок исковой давности по общему правилу составляет три года и начинает течь с того момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, независимо от того, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права и нарушителе (пункт 2 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, возможность применения исковой давности при рассмотрении требований о сносе самовольной постройки имеет ограничения.

Установленные Гражданским кодексом Российской Федерации правила об исковой давности не подлежат применению в случаях предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Такое ограничение обосновано тем, что предъявление требования о сносе самовольной постройки в данном случае связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы общественным интересам, которую создает сохранение постройки.

По смыслу статей 208 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Это требование имеет негаторный характер и в силу абзаца 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность на такие требования не распространяется.

Положения, предусмотренные абзацем 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения) (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Таким образом, для разрешения настоящего дела юридически значимым является установление соответствующих обстоятельств, позволяющих определить, по каким основаниям Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя заявлен иск о признании возведенного Мусаевым М.З.-о. и Мусаевым С.З.-о. объекта самовольным строением и его сносе, и согласно установленному определить, подлежит ли удовлетворению заявление данных ответчиков о применении срока исковой давности по требованию истца о сносе объекта самовольного строительства.

Однако такие обстоятельства судебной коллегией при разрешении дела, в нарушение требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не устанавливались.

В силу части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Под обстоятельствами, обосновывающими требования и возражения сторон, понимаются юридические факты, с которыми закон, применяемый по делу, связывает правовые последствия для сторон в делах искового производства.

Для правильного разрешения заявленных Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя требований суду надлежало установить, не является ли иск о сносе самовольной постройки, которая создана без получения согласия собственника земельного участка на строительство, направленным на устранение нарушения права собственности. Поскольку если собственник не лишен владения земельным участком в целом, такой иск рассматривается судами подобно негаторному иску, на который не распространяется исковая давность в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводов в опровержение заявленной истцом позиции о предъявлении им требований об устранении нарушения права собственности определение суда апелляционной инстанции не содержит.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 25 февраля 2010 г. N 177-О-О, взаимосвязанные положения абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащей перечень требований, на которые не распространяется установленный статьей 196 того же Кодекса общий трехлетний срок исковой давности, и статьями 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на устранение длящихся нарушений прав собственника или иного владельца, не связанных с лишением владения, и в качестве таковых служат реализации предписаний ст. ст. 17 (часть 3), 35, 46 и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Между тем, суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела не дал какой-либо оценки длящемуся характеру отношений по договору аренды между сторонами.

В определении от 14 июля 2017 г. судебная коллегия Ставропольского краевого суда пришла к выводу о том, что администрация г. Ставрополя, как собственник земельного участка фактически им не владеет, в связи с чем вопрос о правомерности возведения без ее согласия на принадлежащем ей земельном участке объекта недвижимости может быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, и требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

С данным выводом суда апелляционной инстанции согласиться нельзя ввиду следующего.

Пунктом 22 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Требования указанной правовой нормы и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации по ее применению не были учтены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела.

Признавая возведенный ответчиками объект самовольной постройкой, суд апелляционной инстанции не учел, что основания, по которым постройка может быть признана самовольной, являются публично-правовыми. Иск о сносе такой постройки направлен на защиту не только и не столько гражданского права отдельного лица, сколько прав и интересов неопределенного круга лиц.

Предъявление иска о сносе самовольной постройки в данном случае связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации правила об исковой давности применению не подлежат.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 этой статьи.

В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объекта.

При этом судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда исходила из того, что земельные участки предоставлялись Мусаеву М.З.-о. и Мусаеву С.З.-о. под строительство индивидуальных жилых домов с высотностью не более трех этажей, нарушение разрешенных параметров допущено ответчиками при строительстве отдельных объектов недвижимости, разрешения на возведение единого объекта недвижимости не выдавалось.

Также суд апелляционной инстанции указал в определении, что возведенный строительный объект соответствует как признакам единого объекта, так и двух различных (самостоятельных) строительных объектов.

Доводы истца по первоначальному иску о том, что Мусаевым М.З.-о., Мусаевым С.З.-о. возводится объект торгово-офисного назначения судом апелляционной инстанции не опровергнуты.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Судом установлено, что земельные участки, расположенные по адресу: , имеют разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

Вместе с тем, в процессе судебного разбирательства дела судом апелляционной инстанции целевое назначение и дальнейшее использование указанного спорного строительного объекта в установленном порядке путем, в частности, назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы и получения технического заключения не установлены.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждается при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации. Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Согласно части 1 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Учитывая приведенные выше нормы права, при разрешении настоящего спора суду надлежало установить, не угрожает ли самовольно возведенная постройка жизни и здоровью граждан, что устанавливается при проведении государственной экспертизы проектной документации, не нарушает ли права третьих лиц, предпринимались ли попытки ее легализации в том виде, в котором она возведена.

Проектная документация на фактически возводимый объект недвижимости, расположенный на земельном участке по адресу: , подлежала государственной экспертизе.

В нарушение требований действующего законодательства государственная экспертиза проектной документации произведена не была, судом апелляционной инстанции экспертное исследование по вопросам, ответ на которые могла бы дать государственная экспертиза проектной документации, также не назначалось.

Мусаевым М.З.-о. и Мусаевым С.З.-о. возведено самовольное строение с одними техническими характеристиками, а попытка легализации осуществлялась в отношении строения с другими характеристиками.

В обоснование вывода об отказе в удовлетворении требования Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя о сносе самовольной постройки суд апелляционной инстанции сослался на заключение проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы от 1 декабря 2014 г. N 66, согласно которому возводимый объект на данной стадии строительства не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан.

Между тем, выводов о том, будет ли полностью достроенный объект недвижимости представлять угрозу жизни и здоровью граждан, соответствовать иным требованиям, установленным законом, судебное постановление не содержит.

Таким образом, судом апелляционной инстанции не установлено юридически значимых обстоятельств, свидетельствующих о том, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан в будущем, что свидетельствует о существенном нарушении судом статей 56, 57, 67, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 8 декабря 2015 г., суд кассационной инстанции, согласившись с выводами суда апелляционной инстанции о необходимости признания возведенного объекта самовольной постройкой и ее сносе, основанием для отмены данного судебного постановления указал, что постановив решение о сносе самовольной постройки только в части, превышающей 8% готовности, судебная коллегия вышла за пределы заявленных требований, не предложив истцу уточнить основание иска, и не выяснив вопрос возможности приведения спорной постройки в состояние, существовавшее до проведения работ по ее реконструкции (в том числе путем сноса части возведенных конструкций).

В силу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

Данные требования процессуального закона судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего гражданского дела 14 июля 2017 г. не выполнены, поскольку судебная коллегия Ставропольского краевого суда, рассмотрев вопрос о самовольности возведения строения, решения о полном или частичном сносе возведенных конструкций не приняла.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

По смыслу приведенной правовой нормы в случае признания постройки самовольной суду надлежит определить ее юридическую судьбу, возложив на лицо, создавшее эту постройку, обязанность снести ее, либо признав за ним право собственности на самовольную постройку.

В нарушение приведенных норм материального права суд апелляционной инстанции, признав возведенный Мусаевым М.З.-о., Мусаевым С.З.-о. строительный объект самовольной постройкой, не определил юридическую судьбу этого объекта, отказав как в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки, так и требований о признании права собственности на нее.

Это интересно:  Программа молодая семья пермский край 2019 условия 2019 год

Пунктом 24 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение.

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Приведенные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении настоящего гражданского дела судом апелляционной инстанции не учтены.

Указав основанием для отмены решения суда первой инстанции, что дело разрешено судом без привлечения к участию в деле Марданова Э.М.-о. заключившего 10 января 2013 г. с Мусаевым М.З.-о. и Мусаевым С.З.-о. предварительный договор на приобретение строящегося объекта, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда определением от 16 июня 2017 г. привлекла Марданова Э.М.-о. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Вместе с тем, являясь приобретателем самовольной постройки Марданов Э.М.-о. подлежал привлечению к участию в деле в качестве ответчика по иску Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя о сносе самовольного строения, расположенного на земельном участке по , что судом апелляционной инстанции не сделано.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 «О судебном решении» от 19 декабря 2003 г. решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции соблюдены не были.

С учетом изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14 июля 2017 г. в части отказа в удовлетворении заявленных Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя требований о сносе самовольной постройки с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в данной части.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14 июля 2017 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя к Мусаеву М.З.-о., Мусаеву С.З.-о. о возложении обязанности в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу за свой счет снести самовольное строение на земельном участке по проспекту отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в данной части.

Самозастрой и его легализация

Самовольная постройка. Способы легализации

К самовольному строительству застройщики прибегают по разным причинам и проблему права собственности на такую постройку они решают с учетом действующих правовых основ. Рынок недвижимости со временем побуждает власть вносить изменения в законодательство, регулирующее эту отрасль хозяйственной деятельности страны.

Этим законом внесены изменения, в том числе в ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка» , в которой уточнены правовой режим самовольных построек и внесены новеллы, которых не было в прежней редакции законодательства.

Новое в законодательстве о самовольной постройке

1.Важным является изменение, когда наряду со сносом самовольных построек, становится возможным приведение их в соответствие с правилами застройки и землепользования.

2.Новым является положение, когда при отсутствии сведений о лице, построившем самовольную постройку, снос или приведение ее в соответствие с правилами производится лицом, владеющим земельным участком на праве собственности или ином праве.

3.По новому закону теперь уже не является самовольной постройкой строение, возведенное с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях.

4.Решение о сносе или о приведении постройки в соответствие с правилами принимается судом или органами местного самоуправления. Но муниципалитет может принять такое решение, только если постройка расположена на земельном участке:

— в отношении которого нет правоустанавливающих документов, либо, если вид разрешенного участка не допускает строительство объекта и только при условии расположении такого участка в границах территории общего пользования;

— вид разрешенного использования, которого не допускает возведения объекта и данный объект расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, на которой запрещено строительство.

5.Самовольная постройка подлежит сносу за счет застройщика, либо постройка подлежит приведению в соответствие с действующими правилами застройщиком или владельцем земельного участка, на котором она расположена.

6.В судебном порядке, при наличии соответствующих обстоятельств, самовольная постройка может быть признана собственностью застройщика — собственника участка.

Во всех случаях решения вопроса в судебном или в административном порядке признаками самовольного строительства являются нарушения. Это несоблюдение земельного законодательства, градостроительных, строительных, архитектурных норм и правил. Которые были установленных на момент начала возведения и действующих на дату выявления нарушения.

Если же решение требует устранения недостатков незаконного объекта или приведение его в соответствие с действующими правилами, то несоблюдение указанных земельных и градостроительных норм и правил влечет и применение административного наказания.

Исключения из правил

Но при этом, согласно указанному выше закону № 339-ФЗ теперь запрещено сносить все самовольные постройки индивидуальных жилых домов, когда:

  • права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
  • параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;
  • эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.

Легализация самовольной постройки

Действующее российское законодательство предусматривает два способа легализации самовольно возведенной постройки:

  • в административном порядке
  • в судебном порядке

Административный порядок легализации

Административный порядок возможен только для самовольных построек, не нуждающихся в официальном вводе в эксплуатацию.

Примером административного порядка признания прав на самовольную постройку является так называемая «дачная амнистия», предусмотренная законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке…» . Для его применения достаточно:

  • заявления на госрегистрацию прав
  • правоустанавливающего документа на землю
  • технического плана строения

При этом, согласно Градостроительного кодекса РФ, получать разрешение на строительство не требуется.

Судебный порядок легализации

Судебный порядок признания прав на самовольную постройку используется в случаях предусмотренных законом, либо в случае гражданского спора о праве и при наследовании самозастроя .

В судебном порядке признание права собственности на самовольную постройку производится в порядке искового производства.

Споры о признании права собственности на самовольную постройку для физических лиц подведомственны судам общей юрисдикции, а для юридических — арбитражным судам.

Подсудность дел зависит от цены иска (стоимости самовольной постройки). Для физических лиц иск до 50 тыс. рублей подается мировому судье, при большей цене — в районный федеральный суд по месту нахождения самовольной постройки.

Для юридических лиц — в арбитражный суд региона, в котором находится самовольная постройка.

Особенности легализации в третейском суде

Кроме того, по желанию и выбору сторон иски по спорам о правах на самовольную постройку, подведомственные арбитражному суду или суду общей юрисдикции, могут быть рассмотрены в третейском суде независимыми арбитрами независимо от места нахождения арбитров или самовольной постройки.

Внимание! Третейский суд вправе разрешить спор о правах на самовольную постройку в случае, если спор вытекает не из публичных, а из гражданских правоотношений спорящих сторон.

Например, истец из Севастополя может предъявить к ответчику из Брянска иск о признании права собственности на самовольную постройку ответчика, расположенную на острове Сахалин. И такой иск вправе будет рассмотреть независимый арбитр из Ростова-на-Дону, например.

Для исполнения такого третейского решения (регистрации права в Росреестре) требуется получение исполнительного листа арбитражного суда или суда общей юрисдикции. Такие исполнительные листы выдаются взыскателю по его заявлению:

  • по месту жительства или месту нахождения должника
  • либо, если его место жительства или место нахождения неизвестно, то по месту нахождения имущества должника — стороны третейского разбирательства
  • по соглашению сторон третейского разбирательства заявление о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда может быть подано в арбитражный суд или в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда
  • либо в соответствующий суд по месту нахождения стороны третейского разбирательства, в пользу которой принято решение третейского суда.

Например, на решение ростовского арбитра относительно права на самовольную постройку на Сахалине заявитель из Севастополя может получить исполнительный лист в соответствующем суде по месту жительства должника — в Брянске или по месту нахождения его имущества — на Сахалине, или по месту нахождения заявителя — в Севастополе.

Внимание!

Если в третейский суд неправильно сформулирован иск и требования заявлены неверно, то с получением исполнительного листа могут возникнуть проблемы. В таких случаях государственные суды могут отказать в выдаче исполнительного листа. Суд может указать, что независимый арбитраж или не вправе рассматривать эти иски из-за наличия публичного элемента. Или решение арбитража будет квалифицировано как нарушение основополагающих принципов российского права.

Важно! Поэтому особое внимание при формировании иска следует уделить части 2 ст. 222 ГК РФ , где указано, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Реализация судебных решений о правах на самовольную постройку, вынесенных арбитражным судом или судом общей юрисдикции или третейским судом заключается в регистрации прав в соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ

Для этого требуется через территориальный офис Росреестра или МФЦ подать на регистрацию следующие документы:

  • заявление о госрегистрации
  • удостоверение личности заявителя или доверенность на представителя
  • решение арбитражного суда или суда общей юрисдикции о признании права или решение третейского суда о признании права вместе с определением о выдаче исполнительного листа

При этом надо учитывать, что без исполнительного листа и определения компетентного суда о выдаче исполнительного листа, регистрационные действия на основании третейского решения не производятся .

Таким образом, основанием для регистрации прав на самовольную постройку, признанную третейским судом, является определение госсуда на основании которого выдан исполнительный лист.

Правоприменительная практика

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ с амовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, самовольная постройка обладает любым из перечисленных признаков:

  • оно создано без соответствующего на то разрешения
  • с нарушением градо- и/или архитектурно-строительных норм
  • возведено на непредоставленном земельном участке или построено на участке вопреки его целевому использованию

при условии, что эти признаки были установлены на дату начала возведения постройки и является действующим на дату ее выявления.

То есть, застройщик-нарушитель с самого начала осуществлял строительство с этими нарушениями, знал о них, продолжал такое строительство с нарушениями. Он не исправляя нарушения вплоть до выявления их на любом этапе строительства или его окончания.

Позиции судов

В действующей правоприменительной практике в настоящее время существует несколько позиций когда строение имеет признаки самовольной постройки, а именно:

  • самовольной постройкой может быть признан объект недвижимости, возведенный без согласия собственника земли ( определение ВС по делу № 305-ЭС15−6246 );
  • основанием для признания сооружения самовольной постройкой является частно-правовое нарушение (когда строительство ведется на земле в отсутствие права на землю). Либо публично-правовое нарушение (когда строительство ведется без необходимых разрешений). Либо содержательное нарушение (несоблюдение градостроительных и строительных норм и правил) ( определение ВС № 308-ЭС15−15 458 );
  • действия по созданию самовольной постройки являются виновными, если выявлено, что она отвечает хотя бы одному условию признания ее самовольной ( определение ВС № 69-КГ14−10 ).

В настоящее время уже выработана судебная практика, когда легализация самовольной постройки в судебном порядке невозможна в случаях:

  • приобретения прав на самовольную постройку за давностью владения
  • по ч. 3 ст. 222 ГК РФ на недвижимость, созданную до 1 января 1995 года
  • реконструкции объекта недвижимости
  • на часть самовольной постройки

Самовольная постройка, не легализованная в административном или судебном порядке подлежит сносу за счет нарушителя строительства, если:

  • реконструированная недвижимость в самостоятельном порядке, если ее нельзя привести в первоначальный облик
  • сособственник земли настаивает на сносе самовольной постройки, произведенной другим сособственником самоволки, если она противоречит порядку использования общего земельного участка, его правам и интересам, либо угрожает жизни и здоровью
  • самовольная постройка, создана с нарушением запрета на строительство
  • самовольная постройка создана при существенном и неустранимом нарушении градостроительных и строительных норм и правил

Самовольная постройка не подлежит сносу:

  • из-за нарушения процедурных вопросов получения разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, если принимались меры для получения разрешений
  • когда единственным основанием для сноса строительство пристройки к жилому дому осуществлено без согласия совладельцев

Основанием для сноса самовольной постройки является судебное решение или решение органов местного самоуправления с указанием срока самостоятельного сноса.

Внимание! Если же судебным решением в сносе самовольной постройки отказано либо право собственности на объект уже зарегистрировано, то решение о сносе того же объекта в административном порядке уже не может быть принято.

Подробнее о позиции Верховного суда РФ по делам о самовольных постройках читайте здесь .

Как будет складываться правоприменительная практика (в том числе в третейском разбирательстве) после внесенных изменений законом № 339-ФЗ покажет время.

Однако уже сейчас можно сделать предварительные выводы. Процесс легализации сделок по недвижимости в правовом смысле станет проще, понятнее и прозрачнее для собственников недвижимости.

О принятии самовольной постройки в наследство читайте здесь , а об оформлении завещания читайте здесь .

Публикация подготовлена с использованием материалов информационно-правового портала Консультант Плюс (http://www.consultant.ru)

Если мой сайт РОСТОВСКИЙ АДВОКАТ Вы считаете полезным и он может еще пригодиться в жизни, оставьте его в закладках или поделитесь им с друзьями. И не забудьте получить мой бесплатный СПРАВОЧНИК КЛИЕНТА.

Статья написана по материалам сайтов: www.arbitr-praktika.ru, legalacts.ru, advokatfap.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector