+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Оформление перепланировки нежилого помещения 2019 год

Оформление перепланировок нежилых коммерческих помещений производится практически по тем же правилам, что и в квартире. Главное их требование — обеспечить безопасность жизни и здоровья окружающих при эксплуатации измененного помещения, защиту прав и интересов третьих лиц. Рассмотрим пошагово, как узаконить перепланировку нежилого помещения, а также последствия нарушений требований закона в этой сфере.

Перепланировка и ее виды

К нежилым относят все виды коммерческой недвижимости, не предназначенные для постоянного в них проживания. По своему размещению они могут быть как отдельно стоящими строениями, так и находиться на первых этажах обычных жилых домов. Признаваться нежилыми могут и квартиры, для этого существует особый порядок их перевода из одного вида помещений в другой.

Перепланировка, согласно Жилищному кодексу, это изменение конфигурации здания или помещения. Коммерческие площади должны отвечать своему назначению. Иногда, существующие архитектурные решения для этого не подходят. Поэтому владелец принимает решение перепланировать пространство и провести для этого соответствующие строительные работы.

Если при этом изменяется площадь или число комнат, то речь идет именно о перепланировке. Для ее проведения потребуется получить разрешение. Если же в ходе ремонтных работ производится перекраска стен, монтаж подвесных потолков, замена сантехники, демонтаж встроенных шкафов и т. п., то это не перепланировка, а переустройство. Для его проведения ничьих разрешений, кроме собственника, не нужно.

Какие работы требуют обязательного согласования

  • реконструкция промышленного, административного или любого другого нежилого здания;
  • устройство новых входов или заделка старых;
  • устройство дополнительных оконных проемов или уменьшение числа уже существующих, изменение их размеров;
  • изменение расположения дверей и окон;
  • возведение дополнительных перегородок, нагружающих несущие конструкции здания;
  • обустройство крыльца, пандуса, навеса;
  • установка дополнительного сантехнического оборудования;
  • демонтаж или изменение конфигурации инженерных сетей;
  • присоединение пристроев, нежилых подвалов и чердаков;
  • изменение высоты помещений;
  • монтаж рольставней, кондиционеров, антенн и др.

Какие документы потребуются

Перепланировка выполняется на основе проекта. Для его получения необходимо обратиться в одну из проектных организаций, членов соответствующей СРО. Специалисты обследуют помещение, изучат техническую документацию, рассчитают допустимые нагрузки.

Помимо проекта, потребуется оформить и собрать следующие документы:

  • заявление, написанное собственником коммерческих площадей или их арендатором;
  • заверенные нотариусом копии документов, подтверждающие права собственника;
  • учредительные документы, точнее их нотариальные копии;
  • письменное согласие управляющей или эксплуатационной компании;
  • техпаспорт с выпиской из него и поэтажным планом, изготовленные не позднее, чем за год;
  • готовый проект;
  • договор авторского надзора (если планируется изменения в опорных конструкциях или архитектурных элементах);
  • разрешение на изменение целевого назначения здания или его части (если это предполагается);
  • договор страхования ответственности собственника на случай нанесения вреда имуществу других собственников при проведении ремонтно-строительных работ.

На изучение представленного пакета сведений и выдачу разрешения закон отводит 30 дней. После получения положительного ответа можно начинать перепланировку.

Поэтапное оформление перепланировки

Оформление перепланировки включает в себя следующие стадии и этапы:

  1. Предварительная.
  • Заказ документов БТИ.
  • Создание проекта профильной организацией, входящей в СРО.
  • Согласование документов в государственных надзорах.
  • Получение разрешения на основании приложенного проекта.
  1. Собственно перепланировка
  • Выполнение строительства, ремонта и чистовой отделки.
  • Прием владельцем выполненных изменений, подписание акта.
  • Передача в БТИ акта, отражение произведенной перепланировки в техдокументации.
  • Регистрация в Росррестре, получение нового документа о собственности. С середины 2016 г. таковым является выписка из ЕГРП. Свидетельства больше не выдаются.

Последствия незаконной перепланировки

Если работы были выполнены без получения всех необходимых разрешений, то узаконивание проведенной перепланировки нежилого помещения возможно исключительно через суд. Главное, что придется доказывать владельцу — что изменения конфигурации не несут опасности для граждан и не нарушают прав владельцев иной коммерческой и жилой недвижимости в этом здании. Или, что имело место переустройство, а контролируемые параметры всех без исключения помещений не изменились.

Важно! Главное же последствие незаконной, то есть неоформленной перепланировки — невозможность в дальнейшем это здание продать, подарить, завещать или передать в залог. Росреестр откажет в регистрации прав на недвижимость, с планировкой, не отвечающей техническому плану и кадастровому паспорту. Придется возвращать ее в первоначальное состояние.

Согласование перепланировки нежилого помещения

Перепланировка нежилого помещения – часто проводимая операция, осуществляемая на основании законов и требований России, которую необходимо предварительно согласовать в определённых органах управления.

Это интересно:  Согласовать перепланировку нежилого помещения 2019 год

Самовольные перепланировки нежилых помещений являются противозаконными и могут в дальнейшем привести к различным проблемам.

Важно также понимать, что относится к определению перепланировки, а что можно считать простой перестановкой, не требующей необходимости согласовывать это с представителями власти.

Перепланировка нежилого помещения: что необходимо оформлять?

Внедрение проекта перепланировки преследует обычно единственную цель – создание лучших условий в помещении для ведения коммерческой деятельности.

Эта процедура, при воплощении которой участвует БТИ (бюро техинвентаризации), предусматривает изменения конфигурации всего помещения, изменения количества или площади комнат, создание комнат при помощи основательных перегородок, а также общее изменение площади всего помещения.

Согласно законам РФ согласование перепланировки нежилого помещения требуется в следующих случаях:

  1. Изменение расположения санитарных узлов, к примеру, когда требуется перенос раковины или туалета в другой угол помещения.
  2. Установка стен-разделителей, которые оказывают определённое давление на общий несущий каркас здания.
  3. Изменение конфигурации оконных проёмов, чаще всего это их уменьшение или увеличение, а также закладка старых или создание новых окон.
  4. Изменение напольного покрытия, которое влияет непосредственно его конструкцию, ведь такое действие часто относится к изменению несущих частей здания.
  5. Установка оборудования, которое требует проведения дополнительных коммуникаций: кабин с душем, газовых плит или раковин.
  6. Добавление дополнительных элементов, таких как лоджия или лестница, либо изменение их конфигураций также требует согласования перепланировки нежилого помещения.
  7. Любые изменения в лестничных пролётах – процедура, которая требует официального разрешения от БТИ.
  8. Дополнительные подключения коммуникаций без разрешения может повлечь за собой штраф.

На все действия, описанные выше, требуется процесс легализации от жилищного бюро или иных органов местного управления.

Перепланировка нежилых помещений требуется далеко не всегда. В некоторых случаях современное законодательство предусматривает возможность изменения в нежилом здании без необходимости проведения предварительной технической инвентаризации и оформления через органы БТИ.

При игнорировании этого момента существует опасность получить запрет на эксплуатацию незаконно изменённого помещения, а также внушительный штраф.

Не согласуют следующие изменения:

  • демонтаж любых интерьерных частей и мебели, которая относится к ряду встроенной;
  • любая внешняя отделка, которая не затрагивает недвижимость в целом, в частности, её несущих конструкций;
  • смена оборудования коммуникационного типа, при этом новое техническое оснащение аналогично предыдущему.

Прежде чем приступать к перепланировке, следует определить, к какому типу она относится.

Особенности узаконивания

Любое переустройство и перепланировка помещения, которое используется собственником в коммерческих целях, должно быть узаконено по четвёртой главе Кодекса Жилищного, действующего на территории РФ. Примечательно, что делать это важно во время проведения проектных работ, до начала непосредственно самих действий. Если же перепланировка помещений началась до получения официального разрешения, это повлечёт за собой административную ответственность и штраф.

Ещё одним моментом является такая ситуация, когда узаконивание проведённой перепланировки нежилого помещения проводится после изменений его конструкции. В таком случае получить так называемое разрешение и оформить все реконструкции можно будет только в судебном делопроизводстве. Основной задачей владельца изменённого помещения является представление в суде доказательств, что проведённые им работы не угрожают жизни и здоровью людей, что санитарные нормы сохранились, а здание прочно и не находится теперь в аварийном состоянии.

Если реконструкция и перепланировка помещения в многоквартирном доме была проведена незаконно, то его владелец теряет всяческое право им распоряжаться.

Чтобы данные действия были доступны, следует либо вернуть помещению первоначальный вид до перемен, либо правильно узаконить все совершённые ранее изменения.

Порядок согласования перепланировки во многом зависит от места расположения помещения. Намного проще будет добиться разрешения, если оно располагается в обособленном здании, которое само по себе является нежилой недвижимостью. В любом случае ключевыми моментами при любых изменениях должны стать безопасность и соблюдение санитарных норм.

Это интересно:  Перепланировка жилого помещения представляет собой 2019 год

Как проводится оформление перепланировки

Существует три варианта, когда планируется внесение каких-либо изменений в конфигурацию нежилого помещения, в зависимости от его расположения:

  1. Дом с множеством квартир. В данном случае оформление перепланировки помещения проводится на первом этаже.
  2. Обособленно стоящая недвижимость. Разрешение на перепланировку нежилого помещения в данном случае можно будет получить проще всего.
  3. В жилом доме. Тут подразумевается изменение в здании с минимальным количеством квартир.

Что касается оформления изменений отдельно стоящего здания, то тут важно получить разрешение в МВК (межведомственной комиссии по перепланировке), которая ведёт свою деятельность в префектуре города. Там же можно получить ответ на вопрос, чем отличается реконструкция от перепланировки, а также узнать стоимость согласования перепланировки.

Если при осмотре здания будут выявлены некоторые замечания, проект перепланировки, который сопровождал заявление, будет подкорректирован.

Оформление в жилом и многоквартирном доме

Основные отличия между жилыми и нежилыми зданиями требуют совершенно иного подхода в оформлении изменений конфигурации помещений.

Перепланировка в нежилом коммерческом помещении многоквартирного дома проводится намного сложнее, поскольку получить разрешение на данную процедуру нелегко. Чаще всего заявление отклоняется по различным причинам, в совокупности которые вызывают угрозу жизни проживающим людям и риск приведения помещения в аварийное состояние.

Если же работы будут выполнены, несмотря на запрет, это повлечёт за собой штраф.

Помимо согласования проекта будущих изменений с органами местной власти, требуется письменное разрешение жильцов многоквартирного дома. Важно, чтобы официальные специалисты оценили качество проводки, выявили несущие конструкции и согласовали эти моменты с потенциальными изменениями. Если здание ветхое и старое, скорее всего, специалисты вынесут отказной вердикт, изменить который не получится даже через суд.

Перепланировка жилого дома с небольшим количеством квартир проводится аналогично изменениям нежилого помещения в многоквартирном доме:

  1. Требуется письменное разрешение всех жильцов.
  2. Заявление в органы управления.
  3. Осмотр специалистами помещения, в котором планируются изменения.
  4. Если проект предусматривает снос несущих конструкций, отказ в перепланировке будет весьма вероятен.

Порядок перепланировки

Узнать, как узаконить перепланировку нежилого помещения перед её проведением, чтобы не получить штраф, можно у жилищных юристов. Сама процедура может проводиться непосредственно собственником или доверенным лицом, который является представителем специальной организации. Последние обычно работают за определённую плату и проводят все действия за владельца по нотариальной доверенности.

Чтобы получить согласие на перепланировку, требуется предоставить следующий набор документов и согласий:

  • заявление;
  • копии свидетельств о собственности, заверенные нотариусом;
  • согласие собственника недвижимого объекта;
  • документы БТИ на конкретное помещение;
  • страховка, гарантирующая гражданскую ответственность владельца во время процедуры перепланировки;
  • проект;
  • документы, подтверждающие смену деятельности, если таковая планируется;
  • документы учредительные для организации.

Получение разрешения проводится в несколько этапов, обойти каждый из которых не получится, поскольку все они обязательны для выполнения:

  1. Написание заявления собственником или доверенным лицом с разъяснением основания изменений.
  2. Заявление передаётся в БТИ на рассмотрение, которое, в свою очередь, отправит специалиста на осмотр помещения.
  3. Если специалист согласен с возможными переменами, он предоставляет паспорта, технический, а также кадастровый, с учётом планируемых перемен.
  4. При смене первичной площади владельцу требуется обратиться в регистрационный орган, где внесут изменения в запись о праве собственности.
  5. Если здание представляет собой предмет исторического наследия, дополнительно потребуется разрешение в муниципалитете.
  6. При перепланировке помещения с переносом санитарного узла следует заручиться разрешением органов Санитарной Эпидемиологической Станции.
  7. После того как одобрение на перепланировку было получено во всех инстанциях, можно приступать к непосредственному проведению работ.
  8. Когда работы будут завершены, требуется их оформление с заменой документов по необходимости.

Таким образом, любая перепланировка помещения, носящая капитальный характер, должна быть предварительно согласована и в дальнейшем оформлена документально.

Каков порядок оформления перепланировки нежилого помещения

Для того чтобы получить разрешительную документацию с целью сделать перепланировку недвижимого имущества, относящегося к нежилому фонду, необходимо для начала собрать пакет бумаг. Он передается на комиссию, и если все составлено верно, согласно государственным нормам (таким как СНиП перепланировки), то контролирующий орган даст добро на ремонт. Стоит учесть, что процедура согласования имеет массу юридических тонкостей, поэтому могут возникнуть сложности у неопытного в этих делах.

Это интересно:  Как узаконить перепланировку в новостройке 2019 год

К тому же законодательство постоянно обновляется и то, что работало еще вчера, может сегодня считаться нарушением. Опытные специалисты, практикующие согласование, постоянно следят за такими изменениями, поэтому, как правило, процесс согласования с их участием проходит достаточно гладко. Далее — о порядке оформления перепланировки нежилого помещения.

Какой бывает нежилая собственность

Зачастую в крупных городах бывает так, что большинство первых этажей многоэтажек в центре города занимают нежилые помещения как арендованные, так и взятые в собственность. Их используют для коммерческих целей, и по этой причине законодательство обязывает бизнесменов переводить квартиры в нежилой фонд. После того как это происходит, можно приступать к узакониванию и уже после этого начинать ремонт.

Однако не вся коммерческая недвижимость располагается в многоэтажках. Так, нередко магазины, склады и производственные площади находятся в отдельно стоящих сооружениях. В таком случае процесс узаконивания немного отличается.

Когда требуется разрешительная документация при перепланировке нежилой собственности

Под перепланировкой и переустройством понимают такие действия, которые относятся к затрагиванию стен, конструкции пола, инженерных коммуникаций и прочих подобных работ. Другими словами, те работы, которые связаны с изменением инженерных сетей и с изменением поэтажного плана, считаются переустройством или перепланировкой.

Согласовывать также придется следующие работы:

  • создание проемов;
  • изменение площади помещений;
  • их ликвидация, если они указываются в техническом паспорте сооружения.

После того как все ремонтно-строительные работы будут окончены, создается новый технический план и о перепланировке сообщается органам Кадастрового учета. Изменяются данные в ГКН, а собственник получает техпаспорт с учтенными изменениями.

Помимо этого, данные о ремонте отражаются в ЕГРП и Росреестре. Затем владельцу помещения выдают свидетельство Госрегистрации, в которые также заносятся эти сведения.

Следует заметить, что в жилых домах некоторые виды работ по перепланировке находятся под запретом. Например, нельзя ограничивать доступность коммуникаций и инженерного оборудования. Другой запрещенный случай — проведение перепланировки без согласия государственных структур в тех объектах недвижимости, которые занесены в список учета в штабе гражданской обороны.

Каков порядок оформления документации на перепланировку

  1. Собственник или его представитель заполняет бланк заявления, в котором отмечаются причины перепланировки. Оно отправляется в БТИ, после чего работник оттуда посещает объект, проверяет текущую планировку на соответствие паспортным данным помещения и ставит отметки в технический и кадастровый паспорта.
  2. Затем необходимо посетить органы госрегистрации и попросить свидетельство, в котором указывается собственник помещения. В том случае, если оно включено в область интересов муниципальных органов, то узаконивание производится путем подачи заявления в городской отдел архитектуры, которое подается вместе с остальными бумагами. Как правило, в отделе архитектуры процесс рассмотрения пакета предоставленной собственником документации длится месяц. Затем владелец получает положительный или отрицательный ответ. В первом случае заполняют и отправляют заявление в БТИ.

Уточним, что если речь идет о затрагивании санузлов или канализационной системы, то необходимо посетить органы санэпиднадзора и получить от них разрешение на планируемые работы.

Какие документы нужно собрать для перепланировки нежилой собственности

Для узаконивания необходимо приготовить:

  • Письменное заявление от собственника или лица, у которого есть доверенность на согласование.
  • Ксерокопии бумаг на право владения или договора с арендодателем.
  • Копии бумаг, которые свидетельствуют о создании организации.
  • Согласие собственников квартир, если таковые находятся в одном здании с нежилым помещением.
  • Проект перепланировки, техзаключение.
  • Выписки из техпаспорта и поэтажный план. Требующуюся документацию оформляют в БТИ и передают владельцу помещения по его требованию.

Статья написана по материалам сайтов: zhiloepravo.com, energy-systems.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector