+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Бесплатная оценка доли квартиры 2019 год

Оценочная деятельность, предметом которой выступает недвижимое имущество, имеет свои особенности и принципы работы. Именно поэтому доверять проверку стоимости квартиры или ее части необходимо только опытным специалистам, которые действуют согласно установленным правилам и имеют большой профессиональный опыт.

Если говорить об общей стоимости жилой площади, которая определяется годами по одному принципу, а именно «сравнительный анализ», долевая собственность вносит свои коррективы в систему определения рыночной цены для последующего использования указанной информации в гражданских правоотношениях.

Содержание

Оценка стоимости доли квартиры

Экспертиза по определению стоимости доли в недвижимом имуществе проводится специально обученными специалистами, которые проводят комплексные мероприятия, направленные на выявление жилого помещения, определения его статуса, а также урегулирования вопроса относительно установленных норм по пользованию указанной квартирой.

По окончании работ заявителю – владельцу указанной доли выдается акт, который содержит в себе все интересующие суммы, применительно к объекту исследования.

Факторы, влияющие на оценку недвижимости

При проведении оценочных мероприятий эксперт, в первую очередь, смотрит не только на внешний вид жилого помещения, но также и на другие обстоятельства, которые косвенно, но ориентируют покупателя на приобретение нового имущества или дальнейшего отказа от сделки.

Среди них выделяют:

  1. Место нахождения недвижимости – применяется и к квартире и к ее части. Расположение объекта и окружающая социальная инфраструктура может повлиять на конечную стоимость в большую сторону;
  2. Общая площадь – чем больше квартира, тем легче она делится. То же правило применяется и к тем помещениям, количество комнат которых совпадает с количеством собственников и размером их долей;
  3. Количество собственников – чем больше владельцев, тем меньше доля будет для каждого из них. Особенно это касается маленьких детей, проживание которых неразрывно связано с количеством «квадратных метров», необходимых для соблюдения их прав;
  4. Несовершеннолетние совладельцы – также подобные лица имеют прав, чем взрослые держатели имущества. Чтобы продать долю малолетнего, предварительно придется получить согласие органов опеки и попечительства;
  5. Изолированность помещений – отличный плюс для проживания лиц, не являющихся друг другу родственниками. Это реальная возможность обособленно владеть своей долей, ориентируясь лишь на места общего пользования (туалет, ванная комната, коридор и кухня);
  6. Наличие ремонта – хорошее подспорье, чтобы увеличить количество положительных моментов при осмотре помещения;
  7. Проживание других владельцев в указанном помещении – если совладельцы присутствуют лишь на бумаге, проблем с проживанием будет гораздо меньше;
  8. Стоимость квартиры – чем дороже будет стоить квартира, тем дороже сумма и расположенной в ней доли. Не самый положительный момент для семей, ищущих недорогой вариант;
  9. Статус «очередников» – самый опасный вариант для тех, кто надеется, что такие люди вскоре съедут в новое жилье. На самом деле такая видимость будет длиться еще долгие годы, учитывая проблемы в сфере ЖКХ того или иного региона.

В совокупности все эти факторы могут многое объяснить при покупке или продажи доли. Именно на эти факторы ориентируются эксперты, формируя свое заключение, которое впоследствии окажется на руках у собственника.

При этом заказать указанный документ может только законный владелец имущества, который уже после его получения вправе распорядиться им по своему усмотрению.

Процедура проведения оценки по новым правилам

Чтобы получить документ, который будет реально отображать существующие сведения о квартире, необходимо четкое соблюдение всех этапов. Их правильность будет зависеть не только от специалиста оценщика, но и от владельца доли в недвижимом имуществе.

Этапы оценки

Выделяют следующие стадии проведения оценочных действий:

  1. Осмотр помещения и технической документации на предмет соответствия и наличия незаконных перепланировок;
  2. Поиск аналогичных квартир с похожими характеристиками;
  3. Рассмотрение дополнительных факторов и их влияние на окончательную цену;
  4. Составление заключения;
  5. Передача результата заявителю.

Если данное заключение впоследствии стало предметом рассмотрения судьями, сам эксперт может быть приглашен в качестве специалиста для разъяснения своих расчетов.

Пакет необходимых документов

Эксперту для работы потребуются следующий пакет документов:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра прав на недвижимость;
  2. Кадастровый паспорт на квартиру;
  3. Технический план с экспликацией помещений;
  4. Фототаблица помещения, выполненная лично экспертом или переданная собственником по требованию специалиста.

В случае возникновения иных обстоятельств, которые могут, так или иначе, повлиять на окончательную сумму, перечень документов может измениться.

Акт оценки доли квартиры

По окончании всех мероприятий и задач, которые были поставлены перед экспертом, лицо, заявившее о проведении указанных мероприятий или суд, если оценка доли в собственности явилась необходимостью для судебного разбирательства, получают на руки оригинал заключения или акта.

Данный документ имеет юридическую силу, а значит, может выступать в виде доказательства при рассмотрении споров в арбитраже.

Зачем проводить оценку?

Есть несколько внешних факторов, побуждающие граждан к проведению экспертизы по определению стоимости доли в жилом помещении:

  1. Выкуп доли, находящейся в собственности у одного лица, другим совладельцем квартиры в порядке преимущественного права покупки;
  2. Продажа части квартиры другим лицам, в случае отказа других владельцев от покупки. При этом та сумма, которая была указана ранее, в предложении не должна быть ниже для третьих лиц;
  3. Выдел доли при расторжении брака или при наличии спора у владельцев, возникший в ходе гражданских правоотношений, в случае невозможности разделить недвижимость в натуре, то есть с установкой дополнительного входа в помещение, технических условий подключения и водоотведения;
  4. Наследование имущества как одним, так и несколькими преемниками одновременно.

Не запрещается проведение экспертизы в рамках предпродажной подготовки, если продавец является единоличным собственником, но желает разделить свое имущество и отказаться от принадлежащей части. Так называемая оценка убережет продавца от «черных» риелторов, которые стараются получить максимально возможную выгоду от нерадивых клиентов.

Как провести оценку?

Опираясь на вышеуказанную процедуру проведения экспертизы по оценке имущества, находящегося в долевой собственности, необходимо выделить основные моменты и сделать акцент на правилах, которые повысят эффективность всех мероприятий и позволят получить максимальный для продавца и покупателя результат:

  1. Доверяйте оценку только профессионалу – не бойтесь при обращении спросить свидетельство о включении его, как эксперта, в специализированный реестр, попросить рассказать о стаже работы, принципе проведения оценочных действий;
  2. Если уровень дохода позволяет заказать несколько видов экспертиз, не пожалейте денег. В результате у заявителя на руках будет полный отчет, который поможет разрешить все конфликты, связанные с суммой договора и порядком установления цены в объявлениях.
  3. Не забывайте брать письменное согласие на продажу других собственников и их добровольный отказ от права преимущественной покупки. Таким образом, в дальнейшем собственник убережет себя от судебных разбирательств и дополнительных материальных расходов;
  4. Доверяй, но проверяй! Попытайтесь предварительно, до обращения к эксперту, оценить свою долю, опираясь на вышеуказанные факторы. Тогда, при получении заключения можно будет судить о правильности действий специалиста – оценщика.

Соблюдая эти правила, а также контролируя процесс оценки недвижимости, можно говорить о положительном исходе дела.

Оценка доли в жилом помещении – кропотливый, но необходимый людям труд. Подобное заключение может помочь решить финансовую сторону вопроса, которая чаще других подпадает под сомнение.

Доверяя профессионалам, можно не бояться, что при продаже доли будут большие переплаты, вызванные недобросовестностью риелторов или контрагентов, выступающих стороной по договору купли продажи.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Оценить долю в квартире онлайн калькулятор бесплатно

Цены на квартиры в Москве и Подмосковье

Сервис «Оценка стоимости квартир в режиме on line» от аналитического центра IRN.RU является одним из способов узнать примерную рыночную стоимость квартиры в Москве или Подмосковье с помощью всего одного нажатия клавиши! Методы оценки квартир аналитического центра IRN.RU основаны на использовании многомерной матрицы индексов стоимости жилья в Москве и Подмосковье, а также матриц оценочных корректировок. Оценка недвижимости таким способом является расширением метода сравнительного анализа продаж и имеет ряд заметных преимуществ.

Калькуляторы стоимости недвижимости в Москве онлайн

Наши специалисты постоянно отслеживают цены на рынке московской недвижимости и анализируют тенденции изменения стоимости типовой недвижимости во всех районах г. Москвы. Мы отслеживаем рыночные цены на квартиры и доли в них, офисные и административные здания, нежилые помещения. Если вы интересуетесь текущими или прошлыми ценами на недвижимость в Москве, мы предлагаем воспользоваться нашими онлайн-калькуляторами расчета примерной/средней величины рыночной стоимости типовых объектов жилой и коммерческой недвижимости на различные даты.

Здесь можно быстро рассчитать примерный ориентир стоимости для типового офисного помещения в случае его купли-продажи. Для расчета укажите все параметры помещения в соответствующих полях калькулятора. Оценка возможна как на текущую, так и на прошедшую дату, вплоть до 2011 г., стоимость определяется с НДС.

Порядок и формула расчета стоимости доли в квартире

Еще один вариант – предложить другим собственникам выкупить вашу долю. Вообще, это является обязательным требованием законодателя, поскольку иные сособственники жилья обладают первоочередным правом на выкуп доли в квартире, выступающей общей собственностью. К тому же, если собственник доли приобретает вашу долю, и у него в итоге возникает право собственности на всё жилье целиком, то реальная цена доли может быть практически идентична соответствующей части рыночной стоимости квартиры.

Если вы не желаете обращаться за оценкой доли к специалистам, попробуйте сами изучить схожие объявления о продаже долей в вашем населенном пункте. Однако стоит иметь в виду, что цена долей, выкупаемых третьими лицами, как показывает практика, обычно не превышает 1/3 рыночной стоимости соответствующей части квартиры.

Domofond Оценка

Это удобный сервис для всех, кто решил
продать или сдать свою квартиру в любом городе России. Быстрая онлайн-оценка Domofond.ru поможет определить ориентировочную стоимость квартиры и правильно назначить цену. Узнать ориентировочную стоимость продажи
и найма могут и зарегистрированные,
и незарегистрированные пользователи.

Онлайн-оценка квартир основана на ценах
предложений о продаже и аренде жилья,
размещенных на сайтах Domofond.ru
и Avito.ru. Средняя цена рассчитывается
по алгоритму, который учитывает
характеристики указанного и соседних
объектов. Наибольший вес имеют
предложения со схожими характеристиками
ближе всего к указанному адресу.

Онлайн оценка стоимости квартиры (недвижимости)

  • Поиск жилья. Весьма распространенная ситуация – вы решили найти квартиру самостоятельно, либо рассматриваете множество вариантов, предложенных риэлторами или частными продавцами. В этом случае грамотная оценка недвижимости – это единственный доступный способ узнать степень адекватности предложенных условий. Имеется ли вероятность переплаты? Быть может, цена занижена из-за наличия каких-то подводных камней? Насколько грамотно была реализована политика ценообразования тем или иным агентством? Узнать стоимость недвижимости независимо поможет наш сервис. Введя параметры интересующего жилья, вы получите ориентировочную стоимость, которая будет рассчитана без учета субъективных параметров. Идеальное решение для тех, кто не планирует переплачивать, либо желает свести вероятность обмана к минимуму;
  • Продажа вашей квартиры. Увы, далеко не каждый способен грамотно установить стоимость объекта недвижимости перед продажей. В лучшем случае вы столкнетесь с нежеланием потенциальных клиентов покупать квартиру по завышенной цене, что приведет к необходимости оптимизировать условия и тратить драгоценное время. В худшем случае вас ожидает потеря денежных средств из-за слишком низкой цены. Ведь вполне вероятно, что быстро совершенная сделка является причиной того, что вы установили слишком низкую стоимость. Только профессиональная оценка объектов недвижимости позволит избежать этих ошибок, а наш сайт поможет добиться поставленной цели максимально рациональным способом;
  • Представителям и владельцам агентств недвижимости наш сервис также окажется максимально полезным. Совершайте сделки предельно быстро благодаря грамотно установленной стоимости – размер ваших комиссионных, при этом, останется неизменным, зато увеличится число заключенных договоров. Незачем тратить время на поиски клиентов, когда одна лишь правильно установленная стоимость способна предоставлять оптимальный результат. Помимо всего прочего, наш сервис является весьма авторитетным решением, которое хорошо известно на рынке недвижимости. Это значит, что получаемые значения можно смело ставить в пример вашим клиентам, которые по той или иной причине не желают менять стоимость в выгодную для вас сторону.

Грамотная оценка недвижимости – что это? Всего лишь сумма денежных средств, которые вы готовы отдать за жилье, либо планируете выручить после продажи? Любой специалист скажет, что стоимость недвижимости – это нечто, гораздо большее. Добро пожаловать на страницы нашего сайта, всецело посвященного профессиональной оценке объектов недвижимости в России. Мы определим стоимость квартиры в автоматическом режиме, основываясь на детальном анализе сферы и опыте профессиональных риэлторов, которые принимали участие в создании нашего проекта. В настоящее время оценка доступна для крупнейших городов России: Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск, Челябинск. Однако постепенно перечень регионов будет увеличиваться!

Как рассчитать стоимость доли в квартире

После того, как все требуемые данные введены в специальную форму, нажимайте на кнопку «рассчитать». Сервис выдаст вам рыночную стоимость заданной недвижимости. Однако учтите, что это значение неточное, потому что такие калькуляторы несовершенные и не учитывают многие факторы.

Обладание долями в квартире сопряжено с некоторыми неприятностями. Они начинаются, когда собственники этих долей намереваются распорядиться ими, задумав провести с ними сделку по отчуждению. Многие ошибочно считают, что им удастся выручить от продажи своей доли несколько больше денег, чем на самом деле они могут рассчитывать. Когда же дело доходит до разговора и торга с потенциальными клиентами, те предлагают цену за долю в квартире, значительно меньшую, чем рассчитывал продавец. И при этом потенциальные покупатели оказываются правы. Итак, как определяется стоимость доли в квартире?

Как оценить долю в квартире

В ситуации, когда большинство продавцов не знает, как вычислить доли в квартире, некоторые риелторы сознательно предлагают клиентам завышенные цены, чтобы «посадить» их на эксклюзивный договор, который можно засчитать себе в плюс при подготовке отчетов для руководства.

  1. Отсутствие в квартире других собственников (невозможно вести переговоры о выкупе квартиры целиком, если другие жильцы в ней временно не проживают).
  2. Высокий социальный статус другого/других собственника или, наоборот, слишком низкий (с асоциальными элементами, которым нечего терять и которые ничего не ждут от жизни, сложно вести переговоры).
  3. Проигранные продавцом суды.
  4. Приобретение доли не у первого по счету ее собственника.
  5. Низкая ликвидность квартиры (длительный срок реализации и сложности в процессе продажи по рыночной цене).
  6. Другие собственники – пожилые люди, несовершеннолетние, люди, состоящие на учете в наркодиспансере или психоневрологическом диспансере. Даже если они согласятся продать всю квартиру и разделить полученную сумму пропорционально долям, в процессе продажи возникнут проблемы.
  7. Слишком значительная, или, напротив, незначительная по размеру доля (9/10, 4/5 или 1/5, 1/10).
  8. Существующая возможность оспаривания права собственности на долю (к примеру, доля находится в собственности менее 3-х лет, перешла в собственность на основании договора ренты или в результате наследования и т.д.).

Особенности оценки доли в квартире

Исключением может являться сделка с родственниками или совладельцами долевой собственности, так как они имеют право преимущественной покупки, на основании 250 статьи ГК РФ. Именно поэтому покупателю доли важно получить от продавца письменное и заверенное у нотариуса согласие от каждого, кто владеет данной квартирой по праву долевой собственности.

  • наличие свободного доступа к жилому помещению, в котором происходит оценочная процедура;
  • присутствие нескольких комнат (желательно по числу совладельцев) или большая площадь квартиры;
  • один совладелец (особенно если имеет другое место проживания);
  • возможность осмотреть жильё перед покупкой;
  • хорошее состояние помещения.
Это интересно:  Как оформить придомовую территорию многоквартирного дома 2019 год

Калькулятор недвижимости

Причем изменение стоимости даже небольшой однокомнатной квартиры всего на несколько процентов в абсолютном выражении может означать немалую сумму денег от нескольких тысяч до десятков тысяч долларов. Неудивительно, что многие владельцы жилья периодически задаются вопросом: «Сколько стоит квартира, в которой я живу»? Но особенно актуальными цены на квартиры в Москве становятся в случае продажи, покупки или обмена жилья в столице.

Существуют разные способы узнать примерную рыночную цену квартиры. Но даже если пригласить нескольких профессиональных оценщиков или опытных риэлторов, то каждый из них назовет свою цифру. А реальная цена продажи квартиры, скорее всего, не совпадет ни с одной из них! Так устроено ценообразование на рынке недвижимости. На цену жилья в Москве влияет множество различных факторов, вплоть до психологического настроя продавца и покупателя в момент торга. Поэтому до начала сделки можно лишь определить «коридор», в котором с большой вероятностью находится стоимость квартиры. И для более точного определения этого «коридора» лучше собрать несколько разных оценок и мнений – истина окажется где-то посередине.

Как рассчитать долю в квартире — формула и инструкция

  1. Дата.
  2. Сведения обо всех сторонах соглашения: ФИО, данные общегражданского паспорта, место постоянной регистрации.
  3. Предмет соглашения: как, и в каких долях, будет распределено общее имущество.
  4. Описание квартиры, ее кадастровая характеристика.
  5. Окончательное выделение конкретных долей: в процентном отношении ко всей площади квартиры у одной стороны — столько-то процентов, у второй — столько-то, и так по отношению ко всем собственникам.
  6. Оговорка о том, что доли могут быть переопределены отдельным соглашением при согласии сторон.
  7. Определение проводимых сторонами улучшений как во всей квартире, так и доли: они могут быть общим имуществом сторон или конкретного собственника.
  8. Тот собственник доли, за чей счет были проведены значительные улучшения квартиры, вправе рассчитывать на увеличение права в общей долевой собственности.
  9. В случае получения доходов от коммерческой деятельности, то они могут быть распределены в соответствии долей каждого собственника.
  10. Ограничения права распоряжения: вторая сторона может распоряжаться своей долей только в случае достижения согласия.
  11. Определение права преимущественного приобретения доли.
  12. Условия расторжения соглашения, выделение доли в натуре каждой стороне или компенсация в соответствии с долями.

Раздел в этом случае предполагает выделение изолированного помещения для одного или нескольких собственников в праве на общую жилую площадь, например, в многокомнатной квартире выделяются по комнате кому-то из жильцов. Но есть и общая совместная собственность: ванная комната, кухня, прихожая.

Как оценить свою долю в квартире для продажи?

Оценка доли в квартире, факторы, влияющие на её стоимость

Оценивание имущества – процесс трудоемкий, и порой тяжело понять реальную стоимость жилья даже профессионалу. Процесс оценивания намного усложняется, если речь заходит о доле в квартире.

Немного упростился процесс оценки стоимости квартиры с появлением интернета. Ранее, в 90-х годах, оценщикам приходилось использовать печатные СМИ.

Хотя погрешность могла состоять только в стоимости и качестве ремонта, в остальном цена получалась достаточно правдоподобной. Для оценки доли в квартире такой «дедовский» способ не подойдет.

Нельзя посчитать стоимость доли путем простого арифметического действия – взять цену всей квартиры и разделить.

Стоимость доли

На сегодняшний день рынок жилой недвижимости перенасыщен. То же самое утверждение верно для рынка долевой собственности, выставленной на продажу.

Связано это даже не с тем, что много предложений, а с тем, что продажей и оценкой доли в квартире занимаются непрофессионалы. Сейчас стать риелтором или оценщиком не представляет никакого труда.

Заработок агента по недвижимости вообще напрямую зависит от количества проданных объектов и их стоимости.

Такие люди убеждают продавцов в том, что они смогут продать долю в жилье за более высокую стоимость, в итоге недвижимость не продается месяцами.

Через 6 и более месяцев продавец сбрасывает стоимость и доходит до величины, которая соответствует рынку, и только после этого доля продается. Привлечь других специалистов в сфере продажи недвижимости обычно не удается, пока не закончится договор с непрофессионалами. И как ни прискорбно признавать, происходит такое в 99% случаев.

Перед тем как обратиться в агентство, попробуйте оценить самостоятельно долю в квартире. Несмотря на трудоемкость процесса, примерную стоимость все же можно определить.

Оценка доли в квартире во много зависит от того, какая она именно:

  • с неопределенным порядком использования;
  • жилье, где определен порядок пользования содольщиками.

На последний вариант приходится не больше 1% жилья с долевой собственностью, и оценка в этом случае производится немного иначе, в других же вариантах необходимо учитывать несколько факторов.

Доступ к квартире

Если никаких проблем с соседями нет, они не возражают против смены одного из жильцов, то это уже + 30% к стоимости при оценке доли в квартире для продажи.

То есть покупателю не нужно беспокоиться о свободном доступе к новому жилью, при этом не надо обращаться в милицию или суд.

Да и пойти на приобретение доли в жилье, где агрессивно настроенные жильцы, согласится разве что отчаянный человек или преследующий другие корыстные цели.

Увеличить стоимость жилья позволяет ситуация, при которой количество долей равно количеству комнат. Этот факт добавляет к стоимости 50%.

Большая общая площадь

Никто не будет оспаривать факт, что квартиру площадью 80 кв.м намного проще разменять на две с меньшей площадью. Этот принцип работает и в случае долевой собственности.

Если 2 совладельца решат разъехаться, то им проще разменять квартиру в 100 кв.м на две пускай и в удаленном районе города, зато без доплаты.

И это плюс при определении стоимости доли.

Пустая квартира

При оценке доли в квартире огромное значение имеет, проживает ли кто-то в ней. Если нет, то перспектива проживания в пустом жилье даже непродолжительное время — огромный плюс.

Несовершеннолетние содольщики

Наличие дольщиков, не достигших совершеннолетия, снижает стоимость примерно на 50%. Такие жильцы портят перспективу разъезда. Скорее всего, въехавшим новым жильцам без детей придётся ужиматься. Такая же причина уменьшения стоимости жилья, если в квартире есть недееспособные лица.

Очередники

В некоторых объявлениях риелторы выдают за преимущество тот факт, что некоторые совладельцы стоят в очереди на получение жилья.

Однако такие содольщики никогда не согласятся на разъезд, даже если очередь на новое жильё придёт лишь после смерти.

Так что это отнимает примерно 30% от стоимости.

Помимо этих факторов, огромное значение имеет и само состояние квартиры, коммуникаций и месторасположение. И самый огромный минус, если квартира очень дорогая находится в долевой собственности, продать такое жильё практически невозможно.

Оценка для судебного разбирательства

Очень часто раздел жилья между совладельцами или наследниками происходит через суд. В таком случае потребуется оценка доли в квартире для суда.

Независимое заключение в данном случае будет выступать основным документом, которым судья будет руководствоваться при распределении долей.

В свете этого, если одна из сторон процесса берет на себя обязательство по оценке, к подбору оценщика следует подойти серьёзно и не экономить на его услугах. А если ещё привлечь двух оценщиков, то добиться лучших результатов намного проще.

Наследственная масса

В жизни бывают разные ситуации, и порой с принятием наследства не стоит спешить, так как цена по оформлению может превысить цену всего приобретения. А если наследников много, то лучше сразу определиться с размером своей доли.

Именно в этих случаях целесообразно предварительно провести оценку доли в квартире для наследства. Следует также помнить, что принятие наследства – это не только поступление материальных благ, но и принятие обязательств.

Если жильё имеет обременение в связи с покупкой другого имущества, то унаследовать придётся и обязательства по кредитному договору.

В случаях, когда наследникам удается договориться, для оформления раздела потребуется оценка доли в квартире для нотариуса. Тогда отчёт будет выступать основанием для распределения долей с полным удовлетворением интересов всех наследников.

Помимо этого следует помнить, что налоговые обязательства возникают после оформления сделки или получения наследства. Налог будет уплачиваться именно со стоимости, которая указана в оценке, поэтому при возможности лучше её уменьшить, хотя и здесь есть свои риски.

Как оценить долю в квартире?

Если собственник «проблемной» доли в квартире решается продать ее на свободном рынке, он сталкивается с необходимостью грамотной оценки доли. Проще говоря, потребуется правильно рассчитать стоимость доли в квартире.

Однако ситуация осложняется тем, что оценщики не работают с долями, а риелторы не являются профессионалами в данной сфере.

Специализированных баз данных, при помощи которых можно было бы легко определить среднерыночную стоимость долей, также не существует.

В ситуации, когда большинство продавцов не знает, как вычислить доли в квартире, некоторые риелторы сознательно предлагают клиентам завышенные цены, чтобы «посадить» их на эксклюзивный договор, который можно засчитать себе в плюс при подготовке отчетов для руководства.

Если же собственник доли решается обратиться к профессионалу – участнику рынка долевой собственности, который отлично разбирается в вопросах ценообразования, знает, как оценить долю в квартире для выкупа, и может выкупить «проблемную» долю за 1 день, его постигает разочарование. Специалист называет реальную цену, которая на 20, а иногда и на 40% ниже той, которую озвучивают риелторы-оптимисты. Разница в том, что профессионал точно знает, как определить стоимость при продаже доли в квартире и за сколько на самом деле эту долю можно продать. А для риелтора главное – заключить договор, который затем можно будет учесть в отчете. Кроме того, профессионал сразу же выплачивает собственнику названную сумму.

При выкупе «проблемной» доли в квартире процесс оформления сделки занимает 1 день, еще 5-15 дней требуется для регистрации перехода права собственности. Все расходы по оформлению сделки также берет на себя специалист. Никаких комиссионных при этом, в отличие от риелторов, он не запросит.

И все же, не вникнув в детали и не задумываясь, как вообще считаются доли в квартире, но уже разочаровавшись в предложении профессионала, собственник доли зачастую обращается к риелтору, который пообещал ему большую сумму.

Заключает с ним эксклюзивный договор и ожидает обещанную неспециалистом сумму. Доля, естественно, не продается. Риелтора это уже мало волнует, он лишь предлагает снизить цену, и собственник вынужден соглашаться.

Доходит до того, что собственник либо расторгает договор с риелтором, так и не продав своей доли, либо снижает цену до уровня, который был изначально установлен профессионалом.

На деле этот же специалист и выкупит «проблемную» долю в квартире, а собственник при этом еще и выплатит комиссионные риелтору.

Как вычислить стоимость доли в квартире, чтобы быстро найти покупателя?

Для начала попробуйте самостоятельно определить: кто может купить вашу долю – обыватель с целью проживания, или профессионал, который извлекает из этого выгоду и не планирует жить в квартире?

К примеру, вы владеете 1/3 долей в трехкомнатной квартире на третьем этаже в спальном районе СПб (Купчино, Юго-Запад и т.д.). Общая площадь квартиры – 85 м кв, жилая – 47.

Квартира расположена поблизости от метро. Проходных комнат нет, есть лоджия и балкон. Площадь комнаты с лоджией – 15 м кв, комнаты с балконом 18 м кв, третьей комнаты – 14 м кв.

То есть, потеря собственника составит около 50 – 70% от номинала.

Если вы не спешите и можете обеспечить нормальные условия показа недвижимости потенциальным покупателям, можно попытаться получить большую сумму. Главное – чтобы другие собственники не препятствовали продаже и доступу в квартиру.

Потенциальным покупателем такой доли может быть и обычный обыватель, который подыскивает для себя недорогое жилье. Так как 1/3 от 47 м кв. составляет 15,66 м кв.

За счет чего может снижаться ликвидность и стоимость доли?

Если вы стремитесь продать долю за максимально высокую цену и ориентируетесь на рядовых обывателей, покупающих долю для проживания, факторами, ведущими к снижению ее стоимости, (по степени важности для обывателя) могут стать:

  1. Невозможность определить порядок пользования (например, в однокомнатных квартирах и двухкомнатных с проходными комнатами).
  2. Несоответствие жилплощади, приходящейся на продаваемую долю, и размера самой маленькой комнаты. Иными словами, если соответствующая доле площадь меньше, чем площадь комнаты, определить порядок пользования комнатой не получится.
  3. Отсутствие доступа в квартиру. Если другие собственники создают препятствия для просмотра, продать долю обывателям будет очень сложно.
  4. Неадекватное агрессивное поведение других собственников (включая случаи, когда другие собственники являются асоциальными элементами – алкоголиками, наркоманами, психически нездоровыми людьми).
  5. Плохое санитарно-техническое состояние квартиры.
  6. Большое количество проживающих в квартире и небольшая площадь кухни.
  7. Возможность оспаривания права собственности на долю (к примеру, доля находится в собственности менее 3-х лет, перешла в собственность на основании договора ренты или в результате наследования и т.д.).
  8. Оформление перехода права собственности по схеме, отличной от обычной купли-продажи.
  9. Плохой район города, квартиры на первых этажах, значительная удаленность от метро.

При продаже доли профессионалам цена доли может быть снижена по следующим причинам (по степени важности для профессионала):

  1. Отсутствие в квартире других собственников (невозможно вести переговоры о выкупе квартиры целиком, если другие жильцы в ней временно не проживают).
  2. Высокий социальный статус другого/других собственника или, наоборот, слишком низкий (с асоциальными элементами, которым нечего терять и которые ничего не ждут от жизни, сложно вести переговоры).
  3. Проигранные продавцом суды.
  4. Приобретение доли не у первого по счету ее собственника.
  5. Низкая ликвидность квартиры (длительный срок реализации и сложности в процессе продажи по рыночной цене).
  6. Другие собственники – пожилые люди, несовершеннолетние, люди, состоящие на учете в наркодиспансере или психоневрологическом диспансере. Даже если они согласятся продать всю квартиру и разделить полученную сумму пропорционально долям, в процессе продажи возникнут проблемы.
  7. Слишком значительная, или, напротив, незначительная по размеру доля (9/10, 4/5 или 1/5, 1/10).
  8. Существующая возможность оспаривания права собственности на долю (к примеру, доля находится в собственности менее 3-х лет, перешла в собственность на основании договора ренты или в результате наследования и т.д.).

Оценить долю в квартире бесплатно: онлайн калькулятор

Сегодня многих волнует вопрос: сколько стоит оценить долю в квартире в Санкт-Петербурге?

Профессиональные оценщики и специалисты по выкупу долей в квартирах за свои услуги по определению стоимости не возьмут оплаты (правда, лишь в случае реальной реализации доли им).

Потенциальным же продавцам, которые только пытаются сориентироваться на рынке, лучше попробовать оценить долю в квартире онлайн.

Сейчас в сети есть ресурсы с калькуляторами, считающими примерную стоимость долей в квартирах по заданным основным параметрам.

Оценка доли квартиры: как рассчитать стоимость доли в квартире при продаже

Даже если оценкой доли в объекте недвижимости (в частности, квартиры) занимаются опытные специалисты — процедура эта всегда непростая, сопряженная с целым рядом значимых нюансов. А если кто-то думает, что «потянет» такую оценку самостоятельно, ему придется чрезвычайно сложно. И вряд ли стоит рассчитывать на удовлетворительный результат «самодеятельности».

1. Сложности при определении стоимости доли в квартире 2. От чего зависит стоимость доли в квартире 3. Что еще влияет на оценку? 4. Весомые нюансы расчета 5. Что снижает цену доли в квартире? 6. Кто проводит оценку? 7. Экспертиза для суда

Сложности при определении стоимости доли в квартире

Безусловно, стоимость доли напрямую зависит от цены всей квартиры. И не принципиально — будет ли реализован объект полностью или только эта самая доля в нем.

Следует также учитывать, что практически идентичное по своим эксплуатационным и техническим характеристикам жилье в различных российских регионах будет стоить очень даже по-разному.

Так что при оценке доли не слишком-то стоит полагаться на сравнительный анализ других предложений в других местах. В каждом индивидуальном случае обязательно окажутся свои собственные нюансы.

Это интересно:  Договор дарения квартиры и земельного участка образец 2019 год

Самая большая трудность в процессе долевой оценки — это выделение самой доли, как отдельного объекта недвижимости. По закону вроде бы это сделать не слишком сложно. Однако на деле придется столкнуться с массой трудностей.

И прежде всего, речь о спорах, возникающих между сособственниками. Чаще всего люди попросту не могут договориться — где в натуре заканчивается доля одного из них (а то и не одного, если совладельцев больше двух) и начинается доля другого.

Приходится идти в суд, а это процесс долгий.

От чего зависит стоимость доли в квартире

Многие собственники традиционно ошибаются, считая, что вычислить стоимость их доли в недвижимости можно с помощью самых простых математических действий.

То есть взять и «вычленить» стоимость конкретных «долевых» квадратных метров из общей стоимости объекта. Допустим, если доля = 1/2, то следует просто поделить общую цену квартиры пополам.

Если 1/3, то на 3 части и т.д. Вот и весь принцип самостоятельная «экспертизы».

Между тем стоимость доли и стоимость объекта недвижимости в целом — это две совершенно разные вещи. Первое всегда имеет гораздо меньшую цену. Ведь стать в результате сделки собственником отдельной квартиры и стать сособственником доли в ней — далеко не одно и то же.

В реальности грамотная оценка доли — это целый комплекс вычислений, учитывающий самые разные значимые факторы. И прежде всего во внимание принимается наличие документально зафиксированного порядка использования жилплощади ее совладельцами.

Хотя в большинстве случаев ничего такого нет и быть не может, этот фактор остается значимым для будущей оценки. Ведь если порядок все-таки установлен, это будет серьезным плюсом к продажной стоимости доли.

А зафиксировано подобное обстоятельство может быть судебным решением или нотариальным соглашением между сособственниками имущества.

Что еще влияет на оценку доли?

Если соглашение между совладельцами недвижимости подписано по всем правилам, потенциальному покупателю доли следует обратить внимание на следующие нюансы:

  1. Возможен ли свободный доступ в квартиру для любого из совладельцев? Речь не о конфликтах между собственниками, а о реакции остальных на решение одного продать свою долю. Прописано ли такое в согласительных бумагах?
  2. Отношение остальных собственников между собой и их отношение к продавцу. Доброжелательное? Или жилище напоминает террариум? Если все хорошо, цена реализуемой части недвижимости будет выше. В противном случае — ниже.

Важно: когда соглашение между сособственниками заключено добровольно и без проблем, стоимость доли вырастает. А если оно достигнуто благодаря судебному вердикту, — снижается.

Также на оценку влияет площадь квартиры в целом и доли, в частности. Если квадратных метров много, то и доля увеличивается в цене.

И дело тут не только в том, что просторнее жить комфортно, но и в том, что в дальнейшем такую долю можно выгодно обменять.

Допустим, кто-то съезжается, а сособственникам предоставляется вариант разъехаться.

Весомые нюансы расчета

Если подробнее рассмотреть вариант обмена, становится очевидно, что большое жилье с несколькими комнатами разменять действительно легче.

И поэтому купить долю в такой квартире будет дороже. Цена ее может быть увеличена продавцом практически вдвое. Скажем, если у кого-то доля — это 2 комнаты в трехкомнатной квартире.

Разумеется, чтобы купить такую часть имущества, придется раскошелиться.

Приобретая, скажем, половину двухкомнатной квартиры или треть в трехкомнатной, покупатель фактически обзаводится изолированным жильем.

Закрыл дверь в комнату — и он у себя дома! А вот покупка, допустим, 1/5 доли в подобных жилищах таких преимуществ дать не может. Поэтому цена первых двух сделок будет существенно выше, чем третей.

И покупателей на доли в первых двух случаях найти будет гораздо проще.

Также принципиальное значение для расчета долевой стоимости имеет число собственников-дольщиков конкретного объекта недвижимости.

Тут непрямая зависимость — чем совладельцев меньше, тем цена доли больше.

Самым заманчивым является вариант с двумя сособственниками, который увеличивает «стартовую» стоимость каждой доли минимум на 20%.

Кроме того, на долевую цену влияет количество постоянно и временно зарегистрированных жильцов.

Что снижает цену доли в квартире?

Если в квартире прописано (зарегистрировано) много человек, то цена долей в ней будет существенно ниже. Даже если собственников (и соответственно, долей) только двое.

Ведь еще нужно разбираться: кто и почему там прописан? Можно ли будет этих людей выписать по закону или придется соседствовать в ними всю жизнь (есть и такие категории граждан)? Да и связываться с судебным процессом (а только так можно снять человека с регистрации против воли) — дело долгое, хлопотное. И все это не может не влиять на цену.

Также снижает стоимость доли наличие несовершеннолетних лиц, имеющих отношение (прописку или часть в праве собственности) к данной жилплощади.

К любой сделке в этом случае нужно будет привлекать местные органы опеки (без их разрешения ничего не будет), а это дополнительные сложности, причем достаточно серьезные.

Поэтому несовершеннолетние «удешевляют» цену доли процентов на 40-50.

На оценку части в недвижимости влияет и категория жилья. Казалось бы, доля в элитной квартире должна стоить дороже, но это не так.

Продавцам таких долей радоваться не приходиться, ведь покупатели, которые могут себе позволить лишь какую-то часть квадратных метров в жилом объекте, вряд ли заинтересуются комнатой (а то и еще меньшей территорией) по цене однокомнатной «хрущевки». А ставить цену ниже продавцу должно быть неинтересно.

Кто проводит оценку?

Профессиональная оценка долей в недвижимости — сфера профессиональных интересов особых лицензированных компаний. Они выполняют такие услуги по заявкам собственников с предоставлением им полного оценочного отчета.

Помимо лицензии, оценщики по закону должны обладать еще и специальным государственным разрешением, а также являться членами СРО — саморегулирующейся организации оценщиков.

Сособственникам же нужно помнить про один существенный нюанс.

Если один из них затеял реализацию принадлежащей ему доли, а сам официально имеет еще одно жилье, по закону его можно принудить продать свою часть остальным владельцам объекта недвижимости. Но только в том случае, если доля признана незначительной, и лишь по решению суда.

Какую же долю можно считать «незначительной»? Согласно действующему российскому законодательству, ту, чья площадь менее половины квартиры или ту, что меньше изолированной комнаты.

Экспертиза для суда

Многим собственникам долей в объектах недвижимости приходится обращаться в суд, чтобы продать свое имущество. Причины для такого обращения могут быть разными.

Это и конфликт с сособственниками, и проблемы с выделом доли в натуре, и прочие, не менее важные причины. И вот тогда профессиональная оценка доли просто необходима.

А подход к оценке тут более строгий, поэтому оценщики выполняют ее максимально качественно.

Для суда самостоятельная оценка доли — не вариант. Принят и рассмотрен может быть только профессиональный отчет компании, отвечающей всем вышеперечисленным требованиям.

Кстати, у подобной оценки существует масса трудностей. В частности, из-за вынужденного раздела мест общего пользования (санузлов, балконов, прихожих, кладовых и пр.

) Такие помещения поделить — значит, перекрыть доступ кому-то из совладельцев. А это противозаконно.

Так что результат оценки предсказать невозможно, как и заранее «угадать» судебный вердикт.

Кто имеет право осуществлять оценку для суда:

  1. Организации-члены СРО, обладающие соответствующей лицензией и свидетельством.
  2. Специалисты вышеназванных организаций, повышающие собственную квалификацию не реже раза в 3 года.
  3. Сотрудники СРО, официально застраховавшие свою деятельность.

(275 голос., 4,59 из 5)
Загрузка…

Оценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость доли

/ Квартира / Оценка доли в квартире

Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.

Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.

Иначе обстоит ситуация с долями в квартире.

Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности.

Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.

Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).

Узнайте, какой размер налога на наследство квартиры нужно заплатить и какие категории наследников им облагаются.

Где взять выписку из домовой книги, узнаете из этой статьи.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.

Чтобы самостоятельно определить стоимость доли в квартире нужно учитывать множество факторов, влияющих на конечную цену. Назовем некоторые из них.

  1. Наличие или отсутствие у владельцев долевой собственности определенного порядка пользования общим жильем. Как показывает практика, практически в 98% случаев определить порядок пользования общей квартирой при долевой собственности по объективным причинам практически невозможно. Однако если порядок все-таки определен, это является положительным фактором, влияющим на увеличение стоимости доли в квартире.

Для подтверждения того факта, что порядок пользования квартирой содольщиками определен, могут служить только два документа. В большинстве случаев подтверждающим документом является решение суда, определяющее порядок пользования совладельцами жилым помещением.

Стоит отметить, что юридической силой обладает также письменное соглашение о порядке использования общей квартиры, заключенное между владельцами долевой собственности и в обязательном порядке заверенное у нотариуса.

Без удостоверения нотариуса подобные соглашения правовой силы не имеют.

  1. Наличие или отсутствие свободного доступа в квартиру. Здесь речь идет об адекватности содольщиков и их реакции на продажу доли в общей квартире.

Если содольщики согласны на вселение нового жильца (или не согласны, но не собираются препятствовать его вселению), цена доли, как правило, увеличивается.

Если же кто-либо из других владельцев долей настроен негативно, и покупателю придется вселяться в приобретенное жилье через суд, цена доли в квартире сильно понижается. Продать такую долю будет достаточно сложно, так как покупатели редко покупают долевую собственность без предварительного просмотра и общения с другими содольщиками.

  1. Большая общая площадь квартиры, находящейся в долевой собственности, является положительным ценообразующим фактором, увеличивающим начальную стоимость доли в квартире.

Поскольку значительная площадь квартиры предполагает наличие возможности разъезда жильцов в будущем, данное обстоятельство может увеличить стартовую цену доли на треть. Практически каждый покупатель части долевой собственности в будущем надеется на размен общей квартиры и приобретение отельного жилья.

Логично предположить, что размен трехкомнатной квартиры (например, на две однокомнатных) более вероятен, нежели размен однокомнатной квартиры.

  1. Цена доли значительно увеличивается (иногда даже на 50%) при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех собственников долей. Если покупатель приобретает долю ½ в двухкомнатной квартире или 1/3 – в трехкомнатной, то он может рассчитывать на отдельное проживание в изолированной комнате. Если же продавец желает продать 1/5 часть в однокомнатной квартире, вероятность найти покупателя сильно снижается, не говоря уже о цене такой доли.
  1. Для оценки доли в квартире большое значение имеет общее количество содольщиков. Чем больше владельцев долей в общей квартире, тем ниже цена отдельной доли. Идеальный вариант – когда в продаваемой квартире имеется помимо самого продавца только один содольщик. Данное обстоятельство может повысить стартовую цену доли в квартире примерно на 20%.
  1. Большое значение для оценки доли в жилой недвижимости имеет и общее количество жильцов. Если продается доля в свободной квартире, то есть в жилом помещении, где никто не проживает и не прописан, стоимость доли может увеличиться в 2 раза.

Это связано с тем, что любой покупатель заинтересован в приобретении доли в квартире, если при покупке он хотя бы какое-то время сможет пользоваться всей квартирой целиком.

Большое количество жильцов в общей квартире однозначно снижает цену доли. Даже если в продаваемой квартире имеется только один содольщик, но вместе с ним прописано еще 3-5 человек, спрос на долю в такой жилой недвижимости резко снижается.

  1. Наличие или отсутствие несовершеннолетних собственников долей. Очевидно, что при наличии несовершеннолетних дольщиков процесс возможного размена квартиры в дальнейшем сильно затрудняется, так как в обязательном порядке потребуется разрешение органов опеки и попечительства на переселение детей в другую квартиру. Это обстоятельство снижает стоимость доли квартиры примерно на 40-50%.
  1. Продажа доли в дорогой квартире также сильно снижает ее возможную стоимость. Это объясняется тем, что потенциальный покупатель скорее купит отдельную недорогую квартиру, нежели долю в элитной недвижимости.
  1. Продажа доли без просмотра квартиры является фактором, отрицательно влияющим на стоимость этой доли жилья. Найдется не так много покупателей, для которых не имеют значение состояние квартиры, ремонт и личности других жильцов.
  1. Зачастую на цену доли влияет ее большой размер. Многие владельцы большей части квартиры (например, 2/3 или 5/6) пытаются завысить цену и продать свою долю чуть ли не по цене целой квартиры. Тем не менее, покупатели осознают, что при покупке такой доли в квартире будет содольщик, имеющий такие же права на пользование общей квартирой. Поэтому обычно владельцам больших долей приходится снижать на них цену.

Кроме названных факторов, могут быть и другие обстоятельства, влияющие на ценообразование при продаже доли в общей квартире.

Поэтому покупателю лучше одновременно попытаться оценить продаваемую долю самостоятельно и проконсультироваться у профессиональных риэлторов, хорошо ориентирующихся на рынке недвижимости.

Сколько стоит доля в квартире. Как узнать стоимость доли. Бесплатная оценка доли в квартире

Сколько стоит доля в квартире? Как оценить долю в квартире и не ошибиться? Что такое оценка доли в квартире.

Доля в квартире, как ее использовать в своих целях? Все эти вопросы возникают у желающего продать долю в квартире и очень важно найти правильные ответы, которые будут являться залогом успешной продажи доли.

Сотрудники нашего агентства, бесплатно помогут вам оценить долю в квартире и подготовить всю требующуюся документацию для последующей продажи доли квартиры в соответствии с действующим законодательством.

Стоимость доли квартиры-оценка и продажа

Оценить долю в квартире и не ошибиться с оценкой доли является самым важным и ключевым моментом с которого начинается продажа доли в квартире. Оценить долю в квартире исходя из множества факторов, сможет лишь то агентство которое занимается долевой собственностью.

Когда принимается решение о продаже доли в квартире, собственник обычно ошибочно считает, что в отношении стоимости доли в квартире, перед ним открываются весьма радужные перспективы. Правильно расчитанная стоимость доли квартиры это успех дальнейшей продажи.

Далее собственник доли безуспешно долгое время пытается продать долю в квартире по такой цене с дисконтом 10-20% не понимая что это не реально. Рынок долевой собственности диктует свои условия.

Спрос рождает предложения, а на сегодняшний день предложений по продаже долей в квартире гораздо больше чем покупателей на этот вид недвижимости. Конечно приведенные выше расчеты стоимости доли в квартире совершенно верны с точки зрения математики.

Такие подсчеты можно было бы назвать актуальными, если бы квартира продавалась целиком, но ведь другой собственник — «сосед» не хочет этого делать, он против совместной продажи квартиры. В такой ситуации стоимость доли в квартире будет дешевле в два раза.

К примеру, есть доступ в квартиру, есть отказ «соседей» от преимущественного права выкупа. Это плюс.

Оценка доли в квартире, должна иметь индивидуальный подход. Вас не пускают в квартиру и «сосед» окопался и держит оборону, наличие несовершеннолетних. Это, конечно, минус.

Прежде чем наметить продажу доли стоит сначала выяснить сколько на самом деле стоит ваша доля в квартире.

Это интересно:  Доверенность на выписку из квартиры образец 2019 год

Тех, кто покупает долю в квартире гораздо меньше, чем тех, кто покупают комнаты. Доля в квартире — новый сегмент на рынке недвижимости, доли в квартирах покупают определенные группы людей и рынок, исходя из этого, диктует свои цены.

Доля в квартире стоит 50% от того, что Вы получили бы при совместной продаже всей квартиры. Желающих продать долю в квартире много, а вот найти покупателя действительно сложно.

Можно попытаться найти желающего купить долю в квартире путем подачи частных объявлений, а можно пойти более простым и правильным путем, обратиться в агентство недвижимости, которое занимается именно долевой собственностью.

Поверьте, если цена доли в квартире определена правильно, то продана она будет в течение одного месяца, а если нет, то продавать ее можно годами.

Агентства завышают стоимость доли для привлечения клиентов

К сожалению, многие агентства недвижимости, когда Вы звоните желая оценить долю в квартире, с целью привлечения клиентов, называют заведомо завышенную стоимость доли квартиры.

Логика проста, для них главное заманить продавца в офис и заключить с продавцом доли в квартире агентский договор, причем совершенно не важно на каких условиях. Через какое-то время они медленно, но уверенно начнут вас понижать в цене, приводя неоспоримые факторы для этого.

Несмотря на то что первом звонке Вам озвучивалась совершенно другая стоимость доли.

Много чего говорят и обещают, зазывая в офис. Но приехав, Вас застигнет разочарование, так как выкупать агентство именно сейчас не может, клиент, который вроде бы хотел купить, куда-то пропал.

Трудно в этом признаться, но Вам просто наврали, не надо продолжать какие-либо отношения с людьми, которые Вас обманывают.

Что дальше, попытка Вас оставить без денег? У них только одна цель — заключить с Вами агентский договор, «зацепить» Вас, обещая невозможное, для того, чтобы в дальнейшем, мотивируя такими фразами, как «рынок сейчас стоит ……

«, понемногу, месяц от месяца, беря Вас практически «измором», понижать в цене. Многие, к сожалению, позволяют себя убедить и уговорить заключить агентский договор на продажу доли в квартире, думая, что в других агентствах все то же самое и зачем еще куда-то ехать, мол везде все одинаково. Но это не правильно.

Честная стоимость доли и отсутствие пустых обещаний

К примеру, если в нашем агентстве сказали, что мы произведем срочный выкуп доли в квартире, то мы именно это и сделаем, в те сроки, которые с Вами обговорили.

Если мы сказали, что у нас на Вашу долю в квартире есть покупатель, то он на самом деле есть и нам не нужно заключать с Вами агентский договор на три месяца.

Договор с Вами будет заключен на срок не более одной недели, которая понадобится для подготовки и проведения сделки. Также мы свои слова всегда готовы подтвердить деньгами, переданными Вам в качестве аванса за долю в квартире. Не позволяйте себя обманывать.

Вот список продаваемых долей в квартирах. Мы специально указываем в примечании стоимость всей квартиры, для того, чтобы можно было понять, сколько стоит доля в квартире, которая Вам принадлежит.

Для долей в квартирах, где спокойная обстановка и соседи не против того, что Вы продаете свою долю в квартире или совсем не проживают, применяется другая оценка стоимости доли в квартире.

Допустим, существует возможность определения порядка пользования. В пользование выделяется отдельная комната (комнаты). Рассмотрим двухкомнатную квартиру, которая имеет изолированные комнаты с жилой площадью 17 и 12 кв.

метров, Здесь есть 1/2 доля в квартире. Точкой отсчета всегда считается самая маленькая комната в квартире.

В случае нахождения покупателя, который будет проживать в данном помещении, стоимость доли в квартире составит около 60-80% от стоимости такой же комнаты в коммунальной квартире.

как продать долю в квартире, если нет доступа в квартиру.
как продать долю в квартире, если есть задолжность за квартиру.
как продать долю в квартире, без отказа от преимущественного права выкупа.
как продать долю в квартире, принадлежащую несовершеннолетниму.

Мы знаем как продать долю в квартире, и сколько доля реально стоит.
Мы оценим долю в квартире исходя из реалий сложившегося рынка. Продажа доли в квартире, является основным нашим направлением.

Законность и соблюдение всех норм гражданского права, крайне важна в таком тонком вопросе, как продажа доли в квартире.

Обращайтесь в наше агентство, по любым вопросам связанным с продажей доли в квартире и мы с радостью Вам поможем.

Отправить заявку на оценку доли в квартире.

Как определить стоимость доли квартиры

Если вы владеете квартирой на правах общей долевой собственности, но по каким-то причинам жить в ней не можете или не хотите, то, скорее всего, рано или поздно, вам придет в голову идея продать принадлежащую вам долю и распорядиться деньгами по собственному усмотрению. Между тем, на вопрос, как определить стоимость квартиры, нелегко ответить даже квалифицированным специалистам. Что уж говорить о непрофессионалах. И вот почему.

Почему сложно оценить стоимость доли квартиры

Для того чтобы оценить рыночную стоимость квартиры, достаточно использовать, так называемый метод сравнения. Иными словами.

Нужно сделать достаточно презентабельную выборку из квартир со схожими или аналогичными параметрами и вывести среднеарифметическое значение их стоимости.

Такой способ невероятно точен, величина погрешности при его использовании настолько мала, что ее можно просто не принимать во внимание. Да и она корректируется в процессе продажи квартиры и торга

Понятно же, что для определения стоимости не целой квартиры, а ее доли, такой способ не подойдет.

К сожалению, чтобы правильно оценить ее возможную стоимость нужно учитывать значительное количество нюансов, кажущихся на первый взгляд несущественными, а между тем именно они влияют на верное определение стоимости доли квартиры.

Благодаря всем этим сложностям, с которыми не всегда справляются даже специалисты-риэлторы, проработавшие в этой системе не один год, рынок недвижимости сейчас просто забит объявлениями о продаже доли квартиры, а вот покупать их никто не спешит.

Как риэлторы определяют стоимость доли в квартире

Можно сказать, что практически никак. Как правило, риэлтор, предлагающий вам заключить договор на продажу вашей доли в квартире, просто изначально соглашается с предложенной вами ценой.

Но это вовсе не означает, что она верная, и уж тем более, что на нее немедленно найдется покупатель.

Почти 99 % таких договоров на продажу просто лежат, что называется мертвым грузом, просмотров таких объектов практически не проводится.

И только риэлтор, примерно через полгода может позвонить продавцу с предложением о снижении цены.

К этому времени, отчаявшийся продавец, как правило уже готов сбавить цену, происходит составление дополнительного соглашения к договору и весь процесс остается на той же мертвой точке. И лишь когда доля в квартире будет, в конце концов оценена по ее действительной рыночной цене, на нее может найтись покупатель. Правда произойти это может спустя несколько лет после выставления доли квартиры на продажу.

Иными словами, для того чтобы определить рыночную долю квартиры, риэлторы действуют опытным путем. Ведь что такое действительная рыночная цена? Это цена, которую покупатель готов заплатит за товар, при условии, что продавец котов его продать.

Как определить стоимость доли квартиры самостоятельно

Казалось бы, чего уж проще, определяешь рыночную стоимость квартиры и вычисляешь собственный процент в этой сумме. Но не тут-то было.

Итак, какие же факторы влияют на определение рыночной стоимости доли в квартире? Что нужно учитывать, чтобы попытаться определить ее самостоятельно? Давайте поговорим о них более подробно.

  • Одним из основных факторов является то, насколько свободным оказывается сам доступ в квартиру. То есть если остальные содольщики, отказавшись от своего права преимущественной покупки, тем не менее, выступают против продажи ее третьему лицу, ничего, кроме головной боли покупателю такое приобретение не принесет.
  • Второй фактор – сколько комнат в самой квартире и совпадает ли их количество с количеством содольщиков. Если две эти величины равны, это плюс, если содольщиков больше, чем комнат – это огромный минус.
  • Насколько велика площадь квартиры. Чем она больше, тем большая существует вероятность того, что данную квартиру в будущем можно будет разменять и спокойно разъехаться. Иными словами, чем больше квартира, тем выше вероятность найти покупателя на долю, а значит ее цена возрастает.
  • Количество других содольшиков. Чем их больше, тем стоимость доли квартиры ниже.
  • Наличие несовершеннолетних содольщиков – этот фактор значительно снижает стоимость доли квартиры.
  • Количество постоянно проживающих и зарегистрированных в квартире. Идеальный вариант – квартира вообще свободная от проживающих и зарегистрированных . Стоимость доли в густонаселенных квартирах очень невысока.
  • Содольщики, стоящие на очереди на улучшение жилищных условий – этот фактор, на первый взгляд положительный, на самом деле является большим минусом. Ведь понятно же, что в обозримом будущем получить квартиру от государства вряд ли кому-то удастся, с другой стороны, понятно, что разъехаться с такими людьми будет невозможно. Уже просто потому, что у них нет денег для необходимой для отдельного жилья доплаты.
  • Доля в квартире, относящейся к дорогой недвижимости или недвижимости класса люкс. Как ни странно, несмотря на то, что продавец может быть уверен в том, что он владеет настоящим сокровищем, продать такую долю практически невозможно. Дело в том, что любой покупатель, у которого есть достаточно денег, предпочтет приобрести отдельную квартиру, на худой конец, комнату, но уж никак не рисковать своими деньгами для приобретения доли квартиры с сомнительной перспективой.

Вот теперь, зная эти основные моменты, и попробуйте определить самостоятельно действительную стоимость своей доли в квартире. Ну а если, после того, как вы ее выставите на продажу, покупателей долгое время не будет, ничего не поделаешь, цену придется снижать.

Особенности оценки доли в квартире

Оценка доли в квартире – это важный этап в совершении продажи или обмена недвижимости. Определение размера доли и оценка ее рыночной стоимости имеют свою специфику, справиться с которой могут только специалисты. Итак, давайте более детально рассмотрим, как рассчитывается доля в квартире, что способно повысить или понизить стоимость, а также сколько стоит эта услуга и где ее можно заказать.

Зачем нужна оценка?

В отличие от стандартной продажи, оценка доли недвижимости, поиск клиентов и многие другие этапы совершения сделки, будут значительно проблематичней.

Вызвано это следующими особенностями:

  • не многие граждане желают проживать на одной площади с посторонними людьми;
  • в некоторых случаях совладельцы могут всячески препятствовать продаже недвижимости и создавать негативную репутацию собственнику;
  • стоимость зависит не только от самой недвижимости, но и совладельцев, состояния общих помещений и т.д.

Оценка доли недвижимости может понадобиться если владелец планирует:

  • застраховать жилье;
  • передать право собственности на свою часть недвижимости;
  • использовать часть квартиры в качестве уставного капитала компании;
  • оплатить имущественные обязательства недвижимостью;
  • использовать квартиру в качестве залога, при оформлении кредита или ипотеки.

Чтобы совершить оценку комнаты, не обязательно производить оценку всей квартиры. Эти две процедуры никаким образом не взаимосвязаны между собой.

Документы

Цена доли в квартире определяется не только при личном осмотре недвижимости, но и при изучении документации на жилье.

Как правило, специалист, производящий оценку, просит предоставить ему следующий пакет документов:

  • выписка о наличии/отсутствии обременений на квартиру;
  • документы из БТИ (справка о прописанных гражданах);
  • копия свидетельства о праве собственности из Росреестра;
  • персональные документы (паспорт, свидетельство о браке/разводе);
  • документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорта);
  • правоустанавливающие документы;
  • план перепланировки, утвержденный кадастровым инженером.

Данный список является стандартным. Чтобы предоставить полный пакет бумаг, необходимо вначале проконсультироваться и уточнить, что именно потребуется для оценки.

Кто проводит оценку?

Оказание таких услуг осуществляется специализированными компаниями, которые совершают независимую оценку недвижимости. В результате изучения документов, владельцу предоставляется отчет с детальным описанием каждого этапа.

Прежде, чем обращаться в выбранную частную компанию, необходимо убедиться в том, что:

  • организация имеет государственное разрешение оказывать данный вид услуг;
  • компания является членом СРО (саморегулирующейся организации оценщиков).

Порядок проведения оценки

Многие владельцы считают, что оценка совершается следующим образом: рыночная стоимость квартиры умножается на долю. Данное предположение ошибочно, потому как многие факторы при такой оценке просто упускаются.

Профессионально оценить долю в квартире способен только специализированный оценщик, который сможет учесть все положительные и негативные аспекты жилья.

Чтобы, оформить качественную оценку, необходимо учитывать следующие особенности этого процесса:

  1. Фактическая стоимость доли будет меньше, чем полученная сумма от рыночной стоимости квартиры.
  2. При совершении оценки учитывается не только рыночная стоимость, но и многие другие факторы.
  3. Перед тем, как начать расчет, необходимо определить следующие показатели:
  • РСК – стоимость квартиры;
  • РД – размер доли;
  • К – уменьшающий коэффициент.
  1. После того, как все данные будут получены, необходимо совершить расчет по следующей схеме: (РСК х РД) х К = РСД.

Понижающий коэффициент зависит от того:

  • сколько комнат в квартире;
  • сколько семей проживают в недвижимости;
  • в каком году была построена квартира;
  • на каком этаже расположено жилье;
  • какой размер доли отчуждается в соотношении со всей квартирой и т.д.

Именно для получения этого показателя необходимы услуги оценочной компании.

Что понижает цену?

Перед тем, как определить стоимость доли в квартире, нужно обратить внимание на факторы, которые способны занизить стоимость недвижимости.

Особое влияние на цену могут оказать:

  • возможность свободно посетить недвижимость, которая оценивается;
  • отношения между владельцами недвижимости (наличие/отсутствие конфликта);
  • количество и размер комнат в квартире (отсутствие отдельных комнат может сказаться на стоимости квартиры);
  • количество прописанных и фактически проживающих субъектов (чем больше людей живет в квартире, тем ниже будет цена);
  • наличие детей-совладельцев;
  • состояние ремонта и изношенность здания;
  • размер доли (если это преимущественная часть, то цена будет значительно выше, а вот 1/3 или ¼ квартиры может быть продана только по заниженной цене);
  • вид здания (общежитие, муниципальная квартира, хрущевка и т.д.)
  • отсутствие транспортной развязки, школ, детских садов, супермаркетов и т.д.

Если некоторые пункты исправить владелец не сможет, к примеру, изменить расположение здания, то сделать косметический ремонт в квартире не составит труда.

Что повышает цену?

К ним относятся:

  • хорошие соседи и минимальное количество совладельцев;
  • удачное расположение здания и комфортная этажность;
  • возможность использовать комнаты, как отдельные помещения (по типу коммунальной квартиры);
  • возможность свободно осмотреть здание для оценки и покупки;
  • наличие хорошего ремонта во всем помещении.

Если найти покупателя на обычную недвижимость владельцу не составит труда, то для продажи доли в недвижимости потребуется много усилий и времени. Мало кто желает стать владельцем недвижимости, где он не сможет спокойно проживать, а потому даже низкая стоимость не всегда привлекает потенциального покупателя.

Помимо оценки недвижимости, владелец доли может столкнуться с судебными разбирательствами из-за несогласия совладельцев отчуждать часть недвижимости. Также могут возникнуть трудности при поиске и продаже квартиры из-за преимущественного права на покупку.

Если при оценке квартиры владелец может самостоятельно сориентироваться в стоимости идентичных зданий и определить примерную цену, то оценку доли лучше заказать у специалиста.

Он не только детально изучит все особенности недвижимости, но и определит степень влияния каждой из них на цену. Важно понимать, что при оценке учитывается и здание, и юридическая история недвижимости, и нынешнее состояние. Определить примерную стоимость и предугадать влияние коэффициента на цену самостоятельно довольно трудно.

Статья написана по материалам сайтов: mainurist.ru, pravometra.ru, yuristproffi.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector