+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Как разменять неприватизированную квартиру 2019 год

Бывают люди попадают в спорные ситуации, когда нужно знать, какие права им гарантирует законодательство. Особенно это касалось ситуаций, когда несколько человек совместно проживают в муниципальном жилье и не могут поладить между собой.

После правок Жилищного Кодекса получить размен неприватизованного жилья на практике практически невозможно, исключением являются только очень редкие случаи.

Еще во времена перестройки, когда на рынке недвижимости было большое количество именно муниципальных квартир, люди искали выход и пытались самостоятельно заключить договор обмена.

В таких случаях производили размен полноценных двухкомнатных квартир на две однокомнатных либо трехкомнатных на «двушку» и «однушку».

На сегодняшний намного сложнее произвести размен неприватизированной квартиры, потому что в большинстве случаев они размещены в старых домах, которые требуют существенного ремонта. Мало граждан согласны на это, потому что кто будет покупать имущество в аварийном доме?

Обмен приватизированого жилого имущества

Обменять даже приватизированное жилье не всегда так просто, как кажется с первого взгляда. Чтобы найти приличное предложение на рынке недвижимости, нужно не только потратить очень много времени, но и при совершении сделки учитывать все факторы, которые могут повлиять на ее исход.

При совершении подобных сделок обязательно нужно следовать предписаниям Гражданского и Жилищного кодексов, чтобы потом не было дополнительных проблем.

Также нужно учитывать тот факт, что просто обменять жилье на аналогичное по количеству комнат и площади не получится из-за ряда дополнительных характеристик, формирующих стоимость недвижимости.

Правда в некоторых случаях можно получить схожую недвижимость из-за разницы в стоимости. Например, квартиру в центре можно будет поменять без лишних доплат на аналогичную, но в отдаленном от центра районе.

При совершении сделок, в которых фигурирует обмен недвижимым имуществом, все можно оформить в нескольких формах: договор купли-продажи, дарственная либо мена . Для официального оформления также нужно присутствие нотариуса, который подтвердит подлинность документов и факт передачи имущества.

Поскольку нужно следовать нормативно-правовым актам, то в случаях, где задействованы интересы несовершеннолетних детей, обязательно должно быть согласие на проведение сделки от законных опекунов.

Государство позволяет использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий, поэтому он может быть потрачен в качестве доплаты при обмене жилплощадью.

Это исключит возможность дальнейшего оспаривания договора в суде. И все-таки, как разменять неприватизированную квартиру если один против?

Особенности обмена жилья в муниципальной собственности

Согласно действующему законодательству, просто так самостоятельно разменять неприватизированную жилую недвижимость нельзя.

Поскольку граждане имеют право в ней проживать, только если оформлен договор найма, потому что она является собственностью муниципалитета. Однако, совершить операцию обмена на другое жилье можно при соблюдении некоторых особенностей.

Первым делом нужно получить разрешение на проведение сделки от наймодателя. Затем следует предоставить письменное соглашение на проведение сделки от всех жильцов, проживающих в этой квартире. Также учитывается голос тех, кто временно отсутствует по некоторым причинам.

Если среди жильцов есть несовершеннолетние дети или граждане, которые официально признаны недееспособными, то потребуется согласие на обмен от органов опеки либо попечителей.

Второй особенностью размена неприватизированного жилья является тот факт, что обмен можно провести только на аналогичное, которое также предоставляется в пользование только по социальному найму.

Согласно этим правилам обменять неприватизированною квартиру на приватизированную не получится. Ситуацию спасает то, что Жилищный Кодекс позволяет искать аналогичные квартиры не только в городе проживания, но и в любом другом на территории РФ.

Это интересно:  Капитальный ремонт придомовой территории многоквартирного дома 2019 год

Как рассчитать налог по кадастровой стоимости — читайте здесь.

После выполнения всех этих пунктов, гражданину необходимо предоставить наймодателю несколько документов:

  • Заявление по специальному образцу с подписями всех проживающих граждан в квартире. Чтобы не было проблем с подлинностью подписей, они должны присутствовать при заполнении заявления;
  • Специальная справка, которая выдается в Едином информационно-расчетном центре о том, что у сторон договора нет задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • Технический и кадастровый паспорт из БТИ по всем объектам недвижимости, которые участвуют в сделке;
  • Договор социального найма и ордер на квартиры.

Запрет на проведение обмена

Даже после сбора всех документов, подписей и поисков недвижимости, в проведении обмена могут отказать. Основными причинами отказа могут быть:

  1. Значительные долги за коммунальные услуги у одной из сторон договора.
  2. Здание находится в аварийном состоянии.
  3. На момент подписания договора в доме проводится капитальный ремонт.
  4. Было подписано решение о сносе дома, во всех этих случаях разменять неприватизированную квартиру через суд не получится.

Оформление договора обмена проводится иначе, чем обычного договора купли-продажи. Регистрация проходит не через Росреестр, а через специальный уполномоченный муниципалитетом орган.

Например, вопросами с муниципальным имуществом в Москве занимается ГУП «Московский городской центр арендного жилья». В других городах адрес и контакты можно узнать у администрации муниципалитета.

Как разменять неприватизированную квартиру?

Даже учитывая факт более чем двадцатилетней давности вступления в действие приватизационной реформы, существенная часть жилья, относящаяся к вторичному жилищному фонду, все также пребывает в муниципальном или государственном владении, что предполагает возможность гражданам проживать в нем только на условиях соглашения о социальном найме.

Сделки с подобным видом недвижимости в реальности невыполнимы. Именно по этой причине множество семей, принявших окончательное решение о разъезде, находят проблему, связанную с разменом квартир, не прошедших приватизационный процесс, достаточно актуальной.

Как разменять муниципальную квартиру

Когда каждый из жильцов идет на размен

Особенность процедуры, при которой осуществляется размен неприватизированной жилплощади, состоит в том, что для нее должно быть подобрано строго жилье из жилищного фонда неприватизированной недвижимости. Сложность данного процесса обусловлена малочисленностью на соответствующем рынке подходящих вариантов с жильем, не переданным в частное владение.

Процесс обмена жилья, которое не оформлено как собственность граждан, на объект из неприватизированного фонда представляется неосуществимым. Объясняется это довольно просто – жилье, не прошедшее приватизацию, не может иметь категорию товара, и, следовательно, становится невозможным его использование в любой обычной рыночной операции. Единственным решением может быть приватизация жилой площади.

Однако в случае, когда каждый из жильцов уже принимал участие в приватизационном процессе – единственным возможным вариантом может быть поиск жилья, на которое не было оформлено право собственности.

За выполнение операций, связанных с жильем, не прошедшим приватизацию, ответственными являются не органы Государственного реестра, а закрепленные при администрациях муниципального образования профильные учреждения.

Но еще до выяснения информации о месторасположении этого учреждения и его посещения следует разузнать, был ли заключен договор найма на жилье. В случае отсутствия подобного документа, нужно позаботиться о его оформлении. Преимущественно этими вопросами ведает департамент жилищной политики.

Когда жильцы не соглашаются на проведение размена

Если сравнивать с жильем, оформленным в собственность, неприватизированные объекты недвижимости, даже при не согласии отдельных жильцов с принимаемым решением, разменять можно. Однако на это следует затратить и нервы и время.

Разменять жилье в этом случае можно только с помощью судебных разбирательств. Подобные споры могут длиться годами и порой приводят к возникновению у некоторых участников срывов на нервной почве.

Это интересно:  Кредит под залог квартиры в СПБ 2019 год

Подобного рода доказательством могут быть справки, выданные полицией по поводу неоднократных сообщений о дебоше, затеваемом проблемным жильцом, либо справка, выданная наркологом, в подтверждение наличия у жильца алкоголизма.

Могут сыграть на руку и показания, предоставленные жильцами, проживающими по соседству. В случае отсутствия таких доказательств, вероятней всего суд вынесет решение об отказе в удовлетворении предусматриваемых иском требований.

Какая документация потребуется?

Для инициации процесса размена жилья (приватизированного) необходимо наличие такой документации:

  • Заявления собственника, которое подписано каждым из совершеннолетних жильцов, включая отсутствующих;
  • Свидетельства, подтверждающего право владения жильем;
  • Технического паспорта с наличием плана, экспликации;
  • Выписки, подготовленной из домовой книги;
  • Справки, подтверждающей факт отсутствия какого-либо долга по оплате коммунальных услуг;
  • Квитанции, служащей документом, подтверждающим факт проплаты госпошлины;
  • Выданного органами опеки и попечительства разрешения на выполнение размена, в случае если в списке жильцов, проживающих в квартире, присутствуют лица, не достигшие совершеннолетия или подпадающие под категорию недееспособных.

Для выполнения размена жилья, отнесенного к муниципальному, нужно будет обзавестись:

  • Выданным наймодателем разрешением;
  • Оформленным соглашением о найме жилплощади и ордером;
  • Выпиской данных, которыми располагает домовая книга;
  • Справкой, удостоверяющей, что долга по коммунальным услугам за данной квартирой не числится.

Как выполняется размен жилплощади?

Необходимо поместить подготовленное заранее объявление (по поводу размена или реализации жилья) в интернет-сайтах и пресс-изданиях, связанных с направлением недвижимости.

Вначале нужно определиться, какой из способов размена жилья является предпочтительным:

  • При «прямом» способе оформляется договор мены, не предусматривающий рыночную оценку объекта недвижимости;
  • В «альтернативном» оформляется соглашение о купле/продаже, предусматривающее возможность размена не равноценных объектов и доплату. В данном случае должен быть оплачен обязательный налоговый платеж за проведенную реализацию жилплощади.

Чтобы избежать необходимости изучения всех юридических нюансов проводимой сделки, нужно подумать о варианте привлечения к данному вопросу риэлтора. Преимуществ данный выбор имеет целую массу.

Привлеченные к делу специалисты из агентства недвижимости, несомненно, верно составят необходимые документы, вместо заказчика проведут сбор преимущественной части бумаг и оградят от возможного риска натолкнуться на мошенников и «нечистое» жилье.

Когда подходящий объект размена установлен, нужно оценить имеющиеся положительные и негативные стороны будущей жилплощади и, в свою очередь, предоставить и потенциальному покупателю осмотреть жилье, на которое претендует он.

Когда каждую из сторон устраивают все без исключения моменты и в устном порядке все согласовано, можно приступать к подписанию договора. С этого самого момента можно приступать к оформлению прав на новоприобретенную недвижимость и подготавливаться к переезду.

Прочие варианты, используемые в размене

Довольно часто используется вариант с разменом жилплощади, предусматривающий доплату. К примеру, при размене квартиры с тремя комнатами на две квартиры: с одной и двумя комнатами. При этих обстоятельствах оценочной стоимости квартиры с тремя комнатами не будет достаточно, чтобы приобрести две упомянутые квартиры, поэтому будет уместным использовать доплату.

В данном вопросе главной задачей является соблюдение всех юридических нюансов. Оформляемый договор мены в своих условиях должен предусматривать определенную сумму, вносимую в качестве доплаты. Также должна указываться дата, когда была совершена сама сделка, поскольку именно она будет являться днем, когда было передано жилье и произведена доплата.

Когда нельзя разменять муниципальную квартиру

Так как квартира после приватизационной процедуры приобретает статус частной собственности, у ее владельца появляется право осуществления с ней любых юридических действий: передачи в качестве дара, реализации или обмена.

Однако если квартира осталась неприватизированной, то она является имуществом муниципалитета. По этой причине каждая операция выполняется с предоставленного органами управления согласия.

Каждый из нанимателей обязан знать, что такой нормативный акт, как Жилищный кодекс РФ, содержит список ситуаций, при которых осуществление обмена не прошедшего приватизацию жилья запрещен. При этом число таких обстоятельств строго ограничено.

Это интересно:  Можно ли аннулировать договор дарения квартиры 2019 год

Наймодатель намеревается провести расторжение или изменение условий договора

У каждой из сторон договора социального найма (нанимателя/наймодателя) есть право расторжения или изменения условий договора социального найма. Однако в то время как жильцы неприватизированной жилплощади преимущественно съезжают сами (к примеру, переезжают на постоянное проживание), собственники подобного жилья обычно самостоятельно занимаются выселением подопечных.

Муниципалитет может инициировать расторжение договора найма по таким причинам:

  • При накоплении полугодичной задолженности;
  • При выявлении повреждений, нанесенных имуществу нанимателем;
  • При подтверждении факта использования жилого помещения для целей, не предусматриваемых условиями договора или законом;
  • При поступлении жалоб от граждан, проживающих по соседству, о невозможности совместного проживания.

Следует отметить, что каждая из вышеупомянутых ситуаций обязательно должна быть рассмотрена в суде. Действие договора можно прекратить исключительно в судебном порядке. При других обстоятельствах, если расторжение соглашения произошло по инициативе одной стороны, это можно оспорить.

Одна сторона опротестовывает в судебном порядке право эксплуатации помещения, которое запланировано к обмену

До тех пор пока не окончится разбирательство в суде, наниматель не имеет законных оснований для предоставления своего жилья в качестве объекта обмена. В свою очередь, у наймодателя нет возможности согласиться на размен. При данных обстоятельствах следует подождать, пока не будет вынесено окончательное решение, которое невозможно будет обжаловать.

Помещение, которое предлагается для обмена, признается непригодным для проживания в нем или его подготавливают для сноса

Если собственник жилого помещения имеет намерение полностью снести дом, осуществить его переоборудование с целью применения в других целях или подготавливает проведение в нем капитального ремонта, предусматривающего перепланировку, каждому из нанимателей должны сообщить о таком факте с предложением переселения в другое жилье.

При этом не имеет смысла, когда будут проведены обозначенные изменения: с момента принятия соответствующих решений процесс обмена будет являться незаконным.

Кроме того, недопустимым является размен неприватизированного жилья в жилом доме, который с соблюдением соответствующего порядка был признан непригодным для использования его в целях проживания (речь идет об аварийном, ветхом жилье). Подобные здания должны быть снесены, а жильцы переселены.

Процесс обмена помещениями с нанимателем, страдающим болезнью хронического характера

Законодательно воспрещен обмен жилплощадью, если после этого в ней будет жить гражданин, у которого имеется тяжелая форма определенного заболевания хронического характера, включенного в список, утвержденный правительством.

Проще говоря, нельзя будет разменивать неприватизированную жилплощадь в случае, если ее наниматель страдает хронической болезнью. Это распространяется на все случаи определения таких диагнозов:

  • активной формы туберкулеза;
  • затяжных расстройств психического характера;
  • эпилепсии;
  • уретрального или кишечного свища;
  • гнойного поражения кожного покрова;
  • гангрены конечностей;
  • абсцесса/некроза легкого.

Важно знать: каждый из обменов должен выполняться так, чтобы не привести к ухудшению жилищных условий нанимателя. В противном случае, это может привести в дальнейшем к отказу муниципальными органами от постановки на учет гражданина, которому требуется улучшение условий для проживания, обосновывая решение преднамеренным ухудшением данных условий.

Статья написана по материалам сайтов: pravo-urfo.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector