+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Перепланировка ипотечной квартиры узаконить через суд 2019 год

Содержание

Законодательная база

  • ЖК РФ (ст. 17, 25, 26, 27, 28, 29).

Согласование изменений при перепланировке

Владельцы квартир хоть и являются полноценными собственниками, тем не менее самостоятельно проводить некоторые изменения в квартире не могут. Даже если незаконная перепланировка без разрешительных документов уже сделана, ее необходимо узаконить — это не сложно. Согласованию подлежат следующие изменения в квартире:

  • Снос стен;
  • Возведение новых межкомнатных перегородок;
  • Перенос дверей и окон;
  • Перестановка сантехники в ванной и туалетной комнатах;
  • Изменение систем тепло-, водо- и энергоснабжения;
  • Расширение санузлов, кухонь, комнат, коридоров;
  • Создание новых комнат и помещений;
  • Расширение комнат за счет балконов и лоджий.

Основные этапы перепланировки

Чтобы узаконить перепланировку необходимо внести поправки в техническую документацию помещения. Оформление перепланировки не такое сложное занятие и требует всего нескольких шагов:

  • Получить технический паспорт;
  • Создать проект;
  • Собрать документацию;
  • Написать заявление;
  • Дождаться разрешения на перепланировку;
  • Провести ремонт;
  • Пройти проверку приемочной комиссии;
  • Зарегистрировать право собственности в ЕГРП.
  • Замена покрытий стен, потолка, полов;
  • Замена дверей и окон;
  • Застекление балконов и лоджий;
  • Монтаж/демонтаж встроенной мебели;
  • Создание перегородок внутри комнат;
  • Замена инженерного оборудования.

Чтобы правильно узаконить перепланировку, необходимо пройти все этапы оформления.

Этап 1: получаем технический паспорт

Первое место, куда следует обращаться, чтобы узаконить перепланировку — ЕГРП. Именно там заказывается выписка, которая подтвердит ваше право собственности на квартиру. Если подавать документы планирует третье лицо — нужно оформить доверенность у нотариуса. Затем с выпиской необходимо прийти в БТИ.

В БТИ заказывается технический паспорт. Делается он единожды, но требует подтверждения каждые пять лет. Готовый, но просроченный техпаспорт, нужно будет обновить. Если его нет — на оформление уйдет около 10 дней. Услуга по получению технического паспорта в среднем обойдется в 2000 рублей.

При самостоятельном оформлении можно записаться на бесплатную консультацию специалиста, который ответит на все вопросы и расскажет обо всех тонкостях оформления перепланировки.

Этап 2: проект перепланировки

Получив на руки книжку, в которой будут указаны все особенности квартиры, вы можете начинать планировать ремонт. Проект можно оформить:

  • Самостоятельно;
  • Выбрать типовой;
  • Заказать в БТИ или в частном бюро.

Если изменения незначительны (например, соединяется санузел), то проект допускается начертить самостоятельно. Для домов советской застройки существуют специальные каталоги с типовыми перепланировками. Воспользовавшись этим вариантом, вы можете не предоставлять начерченный план. Достаточно будет указать номер проекта из каталога.

Заказать проект перепланировки можно в БТИ. Специалисты разработают проект в соответствии с допустимыми нормами и стандартами. В этом случае вы получаете 100% гарантию того, что план будет согласован. Стоит учитывать, что допустимая перепланировка может не отвечать вашим ожиданиям. Цена за такой проект значительно ниже, чем в частных агентствах.

Этап 3: собираем документы

Документов, которые понадобятся для подачи заявления, не так много:

  • Удостоверение личности;
  • Доверенность (если обращается третье лицо);
  • Согласие от жильцов;
  • Технический паспорт;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Проект перепланировки.

Паспорт необходим для подтверждения личности заявителя. Доверенность оформляется, если у квартиры несколько собственников, чтобы не пришлось каждый раз посещать казенные учреждения всем. Согласие требуется от всех жильцов, которые имеют постоянную прописку по данному адресу. Оно также заверяется у нотариуса. В коммунальной квартире понадобится разрешение от соседей-дольщиков. Технический паспорт, выписка и проект уже будут у вас на руках.

Этап 4: пишем заявление на перепланировку

С собранными документами можно обратиться:

  • В жилищный департамент районной администрации (жилищную инспекцию);
  • В многофункциональный центр «Мои документы».

Заполняется заявление на месте. Подать его могут как собственники, так и арендаторы, а также другие лица по нотариально заверенной доверенности. Список документов при подаче через жилищную инспекцию и МФЦ одинаков. На основании собранных сведений, в заявлении указываются:

  • Ф.И.О. и реквизиты паспорта заявителя;
  • Адрес квартиры;
  • Тип изменений;
  • Планируемые сроки проведения работ по перепланировке;
  • График проведения ремонта (время осуществления работ);
  • Список прилагаемых документов;
  • Подпись заявителя.

Этап 5: получаем согласие на перепланировку

Проверка документов на перепланировку проводится долго — 35 рабочих дней, но не более 45 суток. При подаче документов через МФЦ отсчет начинается с момента их поступления в жилищную инспекцию. После того, как заявление будет одобрено, в течение трех дней вам должны выдать разрешение на перепланировку. Получают его по месту подачи документов.

Этап 6: проведение ремонтных работ

Сроки осуществления перепланировки указываются при подаче заявления. Учитывайте время, которое вы можете потерять при оформлении согласования. Даже если перепланировка уже проведена, не стоит указывать короткий срок ремонтных работ. Чаще всего дается около 6-ти месяцев.

Этап 7: проверка квартиры

Схема узаконивания перепланировки не предполагает посещение объекта до окончания ремонта. Поэтому, оформить можно даже проведенные ранее изменения. Препятствием узаконивания могут стать следующие факторы:

  • Собран неполный перечень документов;
  • Нарушены сроки оформления документов;
  • План перепланировки не соответствует требованиям технической и пожарной безопасности.

После того, как прошел указанный в заявлении срок, квартиру осматривает приемочная комиссия. Она составляет акт, на основании которого вносятся изменения в технический паспорт.

Этап 8: регистрация права собственности

Перепланировка — это изменение конфигурации квартиры, следовательно, она должна быть внесена в документы о праве собственности. С обновленным техническим паспортом необходимо обратиться в ЕГРП. В течение 7 дней будет зарегистрировано право собственности.

Узаконивание перепланировки через суд

Узаконить перепланировку через суд может понадобиться в нескольких случаях:

  • Вам отказано в проведении перепланировки;
  • Требуется узаконить проведенные ранее изменения.

И в первом, и во втором случае необходимо собрать документы, которые будут подтверждать, что перепланировка не несет угрозу для соседей и соответствует всем нормам инженерно-технической, санитарно-эпидемиологической и пожарной безопасности. Также потребуется заключение независимой экспертизы о том, что изменения не сказываются на несущих конструкциях здания и проведены в соответствие со строительными нормами.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Имея на руках только документы, подтверждающие участие в долевом строительстве, также можно проводить перепланировку. Перечисленные ранее документы подаются в МФЦ или Жилищную инспекцию, но дополнительно понадобятся:

  • Согласие от застройщика;
  • Копия договора долевого участия;
  • Разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
  • Акт приема-передачи;
  • Справка о присуждении адреса.

После того, как будут проведены работы, они фиксируются приемочной комиссией и при регистрации права собственности подается уже измененный технический паспорт.

Как узаконить перепланировку ипотечной квартиры

Если квартира куплена в ипотеку, то, возможно, потребуется согласие банка. Более подробная информация написана в ипотечном договоре. Также ее можно уточнить в офисе кредитора. Чаще всего, банк не накладывает ограничения на перепланировку квартиры в ипотеке, если она повысит рыночную стоимость жилья. После оформления нового права собственности сведения о проведенной перепланировке необходимо предоставить кредитору.

Последствия незаконной перепланировки

Собственник не может в полной мере распоряжаться квартирой с незаконной перепланировкой. Сложности возникнут:

  • При продаже, обмене, дарении квартиры;
  • Если соседи напишут жалобу о незаконной перепланировке;
  • Если банк решит проверить квартиру, которая находится у него в залоге;
  • Сотрудники БТИ при оформлении техпаспорта выявят нарушения.

Возможна ли перепланировка ипотечной квартиры?

Покупка жилья в ипотеку позволяет решить жилищную проблему многим россиянам. И конечно, каждый жилец хочет обустроить свою квартиру, модернизировать ее под свои потребности. Бытует мнение, что перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, является неузаконенной, однако это не совсем так. Даже если заемщик еще не полностью расплатился с банком, закон не запрещает ему сделать перепланировку в квартире. Однако стоит учесть, что перепланировка ипотечного жилья обладает рядом особенностей, которые мы осветим в данной статье. Особенности перепланировки квартиры в ипотеке Итак, перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, возможна, но характеризуется рядом нюансов, по сравнению с квартирой в собственности. Жилье, на который получен ипотечный кредит, находится в залоге у банка, поэтому права собственника законодательно ограничены. Обычно, договор ипотеки содержит пункт о перепланировке, который либо полностью ее запрещает и любая перестройка является неузаконенной, либо в договоре говориться, что возможная перепланировка должна быть обязательно согласована с банком.

Включая в договор ипотечного кредитования пункт о перепланировки, финансовое учреждение старается себя обезопасить. Ведь в случае неузаконенной перепланировки, если заемщик не сможет погасить кредит, возникает дополнительная сложность для банка при продаже объекта залога. Придется возвращать ипотечной квартире первоначальный вид или оформлять внесенные изменения законным образом, что может занять несколько месяцев, а это потеря времени и денег. К тому же юридический статус жилья с неузаконенной перепланировкой менее надежен.

Это интересно:  Порядок приватизации квартиры по договору социального найма 2019 год

Как получить разрешение на перепланировку?

Согласно Закону, чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры, необходимо, следует обратиться в соответствующий орган местного самоуправления, например, в жилищную инспекцию. При этом обязательным условием является наличие права собственности на недвижимости, в которой будет производиться перепланировка. Если квартира находится в ипотеке, то следующим шагом будет изучение ипотечного договора на предмет разрешения с позволения банка или запрета на перепланировку.

Получив письменное разрешение на внесение архитектурных модификаций от кредитной организации, необходимо получить разрешение от страховой компании, а затем согласовать перепланировку в жилищной инспекции. Для этого нужно принести в соответствующий орган местного управления следующий пакет документов (оригинал + копия):

  • Свидетельство и праве собственности на недвижимость
  • Заявления и согласие всех собственников жилья
  • Техпаспорт БТИ с планом до перепланировки
  • Проект перепланировки с допуском СРО от организации или автора проекта
  • Техническое заключение от организации или автора проекта
  • Согласие страховой компании, в которой застраховано ипотечное жилье
  • Разрешение финансового учреждения на перепланировку квартиры.

После того, как работы по перепланировки квартиры в ипотеки будут закончены, необходимо предоставить банку документы, которые подтверждают факт внесения изменений, — технический или кадастровый паспорт. Затем нужно обязательно уведомить о перепланировке страховую компанию. Возможно, придется заново проводить оценку недвижимости при ипотеке. Таким образом, тот факт, что недвижимость находиться в ипотеку, несколько усложняет процедуру перепланировки, но все же она возможна.

К чему приведет неузаконенная перепланировка квартиры?

При приобретении жилья в ипотеку, отношения заемщика с банком не ограничиваются внесением ежемесячных выплат по займу. Недвижимость находится в залоге у банка, и права на нее принадлежат кредитной организации до тех пор, пока заемщик полностью не рассчитается по кредиту. Поэтому довольно часто в договор ипотеки вносят пункт о праве кредитора проводить инспекции квартиры при необходимости. Обычно, плановый контроль совершается один раз в год, но закон не ограничивает количество проверок залогового жилья. Неузаконенная перепланировка жилья в ипотеке Если во время очередной проверки банковские работники обнаружат неузаконенную перепланировку ипотечной квартиры или какое-либо несоответствие жилья его первоначальному виду, то банк потребует от заемщика в обязательном порядке узаконить изменения или ввернуть квартире первоначальный вид, согласно техпаспорту БТИ. Данные процедуры довольно затратные, к тому же банк может оштрафовать заемщика, но есть еще и третий вариант — еще более жесткий.

Кредитная организация может потребовать досрочно погасить кредит ввиду того, что заемщик грубо нарушил условия кредитного договора. Если заемщик не сможет удовлетворить требования банка, и не закроет ипотеку в ближайшее время, то финансовое учреждение подаст иск о взыскании на заложенное имущество, и заемщик, скорее всего, потеряет жилье. Поэтому лучше не рисковать, и не совершать самовольных перепланировок недвижимости.

Если же изменения в планировку квартиры уже внесены, то не стоит дожидаться озлобленных проверяющих, и лучше самостоятельно известить кредитную организацию о перепланировке жилья, находящегося в ипотеке. Если заемщик добровольно признается о самовольном внесении изменений и подтвердит, что уже собирает документы, чтобы узаконить перепланировку, то банк, возможно смягчится и предоставит отсрочку для подтверждения законности изменений. Но штрафа заемщику, вряд ли, в этом случае удастся избежать.

Как узаконить перепланировку?

Если заемщик уже совершил неузаконенную перепланировку, то ему придется ее узаконить. А если он планирует взять ипотеку на жилье, обремененное незаконным внесением изменений в архитектуру помещения, то практически не один банк не согласиться выдать ссуду на такую недвижимость, так как незаконные изменения существенно снижают рыночную стоимость жилья. Лишь в очень редких случаях кредиторы могут одобрить выдачу кредита на приобретение такого жилья тогда, когда внесенные изменения незначительны и не нарушают никаких норм, при этом заемщик обязуется узаконить все изменения.

А узаконить перепланировку ипотечного жилья можно, воспользовавшись одним из двух способов:

  • воспользоваться услугами посредников и решить все быстро
  • самостоятельно собрать все документы и решить проблему.

Обращаясь в посредническую организацию, заемщик, желающий узаконить перепланировку квартиры, находящуюся или которая будет находиться в ипотеке, оплачивает услуги этой фирмы, которая без его участия соберет все необходимые документы, реестры, справки, обратятся в нужные инстанции и получат разрешение. Стоимость услуг посредников зависит от места нахождения квартиры и от объема внесенных в конструкцию стен, потолка и пола изменений. Зато заемщику останется только посетить БТИ и оформить новый техпаспорт на недвижимость.

Если собирать все необходимые документы самостоятельно и посещать самому нужные учреждения, то заемщик, конечно, сэкономит денежные средства, но потратит много времени, нервов и сил. Однако, проявив настойчивость и терпение, заемщик в конечном итоге тоже получит официальное разрешение на внесенные изменения и новое свидетельство о праве собственности на квартиру.

Таким образом, чтобы не тратить силы, нервы и деньги, нужно все делать по закону и обязательно согласовывать с банком все манипуляции с ипотечной квартирой. А если уж таковой факт свершился, то не стоит ждать коллекторов или «авось пронесет», иначе последствия могут оказаться очень плачевными. Будьте законопослушны!

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Перепланировка квартиры – всегда ответственное решение, которое дается ее владельцам не так уж и просто. Особенно часто с такой необходимостью сталкиваются покупатели «вторичной» недвижимости. Переустановка сантехники, «трансформация» проемов в стенах и крышах, снос несущих перегородок, врезание технического оборудования – эти и другие глобальные изменения должны быть установлены в техническом паспорте жилища.

Но что делать, если перепланировка требуется в квартире, которая к настоящему моменту находится в ипотеке? Можно ли в ней проводить ремонтно-строительные работы? Как узаконить все изменения внутреннего пространства такого жилья? Об этом мы расскажем в данной статье. Более того, вы узнаете, разрешение каких государственных органов потребуется для проведения подобной перепланировки и чем грозит несогласованное переустройство заемщику?

Когда переустройство запрещено?

Если вам понадобилось провести перепланировку ипотечной квартиры, то первое, что необходимо сделать в этой ситуации – внимательно изучить договор с банком. Кредитное соглашение – основной документ, который регулирует все правовые вопросы с обремененным жильем. Так, практически все договоры ипотеки содержат пункт о перепланировке, который либо полностью ее запрещает, либо обязывает согласовывать ее с кредитором. Таким образом банки минимизировать свои риски от неузаконенного переустройства ипотечных квартиры, которые будет довольно сложно продать в дальнейшем, к примеру, при банкротстве заемщика.

Независимо от того, что говорится в вашем кредитном договоре, существуют такие виды перепланировок, которые запрещены строительными и санитарными нормами не только в ипотечной квартире, но и в любом другом жилом помещении. Итак, какие же «трансформации» жилья не допускаются на законодательном уровне?

  • Остекление балкона или лоджии с пожарной лестницей;
  • Монтаж камина в панельном доме;
  • Объединение газифицированной кухни и жилого помещения;
  • Снос подоконного блока в случае объединения балкона и жилой комнаты;
  • Перенос санузла на место, расположенное над или под жилыми комнатами или кухнями соседей;
  • Установка дополнительного оборудования в уже имеющемся санузле;
  • Установка радиаторов центрального отопления на балконе или лоджии;
  • Устройство теплого пола с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления.

Любое переустройство жилого помещения, тем более ипотечной квартиры, должно проводиться в строгом соответствии с правовыми нормами. Кроме того, оно должно быть направлено на улучшение жилищных условий и повышения уровня комфорта проживания. Именно поэтому при незаконной перепланировки жилья его владельцу, в первую очередь, грозит расторжение кредитного договора с банком, который предоставил ему ипотеку.

Более того, ему придется выплатить кредитору неустойку за самовольное внесение изменений в конструкцию жилья. К тому же, такой поступок может повлечь за собой отказ страховых компаний заключать с заемщиком соглашение о страховании квартиры. А если нарушение закона привело к более серьезным последствиям, собственника могут привлечь к ответственности по статьям 7.21 и 7.22 КоАП РФ и обязать выплатить штраф в размере 2-2,5 тысячи рублей.

Как согласовать?

Формально собственником ипотечной квартиры является заемщик, но до полного погашения кредита она находится в залоге у банка, поэтому для совершения с ней любых сделок, необходимо получить согласие кредитной организации. Это же правило касается и перепланировки внутреннего устройства жилья. Чтобы узаконить ремонтно-строительные работы в помещении, приобретенном в ипотеку, рекомендуем придерживаться небольшой инструкции, которая представлена ниже:

  • Внимательно прочитайте условия договора с банком;
  • Оформите эскиз или проект квартиры;
  • Получите письменное согласие кредитора и страховой компании;
  • Согласуйте свои действия с соседями и другими собственниками (в отдельных случаях);
  • Напишите заявление в жилищную инспекцию;
  • Обратитесь в БТИ для внесения корректировок в кадастровый паспорт;
  • Письменно уведомить сотрудников банка.
Это интересно:  Процедура прописки и выписки из квартиры 2019 год

Согласование перепланировки квартиры в ипотеке следует начинать с обращения в банк, чтобы выяснить саму фактическую возможность проведения ремонта. Получить разрешение соседей следует только в тех ситуациях, когда переустройство затрагивает их личные интересы. Это необходимо, например, если ремонтные работы будут проводиться в коммунальной квартире. При нарушении данного правила жильцы могут пожаловаться на заемщика в контролирующие органы.

Если кредитор и другие жильцы согласны на проведение сделки, вам остается лишь подать соответствующее заявление в жилищную инспекцию и приступать к работе. Далее, с подготовленным эскизом и актом ввода жилья в эксплуатацию, полученным от сотрудников той же инспекции, и заявлением вам следует направиться в бюро технической инвентаризации, чтобы внести изменения в техническую документацию. К тому же, не забудьте уведомить обо всех произошедших изменениях самого кредитора.

Перечень необходимых документов

Все вмешательства в конструкцию жилого помещения должны соответствовать документам, которые собственник, в свою очередь, должен заранее подготовить. Жилищная компания обязана рассмотреть их в течение месяца, после чего комиссия выдаст письменное разрешение или запрет на проведение перепланировки. Чтобы узаконить перепланировку, вам совершенно точно понадобятся:

  • Заявление о внесении изменений в обустройство квартиры;
  • Паспорт гражданина РФ;
  • Правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.);
  • Письменное согласие кредитной организации;
  • Письменное разрешение соседей и собственников недвижимости;
  • Технический паспорт на квартиру;
  • Поэтажный план и экспликация квартиры;
  • Эскиз и проект перепланировки жилья;
  • Выписка из лицевого счета квартиры.

Инспекция может потребовать и другие документы, если посчитает, что переустройство квартиры может нарушить права третьих лиц. Скорее всего, от вас потребуют предоставить их оригиналы, но в некоторых случаях можно подать и заверенные нотариусом копии. При отсутствии хотя бы одной из вышеперечисленных бумаг вам могут отказать в разрешении на перепланировку.

Сроки узаконивания

Будьте готовы к тому, что оформление перепланировки займет у вас достаточно много времени. В среднем, на эту процедуру уходит до 45 дней – в течение всего этого периода вам нельзя начинать ремонтно-строительные работы. Затем, приступая к переустройству квартиры, вы ни в коем случае не должны медлить с ремонтом. Как правило, банк предоставляет на проведение перепланировки от 3 до 6 месяцев. Любое промедление с вашей стороны может быть расценено как нарушение условий соглашения, а значит, вам придется выплатить ему неустойку. Чтобы избежать подобного исхода, если вы вдруг попали в подобную ситуацию, рекомендуем обратиться за помощью к профессиональному юристу.

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Перепланировка в ипотечной квартире: законодательство, пошаговая инструкция, проблемные моменты

Уважаемые посетители!
Статьи размещенные на нашем сайте носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов.
Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.
Для решения конкретной задачи вам необходимо заполнить форму на сайте, либо задать вопрос онлайн консультанту справа.

Ну а лучше, позвоните нам по телефонам!
Это быстрее и бесплатно !

Собственники жилых помещений иногда принимают кардинальное решение изменить в лучшую сторону свое жизненное пространство. Организовывается капитальный ремонт, который может предусматривать объединение комнат, ванны и туалета, расширение площади за счет балкона.

Все вышеперечисленное подпадает под понятие «перепланировка». Ее осуществление предполагает соблюдения ряда формальностей. Ситуация усложняется, если жилье передано в ипотеку.

В данной статье мы разберемся, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире. Рассмотрим мы и тот случай, когда берется ипотека на квартиру с уже сделанной перепланировкой.

Правовое регулирование процедуры перепланировки

Существует целый ряд нормативных актов, так или иначе регулирующих процедуру перепланировки в квартире. В первую очередь следует изучить российский Жилищный кодекс, а именно 4 Главу. Там содержится определение перепланировки и приводится список документов, необходимых для ее согласования.

Поскольку мы делаем поправку на залог недвижимости перед банком, следует изучить ФЗ об ипотеке. Данный документ регулирует порядок возникновения ипотечных взаимоотношений и устанавливает требования к договору, подписываемому с кредитором.

Проведение перепланировки нуждается в согласовании с местными властями. Однако в каждом регионе существуют свои особенности этого процесса. Поэтому желательно изучить локальную нормативную документацию.

Например, в Москве перепланировке посвящено постановление столичного правительства № 508-ПП от 25.10.2011 г. Подобные документы приняты и в других уголках РФ.

Перепланировка квартиры неизбежно предусматривает проведение строительных работ внутри жилого помещения. Поэтому желательно иметь хотя бы примерное представление о нормах и правилах, действующих в данной сфере.

В ряде случаев сохранить квартиру в том состоянии, в котором она оказалась после перепланировки, возможно по решению суда. Особенно это касается ситуаций, когда новый собственник узнает о перепланировке уже после завершения сделки по приобретению недвижимости.

При таком варианте необходимо познакомиться с ГПК РФ, свежей судебной практикой. Она поможет подобрать правильные доводы в исковом заявлении.

Можно ли делать перепланировку в квартире, которая является предметом ипотечного договора

Действующее законодательство не содержит ограничений по перепланировке именно в отношении ипотечного жилья. Однако свое слово может сказать банк, введя прямой запрет на проведение работ прямо в договоре.

При таком варианте о планах в части перемен можно забыть. Справедливости ради стоит отметить, что не все финансовые учреждения так категоричны.

Реалии рынка таковы, что банки в борьбе за клиента разрешают перепланировку при условии, что каждый этап будет согласован с ними.

К банкам мы еще вернемся, а пока рассмотрим основные моменты, которые следует учесть, продумывая весь процесс от начала и до конца. Начнем с терминологии.

Понятие перепланировки

В статье 25 ЖК РФ перепланировка обозначена как изменения конфигурации жилого помещения, влекущие за собой внесение корректив в технический паспорт на квартиру.

Под перепланировку подпадает:

  • объединение санузла;
  • снос внутренних стен (не несущих) или их добавление;
  • устройство дверных проемов и их закладка.

Например, человек купил в новостройке большую однокомнатную квартиру и решил из нее сделать 2 комнаты.

Под перепланировку также подпадает создание дополнительных входов между комнатами. Не будут рассматриваться в качестве перепланировки мелкие внутренние работы в квартире, такие, как снос внутренних кладовок и верхних антресолей.

Если жилье находится на первом этаже, многие думают над обустройством отдельного входа. Эти работы попадают под разряд реконструкции.

Однако здесь идет речь об изменении внешнего вида фасада здания. Поэтому не исключено, что дополнительно придется решать вопрос с инстанциями, ведающими за архитектуру.

Различают перепланировку и переустройство. При последнем также вносятся изменения в техпаспорт. Вместе с тем, переустройство предполагает изменение коммуникаций в квартире и схему их прокладки.

Например, в квартире обустраивается проводка с повышенным напряжением или же прокладывается дополнительная газовая труба. Если на кухне изначально стояла газовая плита, смена на электрическую плиту, также будет считаться переустройством.

Отношение банков к перепланировке ипотечной квартиры

Планы по возможной перепланировке следует озвучить перед тем, как прорабатываются условия ипотечного договора. Ведь если банк изначально будет против изменения планировки квартиры, следует рассматривать другие варианты. Поэтому следует предварительно изучить предложения от нескольких финансовых учреждений.

А также заранее следует быть осведомленным о требованиях, которые выдвигает кредитор в связи с предстоящей перепланировкой. Тогда будет значительно легче их выполнить.

Если заемщик обращается с письменным обращением в банк дать разрешение на перепланировку, то его рассмотрение будет платным. Стоимость услуг банка составит около 3 тысяч рублей.

Что не стоит приобретать в любом случае

Если покупается квартира на вторичном рынке, то ее новый хозяин может не догадываться о ранее сделанной перепланировке. Практика показывает, что большие риски могут быть, если пострадали несущие конструкции. Вывод центрального отопления на балкон строительными нормами также запрещен.

Не допускается также увеличение площади квартиры, находящейся на последнем этаже, за счет помещений на крыше.

Покупка такого жилья таит в себе большие риски, поскольку привести его в исходное состояние будет крайне проблематично. Следовательно, лучше на этапе подготовки сделки изучить техпаспорт и сверить его с нынешними контурами помещения.

Оформление и согласование перепланировки в ипотечной квартире: пошаговая инструкция

Независимо от того, происходит ли преображение обычной квартиры или жилья, взятого в ипотеку, существует определенная последовательность действий, которой следует придерживаться.

Она может отличаться незначительно от специфики конкретного российского региона. Впрочем, наша инструкция носит универсальный характер.

Ее можно представить в виде нескольких этапов. Часть из них касается взаимоотношений с кредитором, страховой компанией.

Шаг 1. Изучение договора

Если речь идет об ипотечной квартире, вначале следует проанализировать текст соглашения с банком и страховым агентством. Если там нет однозначного запрета на перепланировку, то наверняка содержится перечень действий, которые надлежит предпринять заемщику.

Нелишним будет поставить в известность банк (письменно) о своем намерении провести перепланировку. В этом обращении следует указать приблизительный фронт работ, которые жилец планирует провести.

Это интересно:  Взять кредит на ремонт квартиры 2019 год

Нужно быть готовым к тому, что представители банка могут регулярно посещать жилье во время проведения работ. Это право кредитора, не подлежащее ограничению.

Шаг. 2 Согласование с соседями и жильцами

По законодательству согласовывать перепланировку обязательно только людьми, которые проживают или зарегистрированы в данной конкретной квартире.

Если лица живут вместе с собственником, они свое одобрение выражают в виде подписей на заявлении, подаваемом в жилищную инспекцию. Граждане, временно отсутствующие на жилплощади, дают свое согласие отдельно.

Однако перепланировка может затронуть и места общего пользования в доме (например, вынос входной двери в коридор). Тогда согласования от жильцов и других соседей не избежать. Порядок такого одобрения зависит от статуса дома. Поэтому вполне возможно, что придется созывать общее собрание собственников в МКД.

Шаг 3. Оформление эскиза или проекта

Для начала следует для себя начертить контуры желаемых изменений в квартире. Раньше по несложным работам в Москве было достаточно эскиза.

В других случаях заказывается проект будущей перепланировки. С этой целью следует обратиться в организацию, имеющую соответствующее разрешение.

Там подскажут те сведения, которые необходимы для подготовки документации. В среднем на разработку чертежей, прочих материалов уходит одна неделя.

Шаг 4. Согласование с банком и страховой компанией

Подготовленный проект предоставляется на утверждение кредитору и страховщику. Вся процедура прописывается в ипотечном соглашении или договоре страхования. Нелишним будет взять письменное подтверждение того, что копия проекта была предоставлена в банк, страховую фирму.

При этом необходимо соблюсти сроки, отведенные банком для предоставления проекта. В противном случае могут возникнуть никому не нужные сложности.

Следует проследить за тем, чтобы копии проекта остались у указанных субъектов. Тогда можно уменьшить риски обвинений в незаконной перепланировке.

Шаг 5. Обращение в жилищную инспекцию

В каждом крупном городе или регионе есть жилищная инспекция или иная схожая инстанция, как правило отдел архитектуры администрации города. Туда следует обращаться, когда большинство документов уже готово.

Этот шаг необходим для того, чтобы получить разрешение на работы по перепланировке.

Для этого требуются:

  • заявление (его форма приведена в Постановлении правительства № 266 от 28.04.2005 г.);
  • правоустанавливающие документы на квартиру, а также техпаспорт;
  • согласие на перепланировку от лиц, временно не проживающих в квартире, а также от жильцов (при необходимости);
  • разработанная проектная документация.

После оформления разрешения можно заключать договор подряда со строителями на выполнение работ.

По их окончании комиссия из жилищной инспекции выезжает на место и составляет акт о завершении перепланировки. Один из его экземпляров впоследствии передается в Росреестр.

Шаг 6. Обращение в БТИ

Поскольку контуры помещения изменились, следует позаботиться об изготовлении обновленного технического паспорта. Для этого представители БТИ предварительно вызываются на дом с целью проведения необходимых замеров.

Срок сбора и подготовки документации будет зависеть от объема выполненных работ по перепланировке. Ускорить процесс может посильное содействие сотрудникам БТИ.

Изготовление нового техпаспорта обернется дополнительными затратами, к чему следует быть готовым. В каждом регионе на данную услугу существуют собственные расценки.

Шаг 7. Регистрация и предоставление документов в банк

Если в ходе перепланировки изменилось соотношение общей и жилой площади, через Росреестр следует заказать выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).

Чтобы не тратить своего времени, можно обратиться в ближайший для себя МФЦ. Там же можно забрать готовую выписку.

Обычно она делается в пределах трех-пяти дней. Затем ее копию вместе с техпаспортом и другими документами, предусмотренными ипотечным договором, следует передать в банк.

Сроки по работам

Четко обозначить временные рамки всего процесса не представляется возможным. Ведь все будет зависеть от состава документации, передаваемой на согласование, характера и объема предстоящих строительных работ. С учетом всех бюрократических процедур на перепланировку в среднем уходит полгода или чуть меньше.

По ипотечным квартирам банки могут ставить ограничения по времени, которое необходимо для получения всех согласований и ремонта в зависимости от его объема. Разговор об этом следует начать после разработки проекта и его утверждения кредитором.

Причины отказа

Не всегда задуманная перепланировка может быть впоследствии одобрена. Жилищное законодательство прописывает основания для вынесения отрицательного решения. Основные из них содержатся в статье 27 ЖК РФ.

В список, который можно сформировать, входят:

  • отсутствие полного пакета документов, необходимого для согласования проведения работ (с поправкой на конкретный регион);
  • обращение в орган, не уполномоченный давать одобрение на перепланировку;
  • противоречие проекта перепланировки положениям действующего законодательства.

Многие люди занимаются приданием перепланировке статуса легальной уже после того, как строители выполнили свои обязательства. В такой ситуации риск получить отказ в согласовании перепланировки со стороны чиновников значительно возрастает.

Легализация перепланировки ипотечной квартиры в суде

Самовольную перепланировку в квартире допускается узаконить в судебном порядке. Для этого в суд по месту нахождения недвижимости подается иск о сохранении квартиры в состоянии после перепланировки.

Необходимо подготовить заключения экспертных учреждений, подтверждающих, соответствие перепланированной квартиры строительным и санитарным нормам. Кроме того, понадобится согласие соседей со смежных квартир.

Ответчиком по делу будет выступать администрация города, жилищная инспекция, другой аналогичный орган. Третьими лицами выступают соседи.

Если банк не против придания перепланировке статуса законной, он привлекается к делу в качестве третьего лица без самостоятельных требований. Итоговое положительное судебное решение по узакониванию перепланировки в ипотечной квартире, станет основанием для заказа актуального техплана.

Чем грозит неправомерная перепланировка ипотечной квартиры

Существует несколько негативных последствий, которые могут серьезно отразиться на самом собственнике и его финансовом положении. Санкции к владельцу могут быть предусмотрены как законодательством, так и договором, подписанным с банком.

Например, если перепланировка сделана незаконно, то кредитор вправе настаивать на досрочном прекращении отношений с возвратом всей оставшейся суммы займа.

Не нужно также забывать о том, что до полного погашения ипотеки именно банк остается держателем закладной на квартиру. А раз так, то не исключена ситуация, при которой у заемщика попросту заберут жилье.

За незаконную перепланировку также предусмотрена административная ответственность. В соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ на виновника может быть наложен штраф в пределах от 2 до 5 тысяч рублей.

Помимо этого, суд может обязать собственника вернуть жилье в первоначальное состояние за собственный счет. Для этого в решении устанавливается определенный срок для исправления проблем.

Если он не будет соблюден, жилье выставят на продажу. Остаток вырученных средств после покрытия всех необходимых издержек.

Возможна ли покупка в ипотеку квартиры с неузаконенной перепланировкой

Да, сейчас многие банки не отказываются от сотрудничества даже в той ситуации, если в предмете ипотеки обнаруживается неправомерно сделанная планировка.

Правда, в этом случае банк выделяет время на то, чтобы новый владелец квартиры легализовал все изменения. В противном случае ипотечный договор расторгается досрочно, и банк может потребовать возврата кредита.

Если квартира приобретается на вторичном рынке, перед заключением ипотечного договора банк всегда приглашает специалиста для осмотра квартиры. Обязательно изучаются данные техпаспорта. При выявлении несогласованной перепланировки эксперт смотрит, какова существует вероятность узаконить перепланировку.

Следует также учесть, что квартира с незаконной перепланировкой значительно теряет в свое цене. Поэтому далеко не каждый банк согласится оформить ипотеку.

В качестве заключения рекомендации собственнику ипотечной квартиры

Как видим, даже если недвижимость находится в ипотеке у банка, это не является непреодолимым препятствием для оформления перепланировки. Владельцу квартиры важно продумывать каждый свой шаг в плотном сотрудничестве с кредитором.

Наши рекомендации помогут сделать все верно:

  1. Заранее продумайте все детали предстоящей перепланировки. Для наглядности можно сделать несколько эскизов.
  2. Обсудите все вопросы с банком. Если его сотрудники будут давать рекомендации, прислушайтесь к ним.
  3. Заранее запишитесь на прием в архитектуру для согласования документов. Это поможет избежать очередей.
  4. Храните все документы, составленные вместе со строителями (договор, акты, накладные на материалы). Если работы были сделаны некачественно, на руках будут доказательства для претензии.
  5. Можно предоставить в банк не только итоговые документы по перепланировке, но и фотографии соответствующих частей квартиры. Так сведения для кредитора будут более полными.

Отдельное внимание следует уделить собираемым документам, их качеству. Тогда удастся не потерять драгоценное время, требуемое для воплощения собственных планов.

Обязательно поделитесь с друзьями!

Статья написана по материалам сайтов: moezhile.ru, vsenaslednikam.ru, sud-isk.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector