+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Перевод жилой квартиры в нежилое помещение 2019 год

Зачем нужен перевод из жилого в нежилое? Какая выгода от смены разрешенного использования помещения?

Не секрет, что многие помещения на первом этаже используется как офисы, магазинчики, складские помещения и, как это бывает, владелец решил, что переводить помещение в нежилой фонд, т.е. менять его разрешенное использование, слишком хлопотно. Однако это может повлечь за ряд сложностей для владельца такого помещения.

Когда можно использовать жилое помещение в коммерческих целях?

Гражданин, в том числе ИП, может использовать собственное жилье, в котором он проживает, для своей профессиональной или предпринимательской деятельности (например, для репетиторства или для адвокатского кабинета), но только в случае, если он при этом (пп.2-4 ст.17 ЖК):

  • не нарушает права и законные интересы других жильцов;
  • соблюдает правила пользования жилыми помещениями, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и иные требования;
  • не располагает в жилом помещении промышленное производство.

Так же возможно зарегистрировать юридическое лицо по адресу жилого помещения, но лишь когда он совпадает с адресом проживания учредителя или директора компании.

Что бывает за использование квартиры в коммерческих целях?

При использовании не по целевому назначению, Жилищная инспекция может оштрафовать собственника за нарушение порядка использования помещения, перевода жилого помещения в нежилое, а также прав использования и содержания общего имущества жилого дома: ст.ст. 7.21, 7.22, 23.55 КоАП.

В частности, за самовольное переустройство или использование не по целевому назначению штраф для граждан от тысячи до двух с половиной тысяч рублей.

За нарушение правил содержания и ремонта жилых домов или жилых помещений штраф для должностных лиц от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

То, что в квартире на самом деле находится офис, может быть установлено в ходе проверки технического состояния жилищного фонда, проведенной Жилинспекцией. Она может обосновать факт использования квартиры не по назначению, в частности, тем, что в квартире оборудована стойка для приема посетителей, установлена офисная мебель, имеются несколько компьютеров и другая оргтехника (например, мини-АТС), отсутствуют ванна или душевая комната, а также оборудование для приготовления пищи (плита или СВЧ-печь).

В качестве примеров можно привести ряд судебных актов:

  • Апелляционное определение Кемеровского областного суда от08.2012 по делу N 33-7719. По данному делу требования прокурора в интересах неопределенного круга лиц о запрете ответчикам использовать жилое помещение в качестве офисного помещения удовлетворены. Основанием выводов о нецелевом использовании служит — Акт проверки технического состояния жилищного фонда. В квартире присутствует офисная мебель и оборудование, стойка для приема посетителей.
  • Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от03.2012 по делу N А56-35585/2011. В силу ст.293 ГК РФ и п.3 ст.29 ЖК РФ собственника квартир, который их самовольно переустроил и перепланировал, обязали привести указанные квартиры в прежнее состояние.

Кроме того, негативным последствие может являться продажа жилого помещения с публичных торгов.

Районная администрация может через суд потребовать продажи жилого помещения с публичных торгов, если собственник, получив от органов местного самоуправления письменное предупреждение с требованием прекратить использовать жилье не по назначению, продолжает нарушать закон. Вырученные от продажи деньги собственнику выплатят, но за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Такие полномочия предоставлены органу местного самоуправления на основании ст. 293 ГК РФ.

Такие судебные прецеденты редки, но имеют место быть:

  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» говорит, что нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например административной в виде предупреждения или штрафа (статьи 7.21, 7.22 КоАП РФ), и гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (статья 293 ГК РФ).
  • Определением Конституционного Суда РФ от07.2003 N 295-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Беляева Сергея Ивановича на нарушение его конституционных прав ст.293 ГК РФ» установлено, что не соблюдение требований ГК РФ о целевом использовании жилого помещения, обусловленном необходимостью защиты интересов других лиц, влекущее за собой прекращение права собственности того или иного лица в судебном порядке, не может рассматриваться как нарушающее конституционные права и свободы.
  • Кассационное определение Верховного суда Удмуртской Республики от02.2011 по делу N 33-562/2011 оставило в силе решение городского суда , которое удовлетворило иск районной администрации о продаже с публичных торгов жилого помещения, поскольку собственник жилого помещения, использует его не по назначению: не для проживания граждан, а для размещения офиса. Перевод жилого помещения в нежилое в установленном законом порядке собственником не произведен.

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Перевести в нежилой фонд можно далеко не каждое жилое помещение, ведь к нему предъявляется еще целый ряд требований, установленных ст. 22 ЖК РФ.

Какие помещения можно перевести нежилой фонд:

  • жилое помещение должно иметь отдельный изолированный вход с улицы или иметь возможность его оборудовать, например, увеличив один из оконных проемов до уровня пола.

Напомню, что по нормам технической эксплуатации жилищного фонда расширение и пробивка проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается без дополнительного усиления проемов, поэтому такие процедуры всегда сложны и затратны.

  • помещение не является частью остального жилья (например, частью коммунальной квартиры).
  • в жилом помещении нет зарегистрированных там по месту жительства.
  • право собственности на жилое помещение не обременено (не передано в аренду, залог и т. п.).
  • если переводимое помещение расположено выше первого этажа, то находящиеся под ним помещения должны быть исключительно нежилыми.
  • дом, в котором находится жилое помещение, признан ветхим или аварийным.
  • дом, в котором находится жилое помещение, не является наемным домом социального использования.

Несоответствие жилья хотя бы одному из перечисленных требований — основание для отказа к переводу такого помещения в разряд нежилых.

Кроме того, перевод помещения из жилого в нежилое вряд ли будет возможен, если вы собираетесь разместить в переводимом помещении объект, запрещенный к размещению в многоквартирных жилых домах.

Существуют ограничения и запреты на размещение в жилых домах определенных объектов?

С 1 июля 2015 года вступили в силу изменения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2014 г. № 1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

Какие коммерческие объекты нельзя размещать в жилых многоквартирных зданиях:

  • специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки.
  • магазины с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов; магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел; специализированные рыбные магазины; склады любого назначения.
  • заведения, работающие после 23 ч.
  • бани и сауны, предприятия питания и досуга с числом мест более 50 и общей площадью более 250 квадратов,
  • прачечные и химчистки, общественные туалеты.
  • учреждения и магазины ритуальных услуг.
  • зуботехнические и клинико-диагностические лаборатории, дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема, ветеринарные клиники и кабинеты, помещения для пребывания детей.

Условия, которые нужно учитывать при переводе помещения из жилого в нежилое.

Согласно ЖК РФ «согласие соседей» не вошло в список требуемых при переводе документов. Однако оно необходимо почти всегда. В случае, если жилое помещение на первом этаже многоквартирного дома не имеет отдельного выхода на улицу, его оборудование неизбежно будет связано с разрушением части внешней несущей стены многоквартирного дома, а также с изменением режима пользования части прилегающей территории дома. Например, если планируется постройка входной группы, мощение брусчаткой дорожки или организация парковки. Поскольку и несущие стены и участок земли вокруг дома входят в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, возникает логичное противоречие. Ст. 247 ГК РФ, ст.ст. 40 и 46 ЖК РФ говорят, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества, на такие действия (требующие согласие всех участников долевой собственности) должно быть получено согласие собственников помещений в многоквартирном доме. Если такого согласия не будет, перевод помещения окажется невозможным. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме оформляется в виде решения общего собрания о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве/ перепланировке.

Судебная практика по таким вопросам всегда строит на стороне собственников помещений в многоквартирном доме:

  • Постановление ФАС Дальневосточного округа от05.2011 N Ф03-1979/2011 по делу N А73-12351/2010. Судом правомерно отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, поскольку предполагаемое переустройство помещения влечет за собой использование общего имущества собственников многоквартирного дома, в частности, наружных стен и придомовой территории.
  • Постановление ФАС Волго-Вятского округа от10.2012 по делу N А43-26974/2011 Требование об обязании администрации Нижегородского района г.Н.Новгорода принять решение о переводе жилого помещения в нежилое, было оставлено без удовлетворения, поскольку установлено, что предприниматель не получил согласия других участников общей долевой собственности в многоквартирном доме на устройство отдельного входа (выхода) на придомовую территорию с правом безвозмездного пользования.

Согласование проекта переустройства/ перепланировки переводимого жилого помещения со всеми необходимыми инстанциями.

Проект представляет собой пакет документов, содержащих технологические, планировочные, инженерные и иные решения, которые, помимо их описания, должны быть отображены в виде чертежей, схем, планов и т. п. Проект должен быть выполнен лицом — членом СРО, имеющим разрешение на проектирование зданий и сооружений. Для разработки проекта отдельного входа в помещение собственник должен будет заказать ситуационный план соответствующей территории, на основании которого изготавливается архитектурный эскиз отдельного входа. Проект согласовывается с Управлением архитектуры и градостроительства, с балансодержателем здания (ТСЖ, ДУК), органами пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора. В случае, если дом газифицирован и перепланировка предусматривает перестановку газового оборудования, то нужно получить согласие от газовой инспекции.

Перечень документов, требуемых для перевода помещения:

  • заявление о переводе помещения (по форме, установленной Постановлением Администрации г.Н.Новгорода от 06.11г. №2480);
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение — подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии (свидетельство о праве собственности на жилое помещение, и документы, на основании которых лицо владеет жилым помещением, например, договор купли — продажи);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием;
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещении или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Согласно положениям ЖК РФ, заявитель может и не представлять правоустанавливающие документы, план переводимого помещения и поэтажный план дома, тогда орган принимающий решение о переводе будет их запрашивать в соответствующих службах. Однако следует учитывать, что это существенно затянет сроки, а при отсутствии или недостаточности таких документов будет принято решение об отказе.

Это интересно:  Независимая экспертиза после затопления квартиры в СПБ 2019 год

Куда обращаться с заявлением о переводе помещения?

Органом, принимающим решение о переводе жилого помещения в нежилое, является орган местного самоуправления — Администрация г.Н.Новгорода. Свои полномочия по этому вопросу она делегировала главам Администраций районов города (Постановления Администрации города от 15.06.2011 № 2230 и от 27.06.2011 №2480).

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты принятия. С этой даты начинается исчисление срока для принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения, который составляет сорок пять календарных дней.

Основания для отказа в смене статуса помещения

К таким основаниям относятся:

  • непредставление собственником помещения необходимых документов (перечень см.выше);
  • обращение в ненадлежащий орган, к компетенции которого не отнесены вопросы перевода помещений;
  • наличие условий, при которых перевод помещения не допускается (условия см.выше);
  • несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ.

Как происходит рассмотрение заявления о переводе помещения?

Согласно Административному регламенту по предоставлению муниципальной услуги по согласованию переводов помещений из жилого в нежилое и наоборот рассмотрение заявления о переводе осуществляется межведомственной комиссией, утвержденной главой Администрации района. Заявитель получает информацию о дате проведения заседания комиссии не менее чем за 3 рабочих дня до заседания. Решение принимается открытым голосованием простым большинством голосов. Не позднее чем через 2 рабочих дня подготавливается проект решения комиссии, которое передается на подпись Главы Администрации района.

После подписания решения о переводе, готовится уведомление о переводе, которое уже направляется собственнику помещения. Также комиссия уведомляет собственников помещений многоквартирного дома, прилегающих к переводимому помещению, о принятом решении.

Уведомление о переводе является основанием проведения соответствующей перепланировки/переустройства.

По окончании строительных работ орган местного самоуправления, принявший решение о переводе, формирует приемочную комиссию, которая фиксирует в специальном приемочном Акте факт окончания перепланировки и переустройства помещения. Этот Акт является основанием для использования переведенного помещения в новом качестве — как нежилого, и внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Перевод жилого помещения в нежилое

Порядок и основания перевода жилого помещения в нежилое регулируется 3 главой российского Жилищного кодекса, а также нормативными актами, касающимися градостроительной деятельности в РФ.

При переводе жилых квартир и домов в нежилые помещения меняется их назначение, статус и правовой режим, а следовательно, и порядок использования таких помещений. Необходимость такого перевода может быть связана с разными причинами.

Чаще всего, на практике, жилые квартиры переводят в офисы и магазины. Кроме того, важным основанием для перевода жилой недвижимости в нежилую является признание данного жилья непригодным для проживания людей.

Условия перевода недвижимости в другую категорию

Перевод жилья в статус нежилого помещения допускается законодательством только при соблюдении определенных условий. В частности, Жилищный кодекс содержит определенные ограничения для такого перевода недвижимости из одного правового режима в другой:

1. Перевод квартиры, расположенной в многоквартирном доме, в статус нежилого помещения возможен только, если переводимая квартира находится на первом этаже дома, либо она расположена выше, но все помещения, которые находятся непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.

2. Нельзя перевести объект жилой недвижимости в нежилое помещение:

  • если попасть в переводимое помещение можно только при использовании тех помещений, которые обеспечивают доступ к жилым объектам недвижимости;
  • если нет технической возможности оборудовать отдельный, не связанный с жилыми помещениями, доступ к данному помещению, которое является составной частью жилой квартиры или другого жилого помещения (например, нельзя выделить отдельный вход);
  • если помещение, которое планируется перевести из жилого в нежилое, используется его владельцем или другими гражданами для постоянного проживания;
  • если право собственности владельца данного помещения имеет обременения правами третьих лиц;
  • если переводимое помещение не соответствует установленным для перевода требованиям или у собственника данного помещения отсутствует возможность обеспечить такое соответствие жилого помещения необходимым требованиям.

В Жилищном кодексе не названо одно из важнейших оснований для перевода жилья в нежилые помещения, а именно признание переводимого жилого помещения полностью непригодным для проживания людей. Этот вопрос регулируется специальным Положением № 47 от января 2006, которое утверждено постановлением российского Правительства.

Согласно данному Положению к основаниям для признания жилья непригодным для проживания людей, а многоквартирного дома – находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу отнесены следующие основания:

  • ухудшение эксплуатационных характеристик жилого помещения (или дома), связанные с физическим износом всего дома или отельных его помещений в процессе использования и приводящие к уменьшению уровня надежности данного здания и устойчивости его оснований и строительных конструкций до недопустимого уровня;
  • наличие в помещении выявленных опасных и вредных факторов для людей, не позволяющих гарантировать безопасность жизни и здоровья проживающих граждан в дальнейшем;
  • возникновение изменений окружающей среды, а также параметров микроклимата жилья, которые впоследствии не позволяют обеспечить соблюдение всех санитарно-эпидемиологических нормативов и требований, касающихся качества атмосферного воздуха, уровня радиации и содержания в помещении опасных для человека химических и биологических веществ.

Кроме того, лицам желающим перевести свою квартиру, расположенную в здании, которое представляет историческую или культурную ценность, в нежилое помещение нужно учесть, что такой перевод возможен лишь при получении согласия соответствующего органа по охране памятников культуры и истории.

Порядок перевода жилья в нежилые помещения

Для перевода жилой квартиры в нежилое помещение собственник должен обратиться в орган местного самоуправления, которые осуществляет такой перевод. Для этого ему нужно лично явиться со всеми требуемыми документами в указанный муниципальный орган или обратиться в многофункциональный центр, предоставляющий государственные и муниципальные услуги гражданам.

Для перевода помещения и изменения его правого статуса и режима использования нужны следующие документы:

  1. Заявление гражданина о переводе жилого помещения;
  2. Вся правоустанавливающая документация на переводимое помещение (нужно представлять в муниципальный орган оригиналы или засвидетельствованные у нотариуса копии);
  3. Технический паспорт переводимой квартиры или другого жилья;
  4. Поэтажный план многоквартирного дома, в котором располагается переводимое жилье;
  5. Проект переустройства и перепланировки жилого помещения, если такие изменения необходимы для использования данного помещения в качестве нежилого, с соблюдением всех установленных требований к оформлению такого проекта;
  6. Удостоверение личности заявителя.

Жилищный кодекс запрещает требовать от заявителя иных, не предусмотренных в законе, документов при переводе жилья в нежилое помещение.

Заявителю должна быть выдана расписка о приеме всех документов. Жилищным кодексом установлен срок для рассмотрения всей документации и вынесении окончательного решения о переводе квартиры или другого жилого помещения в категорию нежилого либо об отказе в таком переводе – 45 дней.

В случае подачи документов в многофункциональный центр указанный срок может быть немного увеличен, так как 45 дней начинают исчисляться лишь с момента передачи документов в сам муниципальный орган, занимающийся переводом жилья.

Узнайте порядок оформления договора мены квартиры и чем он отличается от договора обмена.

О том, как купить квартиру в ипотеку, вы можете прочесть в этом материале.

Отказ перевода жилья в категорию нежилого помещения

Если уполномоченный орган, занимающийся переводом жилья в нежилое помещение, после рассмотрения всех представленных документов принимает решение об отказе, он должен указать причины такого отказа.

Отказ возможен только в случаях, прямо предусмотренных российским жилищным законодательством. К таким основаниям отнесены:

  • представление заявителем не всех требуемых документов. В данном случае уполномоченный муниципальный орган сначала просит заявителя представить недостающие документы. Если же документы не будут предоставлены в течение 15 дней с момента получения заявителем соответствующего уведомления, выносится решение об отказе в переводе помещения из одной категории в другую;
  • представление заявителем документации в ненадлежащий орган власти;
  • несоответствие разработанного и представленного проекта перепланировки и (либо) переустройства жилого помещения тем требованиям, которые предусмотрены в законодательстве, если такая перепланировка (переустройство) необходима для эксплуатации нежилого помещения;
  • наличие ограничений для такого перевода, предусмотренных Жилищным кодексом.

Заявитель, получивший отказ, должен, по возможности, устранить причины для отказа и вновь подать документы в уполномоченный орган. Кроме того, заявитель может обжаловать данный отказ в суде, если считает, что ему отказали незаконно.

Нужно ли согласие собственников других квартир в доме

Некоторые сложности перевода жилой квартиры в нежилое помещение связаны с порядком получения согласия собственников других квартир в многоквартирном доме на такой перевод. Сразу следует отметить, что такое согласие, вопреки распространенному мнению, нужно не во всех случаях.

Согласие потребуется только тогда, когда такой перевод недвижимости из одной категории в другую затрагивает общую собственность владельцев квартир (например, лестницы, лифты, межквартирные лестничные площадки, технические этажи, подвалы, крыши, несущие и ограждающие конструкции данного многоквартирного дома и другое общее имущество, предназначенное для обслуживания нескольких (более одного) помещений в этом доме).

Например, если владелец переводимой квартиры планирует занять участок, находящийся вблизи дома или сделать пристрой к зданию, согласие всех собственников жилья необходимо. При этом согласие нужно получать именно у собственников квартир многоквартирного дома, даже если они в нем давно не проживают, а не у лиц, проживающих в данный момент в квартире.

На практике, проще всего получить необходимое согласие жильцов в тех домах, где имеется ТСЖ (товарищество собственников жилья). В этом случае заинтересованному лицу нужно обратиться с заявлением о включении вопроса о переводе жилья в повестку дня первого очередного заседания всех членов ТСЖ либо попросить о назначении внеочередного заседания.

Данное заявление подается в специальные органы управления ТСЖ. При этом решение вопроса о переводе жилья в другую категорию будет зависеть не от количества собравшихся на заседании жильцов, а от простого большинства голосов всех присутствующих на собрании жильцов.

Если в доме ТСЖ не создано, то решить вопрос о переводе и получить согласие жильцов немного сложнее. Это связано с тем, что единого органа, действующего от имени собственников квартир в доме, не существует. Поэтому заинтересованному лицу придется самостоятельно инициировать и собирать собрание собственников жилья.

При этом, согласно нормам Жилищного кодекса (ст. 45 пункт 2), внеочередное собрание всех собственников жилья в многоквартирном доме будет считаться правомочным, только если собралось более 50% собственников. Решение принимается большинством голосов собравшихся.

Перевод помещения из жилого в нежилое: полоса препятствий

Какие сложности ждут тех, кто желает изменить категорию жилого помещения

Не секрет, что стоимость квартир на первых этажах существенно ниже стоимости всего остального жилья, особенно если они расположены в домах старой постройки. И это понятно: не всем по душе перспектива любоваться из окна, «украшенного» решеткой, на прохожих, забитый машинами двор, мусорные баки, гаражи и т. п. Такой ценовой расклад подталкивает небольшие фирмы и предпринимателей к тому, чтобы приобрести обыкновенную «первоэтажную» квартиру и переделать ее под офис, магазин, салон и прочее, предварительно переведя жилое помещение в нежилое. А сделать это совсем непросто. Посмотрим, к чему нужно быть готовым.

Сразу оговоримся, что мы не ставим своей целью описать «от» и «до» процесс перевода, поскольку в каждом регионе у этой процедуры есть свои особенности.

Можно ли обойтись без перевода

Приобретенное жилое помещение можно не переводить в нежилое только при условии, что оно будет использоваться по своему прямому назначению — для проживания гражда Например, организация приобрела квартиру для сдачи в аренду физлицам. В этом случае затраты на ее приобретение можно учесть в расходах через амортизацию, ведь жилая недвижимость используется для извлечения доход Если же квартира будет использоваться как-то иначе (например, в ней будет размещен офис), то списывать расходы на покупку такой квартиры крайне рискованно.

Это интересно:  Мил ру жилье военнослужащим единый реестр 2019 год

Обычный гражданин, в том числе ИП, может использовать собственное жилье, в котором он проживает, для своей профессиональной или предпринимательской деятельности (например, для репетиторства, в качестве приемной врача-психотерапевта, адвокатского кабинет есл

  • не нарушаются права и законные интересы других жильцов;
  • соблюдаются правила пользования жилыми помещениям требования пожарной безопасност санитарно-гигиенически и иные требования;
  • в жилом помещении не располагается промышленное производство (например, цех по изготовлению мягких игрушек).

Но, кроме налоговых рисков, использование жилья не по назначению чревато и другими негативными последствиями.

ПОСЛЕДСТВИЕ 1. Жилищная инспекция может оштрафовать собственник за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежило

  • компанию — на 50 000 руб.;
  • предпринимателя — на 5000 руб.

ПОСЛЕДСТВИЕ 2. Соседи, возмущенные массовым бесконтрольным доступом и нахождением в подъезде посторонних лиц, или прокурор, действующий в их интересах, или местные власти могут обратиться в суд, и тот обяжет собственника квартиры-офиса использовать жилое помещение строго по назначени

То, что в квартире на самом деле находится офис, может быть установлено в ходе проверки технического состояния жилищного фонда, проведенной жилинспекцией. Она может обосновать факт использования квартиры не по назначению, в частности, тем, что в квартире оборудована стойка для приема посетителей, установлена офисная мебель, имеются несколько компьютеров и другая оргтехника (например, мини-АТС), отсутствуют ванна или душевая комната, а также оборудование для приготовления пищи (плита или СВЧ-печь

ПОСЛЕДСТВИЕ 3. Местная администрация может через суд добиться продажи жилого помещения с публичных торгов, если собственник, получив от властей письменное предупреждение с требованием прекратить использовать жилье не по назначению, продолжает нарушать зако Вырученные от продажи деньги собственнику выплатят, но за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Ко всему сказанному также добавим: найти желающих арендовать под офис «непереведенное» помещение наверняка будет сложно. Дело в том, что договор аренды квартиры под офис — это ничтожная сделк И на этом основании налоговики при проверках нередко исключают из «прибыльных» расходов платежи за аренду жилого помещения, если оно используется не по назначени Правда, в суде есть шанс отбить доначислени

Кстати, зарегистрировать фирму по «жилому» адресу возможно, лишь когда он совпадает с адресом проживания учредителя или директора компани В противном случае инспекция откажет в регистрации юрлиц

А теперь переходим к нюансам «переводной» процедуры.

Трудности перевода

Перевести из одной категории в другую можно далеко не каждое жилое помещение. Ведь помимо того, что оно должно быть расположено на первом этаже дома, к нему предъявляется еще целый ряд требовани

  • жилое помещение имеет отдельный изолированный вход с улицы или есть возможность его оборудовать, например, увеличив один из оконных проемов до уровня пола.

Заметим, что по нормам технической эксплуатации жилищного фонда расширение и пробивка проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускаетс

  • помещение не является частью остального жилья (например, частью коммунальной квартиры);
  • в нем никто не зарегистрирован;
  • право собственности на жилое помещение не обременено (не передано в аренду, залог и т. п.);
  • если переводимое помещение расположено выше первого этажа, то находящиеся под ним помещения должны быть нежилыми.

Несоответствие жилья хотя бы одному из перечисленных требований — достаточный повод для отказа перевести его в разряд нежилы

Кроме того, перевод помещения из жилого в нежилое вряд ли будет возможен, если дом, в котором оно находится, признан ветхим или аварийны

Местные власти нередко вводят вполне оправданные ограничения на объекты, которые можно размещать в бывших жилых помещениях, исключая из них, наприме

  • магазины по продаже пожаро- и взрывоопасных веществ и материалов (к примеру, фейерверков), автозапчастей, шин и автомобильных масел, а также строительных, химических и других товаров, использование которых может привести к загрязнению воздуха и территории жилой застройки;
  • специализированные рыбные магазины;
  • увеселительные и развлекательные заведения;
  • ветеринарные клиники;
  • бани, сауны;
  • похоронные бюро;
  • прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов);
  • телефонные станции;
  • общественные туалеты.

Но если бы этим все и ограничивалось. Перевод помещения из жилого в нежилое, ко всему прочему, очень затратный процесс как по времени, так и по финансам. Вот что нам рассказал руководитель одной из столичных риелторских компаний.

ОБМЕН ОПЫТОМ

“ Тем, кто собирается самостоятельно заняться переводом жилого помещения в нежилое, могу сразу сказать: это сложная и трудоемкая процедура с массой нюансов, которые в каждом регионе — свои. На практике она может длиться год и более. Чтобы попытаться ускорить процесс, можно, конечно, обратиться в специализированную фирму. Возможно, это сэкономит вам время, но никак не деньги. Например, в Москве средняя стоимость перевода составляет 500 тыс. руб. в зависимости от сложности конкретного случая. Но по итогу сумма может быть намного выше, да и гарантии, что помещение будет переведено в оговоренный срок, никто не даст.

Безусловно, помещение, переведенное в разряд нежилых, прибавляет в продажной цене, да и арендная ставка будет выше. Однако, по моему мнению, процедура с переводом целесообразна лишь в том случае, если жилое помещение, в частности квартира, досталось, что называется, задаром. Например, предприниматель получил квартиру в наследство либо организации ее отдали в счет уплаты долг

Вот лишь некоторые сложности, с которыми наверняка придется столкнуться при смене категории помещения.

СЛОЖНОСТЬ 1. Надо заручиться согласием собственников помещений в многоквартирном доме.

Вот характерный пример. Редко когда жилое помещение на первом этаже многоквартирного дома имеет отдельный выход на улицу. Его оборудование неизбежно связано с разрушением части внешней несущей стены многоквартирного дома, а зачастую — и с изменением режима пользования части территории вокруг дома (если планируется пристройка крыльца, мощение брусчаткой дорожки, ведущей к нежилому помещению, организация парковк

Переустройство жилого помещения — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудовани (к примеру, замена газовых плит электрическими, устройство туалетов или ванных комнат, прокладка или замена трубопроводо
Перепланировка — изменение конфигурации жилого помещения (к примеру, перенос и разборка перегородок, устройство дверных проемов, ликвидация темных кухонь, устройство или переоборудование существующих тамбуро
При переустройстве и перепланировке нужно вносить изменения в технический паспорт жилого помещени

В свою очередь, и несущие стены, и определенный участок земли вокруг дома входят в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном дом А закон ясно говорит: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества, на такие действия должно быть получено согласие собственников помещений в многоквартирном дом Если такого согласия не будет, перевод помещения окажется невозможны

Согласие оформляется в виде решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировк

СЛОЖНОСТЬ 2. Нужно разработать и согласовать со всеми необходимыми инстанциями проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещени

Начнем с того, что этот проект включает в себя целый пакет документов, содержащих технологические, планировочные, инженерные и иные решения, которые, помимо их описания, должны быть отображены в виде чертежей, схем, планов и Кроме того, проект, как правило, должен быть согласован как минимум с территориальными органами пожарного надзора или Роспотребнадзора (а зачастую — и с теми и с другими а также с жилищной инспекцие А если дом газифицирован и перепланировка предусматривает перестановку газового оборудования, то нужно получить согласие от газовой инспекци

Самому подготовить такой проект нельзя, да и нереально это. За ним придется обращаться в специализированную фирму, имеющую свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации, выданное саморегулируемой организацие И это, естественно, не бесплатно. За дополнительную плату такие фирмы могут взять на себя также все тяготы различных согласований.

ОБМЕН ОПЫТОМ

“ Компании, готовящие проектную документацию, по желанию заказчика могут сделать все под ключ, то есть ему не придется бегать по инстанциям. Но если клиент желает сэкономить, то он может ограничиться исключительно подготовкой проекта переустройства переводимого помещения и технического заключения. В этом случае стоимость работ, в частности, в Москве составит около 150 тыс. руб. В эту цену будут также входить консультации и рекомендации по прохождению процедуры согласовани

ДРЯГИН Владимир Сергеевич
Агентство недвижимости «Дорогой город»

СЛОЖНОСТЬ 3. Получить положительное решение о переводе помещения в разряд нежилых.

Подать заявление на перевод квартиры в нежилой фонд со всеми сопутствующими документами можно через региональные порталы госуслуг. Например, в Москве это: портал государственных и муниципальных услуг (функций) г. Москвы → Электронные услуги → Все электронные услуги → Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение

После того как необходимые документ собраны и поданы в соответствующий местный орган, начинают течь 45 календарных дней, отведенные на принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещени И предсказать, каким будет решение, никто не возьмется, несмотря на то что отказ возможен лишь в предусмотренных законом случая Чаще всего отказывают на том основании, что нет согласия собственников помещений либо проект переустройства не отвечает установленным требованиям. Отказ можно обжаловать в суд но это довольно слабое утешение.

Отметим еще и такой момент. Бывает, что при обустройстве отдельного входа в переводимом помещении нужно вырубить несколько деревьев или кустарников. Так вот, легально это можно сделать, только получив специальное разрешение — порубочный билет, выдаваемый уполномоченным органом власти (например, в Москве это Департамент природопользования и охраны окружающей среды, а в Питере — Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству

В заключение мы хотим напомнить, что расходы, связанные с переводом жилого помещения в нежилое, единовременно списать не получится. По мнению Минфина, они увеличивают первоначальную стоимость квартиры и списываются через амортизационные отчислени

Возникает вопрос: а когда можно начислять амортизацию в этом случае? НК говорит, что начиная с числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект недвижимости был введен в эксплуатацию, независимо от даты его госрегистраци Но в нашей ситуации нужно дождаться, когда переводимое помещение зарегистрируют в ЕГРП как нежилое. Ведь квартира, используемая для каких-либо иных целей, кроме проживания, и при этом не переведенная в нежилой фонд, амортизируемым имуществом не является. Поэтому ее лучше ввести в эксплуатацию не ранее месяца, в котором она зарегистрирована как нежилое помещение. А уже со следующего месяца списывать амортизацию на расходы.

Как перевести жилое помещение в нежилое

Первое, о чем вы должны знать – жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности . Если вы решили организовать небольшой бизнес и в качестве стартовой площадки использовать площадь жилого помещения, принадлежащего вам, значит, необходимо вывести объект из жилого фонда, то есть официально сделать его нежилым.

С чего начинать?

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

  • правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
  • техпаспорт. Он выдается БТИ.
  • план всех этажей дома. План также получите в БТИ.
  • проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков).
  • если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
  • доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
  • если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).
Это интересно:  Оценка доли в квартире для выкупа 2019 год

Выделим условно три этапа процедуры переоформления

  • 1 Этап — Подготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы.
  • 2 Этап — Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
  • 3 Этап — Оформление права собственности на нежилое помещение.

1 ЭТАП

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей :

  • Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
  • Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
  • Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
  • На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если вы решили квартиру, которую вы приобрели в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать, поскольку квартира будет предметом залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
  • Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
  • Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
  • Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

  • Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
  • Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
  • Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
  • Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительно му законодательству ).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете. Для принятия решения по заявлению комиссия может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и пр. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ. Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

  • Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
  • Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидем иологичским нормам.
  • Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
  • Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
  • Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
  • Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
  • Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?

Основными причинами отказа являются:

  • предоставление не всех предусмотренных законом документов
  • проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам
  • отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья
  • помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого

Согласие соседей и собственников

Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.

В ст. 23 Жилищного кодекса РФ обозначены основания отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) не относится к таким основаниям. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно.

Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?

Многоквартирный дом

Когда в многоквартирном доме планируется реконструкция, обязательно проводится общее собрание собственников. Решения принимаются большинством голосов или единогласно. Если внесение изменений в планировку или конструкцию касаются общего имущества, например, если в результате реконструкции к помещению присоединится часть лестничной клетки или подвал, потребуется единогласное решение. Если общее имущество не изменяется, достаточно обыкновенного большинства собственников в многоквартирном доме.

Процедура получения согласия собственников многоквартирного дома следующая:

  • В ЖЭУ (ТСЖ, управляющую компанию) необходимо письменно обратиться с вопросом о проведении голосования по вопросам перевода квартиры в коммерческую недвижимость.
  • Голосование проводится при очередном общем собрании с включением в повестку требуемого вопроса, а если такое собрание будет не скоро, то инициируется внеочередное общее собрание.
  • Собрание правомочно принимать решения, если имеется 50 % от общего количества собственников (кворум).

Всеми процедурными вопросами занимается ЖЭУ. Заинтересованный собственник получает выписку из решения общего собрания собственников дома.

Даже если собственники дали согласие, желательно, получить согласие лично, обойдя всех соседей (хотя бы окружающие подъезды), поговорить с каждым, убедить их в том, что это им не помешает. Если среди собственников будет ярый противник, желательно уладить этот конфликт до обращения в Управление Росеестра. В случае если такой противник подаст жалобу, в переводе будет отказано. В таких случаях целесообразнее найти компромисс с таким собственником, предложить ему какие-либо компенсации.

Земельный участок под жилым домом

Аналогичным образом решаются вопросы, связанные с использованием земельного участка под жилым домом.

  • Если земельный участок является собственностью жильцов , то согласие необходимо только от жильцов, так как частью земельного участка (расположенного под лестницей для отдельного входа/выхода) будет пользоваться только собственник нежилого помещения, то есть общедолевая собственность жильцов уменьшится.
  • Если земельный участок под домом принадлежит муниципалитету , то согласие нужно получить от местной администрации.

Не согласны с отказом? Попробуйте обжаловать его в суде

Интересна практика судов по подобным делам.

Пример 1:

Гражданин подал в районную администрацию города Новороссийска заявление с необходимыми документами о переводе своей квартиры в нежилой фонд. Главой г. Новороссийска вынесено постановление о переводе, а также необходимости провести работы по проекту. В переоформленном помещении планировалось открыть магазин фототоваров. По проекту реконструкции требовалась разобрать часть ненесущих конструкций внутри квартиры, сделать отдельный вход на месте окна, что повлекло бы изменение режима пользования участком под домом.

Недовольные жильцы обратились в суд, выступая против перевода квартиры гражданина и против реконструкции помещения. В приведенном примере суд отказал жильцам дома.

Верховный суд России (Определение от 13.01.2010г. №80-В09-26) высказал следующую позицию:

  • для перевода необязательно получать согласие всех собственников. Оно необходимо, если в результате изменения планировки или других конструктивных изменений к жилому помещению будет присоединена часть общего имущества.
  • суд отметил, что участок под домом должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. При этих условиях участок будет относиться к общей долевой собственности.

Аналогичную позицию высказывал и Высший арбитражный суд РФ (Определение № ВАС-6892/11 от 10.06.2011г., №ВАС-6266/10 от 31.05.2010г., №ВАС-7494/13 от 18.06.2013г.).

Пример 2:

Гражданин решил открыть видеопрокат на первом этаже пятиэтажного жилого дома. На месте окна будет оборудован отдельный вход с небольшим тамбуром и крыльцом. Поскольку тамбур и крыльцо будут занимать часть участка, являющегося общим имуществом собственников, то предварительно гражданину будет необходимо организовать общее собрание и заручиться согласием всех собственников помещений.

2 ЭТАП

Положительное решение межведомственной комисии оформляется постановлением местной администрации. В адрес собственника направляется уведомление о разрешении перевода квартиры (жилого дома) в нежилое помещения. При этом возникает две ситуации:

  • когда требуется перепланировка
  • перепланировка не нужна

В случае если перепланировка обязательна, для перевода квартиры в нежилое помещение могут быть такие ситуации:

  • необходимо реконструкция с получением специального разрешения
  • перепланировка не требует разрешения на реконструкцию (обычно это относится к частным жилым домам, где не требуется достройка отдельных лестниц, сооружение запасных выходов и пр.)

В любом случае такая информация указывается в уведомлении и собственник будет знать, как ему действовать дальше.

При смене статуса жилого помещения, проводя работы по переустройству, реконструкции, необходимо учитывать:

  • строительные — согласование с Агентством архитектуры и градостроительства
  • противопожарные — с Государственной противопожарной службой
  • санитарные — с Санитарно-эпидемиологической службой
  • экологические нормы — с Государственным комитетом по охране окружающей среды
  • не забывать о правах соседей

Вам будет нужно согласовать свои действия с Агентством архитектуры и градостроительства, Государственной противопожарной службой, Санитарно-эпидемиологической службой и другими контролирующими инстанциями.

После проведения всех работ по проекту, приглашаете приемочную комиссию, созданную органами местного самоуправления. Она примет работы и составит акт. Имея этот документ, вы уже сможете использовать помещение в качестве нежилого.

Кроме того, в зависимости от индивидуального случая, потребуется выполнить согласование с прочими инстанциями. О необходимости в этом должен уведомить проектировщик, который и осуществляет эти согласования с:

  • комитетом коммунального благоустройства
  • управлением садово-паркового хозяйства (зеленое хозяйство)
  • ГИБДД
  • службой подземных сооружений
  • предприятиями и учреждениями связи, энергоснабжающими организациями и пр.

3 ЭТАП

Конечной точкой всей процедуры переоформления будет регистрация права на нежилое помещение в Управлении Росреестра.

Для этого в Росреестр необходимо представить:

  • паспорт собственника и его ксерокопию. Если собственник – юридическое лицо, то учредительные документы с их копиями.
  • нотариальную доверенность и ее копию (если имеется).
  • свидетельство о собственности на помещение и договор, на основании которого возникла собственность.
  • акт приемочной комиссии и его копию.
  • кадастровый паспорт помещения.
  • оплаченную квитанцию (госпошлина).

При этом приемочная комиссия самостоятельно акт приемки направляет в кадастровую палату, где производится соответствующие изменения в государственном кадастре.

Как мы видим, переоформление жилого помещения в нежилое – задача несложная, но кропотливая. На все мероприятия может уйти от нескольких месяцев до года.

Статья написана по материалам сайтов: infonedvizhimost.com, glavkniga.ru, juresovet.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector