+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам 2019 год

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру, но не имеют возможности оплатить долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.

Советую собственникам заранее запросить точную сумму долга в своей управляющей компании или ЕИРЦ . То есть у тех, кто начисляет плату за отдельные коммунальные услуги — за свет, воду, газ, кап.ремонт и т.д. Лучше это сделать до показов квартиры.

Содержание

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст. 380 ГК.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК.

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, часть денег пойдет на оплату долга

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

  • Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  • Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу . в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  • Если для регистрации сделки потребуется нотариально заверенный договор купли-продажи, то нотариусы обычно отказываются заверять договора с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.

Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Как не нужно продавать квартиру с долгами

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — долг действительно был закрыт. Но все могло обернутся по-другому. Долг мог бы так и остаться на моем знакомом, ведь долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому. Долг висит на человеке, а не на квартире. Новые собственники должны платить за коммуналку только с даты регистрации квартиры в их собственность — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК. На квартиру оформлен только лицевой счет, но за коммунальные услуги должен платить только тот, кто этими услугами пользовался. Поэтому и долги прикреплены к человеку, а не за квартирой. Исключение — долг по кап.ремонту всегда переходит на нового собственника (п. 3 ст. 158 ЖК).

После сделки новые собственники могут потребовать в Управляющей компании убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет. Управляющая компания конечно чаще всего отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. В этом случае собственники могут подать в суд и они бы его точно выиграли. Ведь нигде не было написано об обязанности платить долг за предыдущего собственника, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить моему знакомому, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Не каждый продавец жилья при совершении сделки извещает покупателя о наличии долга за услуги ЖКХ. Такие сведения скрываются в надежде на переход обязательств по оплате к новому владельцу. Чтобы обезопасить себя, стоит получить их заранее и решить вопрос при оформлении документов.

Общие сведения

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Зачастую, только после оформления сделки купли-продажи новый собственник жилья узнает в РКЦ или УК о наличии задолженности по коммунальным платежам, оставшейся от старого хозяина. В таком случае важно знать, что переход прав собственности производится без обременения.

Законодательство не запрещает продавать недвижимость с долгами, если они не установлены судебным органом. У поставщиков коммунальных услуг обращение в суд – крайняя мера. До ее применения нередко управляющие компании пытаются взыскать долги с новых владельцев, нарушая правовые нормы. На вопрос, переводятся ли долги по ЖКХ на покупателя жилья, закон дает отрицательный ответ.

Законодательное регулирование

Обязанность оплаты счетов по коммунальным услугам появляется у гражданина с момента получения им права собственности на жилплощадь (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Закон требует своевременного и в полном объеме внесения платежей.

Приобретая квартиру с задолженностью, опираться следует на статьи 210 и 391 ГК РФ. Совершение сделки купли-продажи не является основанием изменений отношений с третьими лицами.

Однако, в силу нормы статьи 158 ЖК РФ, долги по взносам на капитальный ремонт могут законно перейти на нового хозяина. Избежать их оплаты не удастся, если иное не предусмотрено договором.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Если у продавца квартиры есть задолженность по ЖКХ, в договоре и передаточном акте следует оговорить нюансы ее погашения старым или новым владельцем. Так можно обезопасить себя от хлопот и разбирательств.

Порядок совершения сделки

Последовательность действий при покупке квартиры с долгами по коммунальным платежам в 2019 году следующая:

  1. Запрос сведений о задолженности (наличии или отсутствии) у продавца или управляющей компании.
  2. Получение в государственном органе выписки из ЕГРН для проверки наличия на недвижимости ареста или обременения.
  3. При наличии долга обсуждение с продавцом вопроса внесения в договор условий его погашения.
  4. Составление и подписание договора купли-продажи с оговоренными условиями.
  5. Обращение в регистрирующий орган для перевода права собственности на покупателя.

Если задолженность будет оплачиваться покупателем взамен на снижение цены, необходимо прописать это в договоре отдельным пунктом.

При погашении долга продавцом составляется акт приема-передачи квартиры с отражением долговой суммы и показаниями учетных приборов для снятия в ЖЭУ статуса должника.

Как узнать долги по коммунальным платежам? Смотрите тут.

Справка об отсутствии задолженности

Перед оформлением сделки купли-продажи покупателю следует проверить наличие у продавца документального подтверждения:

  • произведения оплаты по ЖКХ в расчетном периоде на момент перехода права собственности;
  • отсутствия задолженности за коммунальные услуги;
  • при наличии индивидуальных приборов учета – их контрольных показателей.

Об отсутствии или наличии долгов узнать можно по специальной справке. Ее должен предоставить продавец. В противном случае следует самостоятельно сделать запрос в УК, ТСЖ или жилищном кооперативе по месту нахождения квартиры.

Отражение суммы в договоре

О погашении имеющегося долга продавцом или соразмерном снижении цены жилья при закрытии задолженности покупателем стоит заранее прописать в основном или предварительном договоре.

Такое действие сохранит все договоренности и позволит избежать отступления от них.

Образец договора купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным платежам здесь.

Кто должен выплачивать?

Статьей 210 ГК РФ закреплено положение о том, что к новому собственнику жилья не переходят обязательства по погашению долга старого владельца. Такая обязанность появляется у хозяина квартиры с момента регистрации права собственности. Следовательно, требование по закрытию задолженности прежнего владельца – неправомерны.

Единственным исключением являются взносы на капитальный ремонт. Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по их внесению за старого хозяина может быть переложена на покупателя по договору.

Сделка с таким условием может быть заключена только по желанию приобретателя жилплощади (п. 1-2 ст. 391 ГК РФ). Не зная этих законодательных норм, покупатели зачастую берут на себя бремя по погашению чужих долгов.

Что делать, если УК требует оплаты

У управляющей компании нет никаких прав требовать с нового хозяина оплаты долгов за коммунальные услуги предыдущего владельца, если обратное условие не указано в договоре. В таком случае приходится платить по счетам на основании ст. 391 ГК РФ.

Если документы на оплату чужих долгов приходят новому собственнику, действовать нужно так:

  • Сделать ксерокопии договора о покупке квартиры и выписки из ЕГРН.
  • Составить заявление о прекращении выставления счетов за время, предшествующее регистрации жилья.
  • При наличии приемопередаточного акта с показаниями учетных приборов – сделать его копию.
  • Подготовленный пакет документации направить в управляющую компанию заказным письмом или принести лично.

Любые меры по взысканию долгов после такого обращения признается судом как вымогательство. Ответственность за него предусмотрена статьей 163 УК РФ.

Как себя обезопасить?

Покупателю квартиры необходимо ответственно подойти к проверке состояния счетов по коммунальным услугам.

Если продавец не предоставляет справку, ее следует запросить самостоятельно любым из удобных способов:

  • Обратившись лично в единый информационно-расчетный центр, имеющийся практически в каждом населенном пункте. Информация предоставляется интегрировано, но на момент получения сведений от поставщиков коммунальных услуг.
  • Посетив офис ресурсоснабжающей организации (территориальной тепловой компании, энергосбыта и др.).
  • В ТСЖ или управляющей компании на специализированном Интернет-ресурсе или обратившись лично.
  • В почтовом отделении или банковском учреждении, если организация принимает таким способом коммунальные платежи. Такую услугу оказывает Сбербанк, в столице – также распространен Банк Москвы.
  • Через портал центра координации ГУ ИС (в Москве и ее регионе). Информацию можно получить общую или частичную, рассчитанную за определенный период. Сведения предоставляются по квартирам во всех районах города.

Как оформить льготы по оплате коммунальных услуг инвалидам? Информация здесь.

Как написать заявление о перерасчете коммунальных платежей? Образец в этой статье.

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ будет безопасной, если до оформления сделки купли-продажи, предпринять такие меры:

  • снять лично показатели приборов учета электричества, воды, тепла и зафиксировать их в акте приема-передачи квартиры, являющегося неотъемлемой частью договора;
  • в договоре прописать отдельный пункт с указанием долговой суммы перед каждой коммунальной службой. Так задолженность будет закреплена за продавцом, а не за жилплощадью.

Если в дальнейшем возникнут разбирательства относительно долга по квартплате, именно эти сведения в документах станут решающим доказательством правоты нового собственника жилья.

На видео об особенностях сделки

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Особенности покупки квартиры с коммунальными долгами

Оплата коммунальных услуг очень высокая. Именно поэтому многие собственники копят долги на протяжении нескольких месяцев, что в результате выливается в круглые суммы.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Если не заплатить своевременно, то есть риск наложения ареста на объект.

Покупка квартиры с коммунальными долгами имеет свои особенности.

Если человек купил квартиру, то он не берет на себя обязательства по уплате долгов за коммунальные услуги, это подтверждает ЖК РФ п/п 5 п.2 статья 153.

Но УК часто требуют оплаты долго с нового владельца. При этом никакие устные договоренности не имеют смысла.

После подписания акта передачи и договора купли-продажи УК может начать буквально терроризировать требованиями об оплате долгов прежнего собственника.

Но, имеется в этом случае исключение – наличие составленного и заверенного у нотариуса договора об оплате услуг прежним владельцем.

Проверка жилья перед сделкой

Перед тем, как подписать договор купли-продажи, следует проверить – а не имеется ли долгов по объекту недвижимости. Для этого можно позвонить в Управляющую компанию и выяснить всю нужную информацию. Обычно её предоставляют без каких-либо трудностей.

Если имеются непогашенные счета, то в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а конкретно статьей 391, можно составить с собственником договор, где будет указано, что долги по квартплате он берет на себя.

Еще один способ – взять квитанции, а их собственник должен дать, и сходить в ЖКХ.

При этом рекомендуется взять справку, подтверждающую отсутствие задолженности по всем разновидностям оказания услуг.

Оформление купли-продажи

Покупка квартиры с долгами – довольно распространенное явление. Если новый владелец согласен оплатить долги предыдущего, то нужно обязательно составить дополнительный договор.

Его следует оформлять в присутствии нотариуса, а также он должен быть заверен. Если такого договора нет, то УК не имеет права требовать оплаты долгов с нового собственника.

В том случае, когда продажа квартиры осуществляется с долгами, а дополнительного договора нет, то обязательно должны фиксироваться данные приборов учета.

Нужно при подписании акта приемки-передачи квартиры указать данные со счетчиков. Именно исходя из них будет осуществляться расчет за предоставление коммунальных услуг.

Покупка квартиры с долгами

Покупка квартиры с долгами по платежам опасности не представляет. Но из-за сокрытия данных прежним собственником у нового владельца могут возникнуть некоторые трудности.

Нередко УК начинает требовать оплаты долгов, что абсолютно необоснованно. Если не имеется дополнительного договора, то управляющая компания должна требовать выплаты со старого собственника.

Все расчеты с новым владельцем осуществляются, исходя из данных приборов учета на момент покупки.

Следует отметить, что при пользовании услугами риэлтора, сложностей с покупкой возникнуть не должно.

Хороший сотрудник обязательно сообщит о том, что нужно проверить при совершении сделки.

В случае возникновения трудностей риэлтор должен подсказать выход. Но проверять квитанции и ходить в УК – дело исключительно продавца и покупателя.

Коммунальными

Оплата коммуналки сегодня обходится довольно дорого. А при продаже квартиры с долгами у владельца не имеется возможности даже оплатить их.

Поэтому возникает такая проблема, как продажа квартиры с коммунальной задолженностью.

Но пугаться не стоит, поскольку наличие долга – это не обременение и в будущем не сулит серьезных проблем. Максимум, что может возникнуть – споры с управляющей компанией.

Нужна ли расписка при получении денег при покупке квартиры? Узнайте тут.

Кто несет ответственность?

Как уже говорилось выше, в соответствии с ЖК РФ п/п 5 п.2 статьи 153, ответственность за долги по коммунальным платежам полностью несет прежний собственник, если иное не предусмотрено дополнительным договором.

УК не вправе требовать с нового владельца оплату.

Но имеется одна интересная особенность, УК может совершенно не обратить внимания на смену собственника и присылать квитанции со старыми долгами.

В таком случае можно подать в суд. Дело будет выиграно и УК должна будет пересчитать долг.

Оплата задолженности новым собственником

Новый собственник может оплатить задолженность по собственному желанию. Зачастую покупатели просят снизить цену из-за наличия долга. Устная договоренность с владельцем квартиры не имеет никакой юридической силы.

Обычно составляется договор у нотариуса, в котором прописывается, что все долги обязуется выплатить новый владелец.

Процедура оформления договора в 2018 году не отличается от процедуры 2018 года. Следует отметить, что такое решение является полностью самостоятельным.

Для начала покупатель должен поинтересоваться полной суммой долга:

  1. Для этого достаточно сформировать запрос в УК.
  2. После чего нужно уведомить УК о том, что собственник жилья поменялся. Для этого необходимо приложить копию договора купли-продажи.

Квитанция за капитальный ремонт

Несмотря на все, есть оплата за капитальный ремонт. Если по данной квитанции имеется задолженность, то гасить её обязан новый владелец.

Согласно Жилищному кодексу долги за капитальный ремонт переходят от старого собственника к новому.

Следует отметить, что квитанция за оплату услуги иногда приходит отдельным бланком и при этом имеет не всегда понятную интерпретацию. Довольно трудно бывает уточнить – произведена ли оплата за услугу.

Поэтому следует задавать вопрос напрямую продавцу, когда в последний раз капитальный ремонт оплачивался. А также следует требовать подтверждений – чек или справку.

Как правильно выбрать квартиру при покупке? Читайте здесь.

Какие расходы при покупке квартиры на вторичном рынке? Подробная информация в этой статье.

Проблемы с управляющей компанией

Новому собственнику в любом случае необходимо заключить договор на оказание коммунальных услуг. А также потребуется открыть лицевой счет, потому что старый не перерегистрируется автоматически.

УК обычно начинают при заключении новых договоров вспоминать о долгах старого собственника. Новый владелец имеет полное право «отправить» УК к прежнему собственнику, поскольку он не обязан оплачивать долги.

Если управляющая компания продолжает настаивать на оплате долгов, что делать в таком случае? Для начала можно просто попросить не выставлять платежи.

Чтобы просьбу подкрепить, нужно написать её на бумаге и дополнительно приложить договор о совершение сделки купли-продажи. Не будет лишним приложить данные приборов учета.

В крайнем случае придется обратиться в прокуратуру или подать в суд.

Следует понимать, что требования уплатить долги предыдущего владельца – незаконны.

Именно поэтому можно смело игнорировать управляющую компанию и платить только по своим счетам. При этом управляющая компания ничего сделать не сможет.

На видео о приобретении жилья с долгом ЖКХ

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: как себя обезопасить?

Приобретение квартиры с долгами за коммунальные услуги может иметь как преимущества, так и недостатки. Цена на такую недвижимость априори бывает ниже, если сравнивать с другими вариантами – без долгов.

Приобрести жилье, прежний владелец которого задолжал за услуги ЖКХ, реально, но процесс оформления более трудоемкий. Все идет гладко, если информация о долгах правдива. В противном случае нерадивого собственника можно привлечь к ответственности по закону.

Обязанность нового собственника по погашению коммунальной задолженности

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ и п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ лицо, которое приобрело недвижимое имущество, должно погасить задолженность за коммунальные услуги. Однако в договоре купли-продажи можно прописать, что эта обязанность возложена на прежнего собственника, если стороны об этом договорились.

Долги могут включать следующие статьи расходов:

  1. Оплата помещения. В содержание его включено:
    • плата за текущий ремонт совместного имущества;
    • стоимость услуг по управлению многоквартирным домом;
    • плата за отведение сточных отходов.
  2. Капремонт помещения.
  3. Внесение платежей за пользование услугами ЖКХ (водоснабжение, отопление, электричество, газоснабжение).

Согласно ст. 210 ГК приобретатель не отвечает по долговым обязательствам прежнего владельца квартиры. Долги можно гасить частично, то есть разделить это бремя поровну. Перевод долга подразумевает переход этой обязанности к новому собственнику, что обычно делается по обоюдному соглашению.

Как гласит ст. 210 ГК, обязанность гасить долги возложена на каждого владельца, то есть и на прежнего, и на настоящего. Но есть одно исключение — это капремонт в многоквартирном доме. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ новый собственник обязан погасить задолженность, если таковая имеется по взносам предыдущего.

Что касается остальных долгов, то следует указать в акте приема-передачи тот пункт, что обязательства по погашению коммунальных долгов лежат на прежнем владельце квартиры. В этом акте следует зафиксировать и все текущие показания счетчиков, что гарантирует внесение оплаты за потребляемые услуги до тех пор, пока переход права на объект не произошел по закону. После этого на УК будет возложена обязанность перезаключить договора с поставщиками энергоресурсов.

В промежутке между подачей документов в Росреестр и регистрацией права, но строго до передачи объекта, покупателю нужно явиться в управляющую компанию с целью оформления собственного лицевого счета. Таким образом, старые долги прежнего владельца будут числиться за ним.

Что предпринять, если купили квартиру с долгами за коммунальные услуги?

При сделках с недвижимостью сложно все предусмотреть. Случается так, что покупатель квартиры понадеялся на добросовестность продавца и не проверил, все ли долги уплачены. Либо извещение пришло уже после покупки, и новый хозяин не знает, как вообще появился долг. Коммунальные платежи новый хозяин начинает оплачивать с того момента, как произошел переход права на помещение.

Шаги по отстаиванию своих законных прав:

Шаг 1. У прежнего хозяина следует потребовать справку о наличии задолженности. Однако нельзя полагаться только на честность. Получить этот документ можно другими путями:

  • обратиться в УК и потребовать справку о долгах или их отсутствии за весь период, предшествующий сделке;
  • проверить: как давно УК, ЖК или ТСЖ занимается обслуживанием дома, и если ранее, судя по документам и квитанциям, дом обслуживала другая компания, обратиться туда.

Шаг 2. Составить заявление с приложением о коммунальных платежах заявителя. К данному документу прилагается правоустанавливающий документ.

Как показывает практика, в решении спорных вопросов приоритет у нового владельца, ведь он не обязан уплачивать долги за прежнего владельца. Но если соглашение было достигнуто, то разбирается с задолженностью уже новый собственник. Это бывает оправдано в том случае, если на цену квартиры сделана приличная скидка. Если согласие не достигнуто, и старый хозяин “забыл” про долги, коммунальщики вправе требовать их оплаты в течение трех лет. Таким образом, для нового владельца процедура становится затяжной и малоприятной.

Нюансы покупки жилья с задолженностью по ЖКХ

На рынке встречаются выгодные предложения объектов, полученных в собственность по приватизации. Однако к таким квартирам предъявляются особые требования, что касается долгов:

  • прозрачность сделки, то есть извещение всех сторон о задолженности;
  • подписание соглашения о том, что долги будут погашены, например, из суммы авансового платежа (если у владельца не имеется свободных средств в наличии);
  • указание на наличие задолженности в договоре с приложением, подтверждающим, что долг числится за продавцом.

Указанные меры больше помогают избежать проблем бывшему владельцу, а не покупателю, ведь именно он по закону должен погасить долги.

Как избежать рисков при сделке купли-продажи?

В ГК четко прописано то, как должна быть оформлена недвижимость с задолженностью. Правила следующие:

  • как приобретатель, так и продавец должны участвовать на равных в процессе;
  • на недвижимость требуется собрать весь пакет документации, проясняющий ситуацию с долгами;
  • договор следует составить тщательно, в строгом соответствии с законодательством и по всем пунктам, касающимся уплаты долгов.

Владелец квартиры подготавливает следующий пакет: паспорт, правоустанавливающий документ, технический паспорт объекта, выписку из Росреестра.

В случае приватизации продавец обязан дополнительно представить:

  • документ о состоянии лицевого счета;
  • сведения о прописке;
  • справку из ЕГРП;
  • свидетельство о заключении брака;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • технический план объекта;
  • документ о доходах.

Данные документы служат подтверждением того, что хозяин квартиры способен уплатить задолженность. Впрочем, это можно сделать и после приобретения жилья.

Покупка квартиры с долгами имеет преимущество в том, что итоговая стоимость получается существенно ниже, чем при покупке жилья без задолженности. Но чтобы не попасть впросак с долгами, нужно позаботиться о правильном оформлении сделки купли-продажи, что особенно касается приватизированной квартиры. Иначе может возникнуть конфликт интересов: УК, старого хозяина и добросовестного приобретателя. Лучше проверить каждый пункт договора вместе с квалифицированным юристом, способным учесть все правовые тонкости.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

»

Это интересно:  Можно ли выписать пенсионера из квартиры 2019 год
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector