+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Покупка квартиры в аварийном доме 2019 год

Вопросы продажи аварийных квартир, а также существующих прав граждан, которые проживают в такой квартире, регулируются:

— постановлением Правительства РФ 28.01.2006 №47, в котором определяются требования, которым должно соответствовать жилье, а также в каком случае жилье непригодно для дальнейшего проживания в нем;

— ФЗ от 21.07.2007 №185 Глава 6.3: регулирует вопросы оказания гражданам, проживающим в аварийном доме, финансовой поддержки при переселении.

Продажа осуществляется в обычном порядке. Владелец жилья ставит в известность покупателя о том, что жилплощадь находится в аварийном состоянии, о чем необходимо указать в договоре купли-продажи. Иначе сделку, скорее всего, признают недействительной, а покупателя – введенным в заблуждение. О состоянии квартиры покупатель также может узнать, запросив выписку из ЕГРП.

Покупают квартиры в старых домах, если дом включен в адресную программу расселения аварийного фонда, и новому владельцу могут выделить другую жилплощадь. Кроме того, такую недвижимость покупают (как правило, с хорошим дисконтом) в надежде получить выкупную стоимость (в эту сумму, кроме цены объекта, входят деньги на переезд и компенсация за долю в праве на общую собственность) и на эти средства приобрести хорошую квартиру или потратить их по своему усмотрению.

Трудности при покупке

Желательно сразу определить, включено ли данное жилое помещение в программу, которая предполагает расселение собственников из аварийного здания. Только в данном случае собственники могут получить новую квартиру с минимальными доплатами либо получить равноценное жилье.

Однако при покупке такой квартиры могут появиться некоторые трудности:

1. Нормативы и сроки: данная проблема решается индивидуально в каждом регионе, то есть конкретных сроков расселения после признания здания аварийным нет. Это обозначает, что неизвестно, когда новый хозяин получит компенсацию, и каков ее будет размер. Что касается представления новой квартиры, в этом случае непонятно, как будет рассчитываться положенный владельцу метраж жилплощади, и какого вида будет новое жилье. Однако до 1 сентября 2017 года должны быть переселены все жильцы аварийных домов, признанных таковыми до 1 января 2012 года.

2. Предоставление кредита: банки не предоставляют ипотеку на приобретение аварийного жилья, а если и дает средства, то требует дорогостоящего страхования данной квартиры. Это делается для минимизации всевозможных рисков, поскольку в данном случае они достаточно высоки.

3. Наличие материнского капитала: в соответствии с требованиями закона, купленная на «материнские» деньги квартира, в первую очередь, должна быть пригодна для постоянного проживания, тем более если родители желают создать для своих детей комфортные и достойные условия проживания. Ветхое и аварийное жилье таковым не является по определению, потому воспользоваться данными средствами невозможно как в полном объеме, так и в виде частичной оплаты.

Размер выкупной цены за аварийное жилье определяют вместе с собственником. Если же появляются спорные моменты, разрешение возможно в суде. После определения выкупной цены заявитель получает денежную сумму и имеет право распоряжаться ею на свои нужды.

Бывает так, что дом официально еще не признан аварийным, но его надо снести в целях застройки квартала. Обычно такие дома в большинстве своем без пяти минут аварийные. Тогда городская администрация обязана изъять участок, на котором стоит здание, для муниципальных нужд, поэтому квартиры (кроме неприватизированных) ей приходится выкупать. Зарегистрировав свое решение о судьбе объекта в Росреестре, не позднее чем за год до предполагаемого изъятия мэрия направляет владельцу жилплощади уведомление об этом. По истечении обозначенного срока должно быть подписано соглашение о выкупе. Таким образом, продажа квартиры в доме, официально признанном аварийным, будет законной вплоть до того, как собственник заключил данное соглашение или к этому его обязал суд, если подписывать соглашение владелец помещения отказался (мэрия может подать иск о принудительном выкупе в течение двух лет с даты отправки уведомления). До того владелец волен распоряжаться имуществом по своему усмотрению – сдавать в аренду, продавать или дарить. Сделка проходит по обычной схеме.

После того как собственника уведомили о предстоящем выкупе, повышать цену изымаемого имущества, например делать предпродажный ремонт, ему нет никакого смысла, так как эти затраты никто не возместит. Увеличить выкупную стоимость, которую устанавливает оценочная комиссия, не выйдет.

А прописаться можно?

По закону запретов по данному вопросу нет, поэтому у граждан на сегодняшний день имеется такая возможность. В подтверждение этого действует ФЗ от 25.06.1993 №5242-1, который не содержит нормы, запрещающей регистрацию в аварийном доме. Однако на практике все происходит по-другому. Если дом признан аварийным и включен в список местной администрации, то тогда в регистрации будет отказано, так как жителей будут переселять. Однако если гражданину отказано в регистрации, ссылаясь при этом на постановление муниципальной власти, то данный акт противоречит нормам закона и может быть обжалован в судебном порядке. Запрет установлен только на приватизацию аварийных жилых помещений (статья 4 ФЗ от 04.07.1991 г. №1541-1)!

Прописаться в аварийном доме могут как члены семьи собственника, так и члены семьи нанимателя, если речь идет о муниципальной квартире. На условиях договора социального найма для регистрации необходимо получить согласие наймодателя. Согласие необходимо по причине того, что прописать гражданина будет невозможно, если площадь квартиры этого не позволяет (статья 70 ЖК РФ). Таким образом, законодательство прямо не запрещает прописаться в аварийном доме. Хотя муниципальные органы в большинстве случаев отказывают в регистрации. В таком случае нужно обращаться в суд.

Запреты на продажу

Продать квартиру в аварийном доме можно даже с долгами за предоставленные коммунальные услуги. Однако это возможно, если покупатель согласится их оплатить или если вычесть сумму долга из стоимости квартиры. Конечно, при этом нужно составить соответствующее соглашение и расписку.

Но если долги составляют не менее 80% от стоимости жилья, то суд может наложить арест на недвижимость, какой бы она ветхой и аварийной не была.

Также невозможно продать квартиру, находящуюся в залоге, без согласия залогодержателя.

Покупка в доме под снос: плюсы и минусы

В районах с такими домами развита инфраструктура, сами дома 2-этажные или бараки, соответственно, в них мало соседей, больше парковочных мест.

Это интересно:  Как выписать человека после покупки квартиры 2019 год

Меньшая стоимость. По сути, это и есть главное преимущество квартир, относящихся к старому жилому фонду и подлежащих сносу в обозримом будущем. Кроме того, среди плюсов — главный возможный бонус. Это — получение нового жилья в новом доме и большей площади бесплатно, за счет застройщика или специальной программы за счет бюджета.

Минусы
Покупка жилья в доме, который предполагается под снос, не гарантирует быстрый переезд в новую квартиру. Причин много: могут случиться проблемы у застройщика, кризис на рынке, да и далеко не факт, что вообще удастся куда-то переехать. Продать ее в случае чего потом будет сложно. К тому же жить в старом доме означает или терпеть неудобства, или же постоянно тратить деньги на ремонт. Как вариант – сдавать такую квартиру в аренду. Но это сложно, да и цена аренды будет заведомо низкая.

Стоит ли покупать кота в мешке

Если решение о покупке все же принято, стоит продумать все детали и узнать как можно больше информации о доме: нужно четко понимать, как проходит процесс расселения, сроки сноса, на какую жилплощадь в дальнейшем можно рассчитывать. Одним словом, если цель – инвестиции, то прежде чем покупать такое жилье, нужно оценить, есть ли в этом смысл с финансовой стороны, не получится ли так, что, вложив деньги, вы надолго застрянете в ветхом доме, где постоянно требуется что-то ремонтировать. А если покупать подобное жилье для личных нужд, то стоит очень и очень подумать. Это как покупать кота в мешке: неизвестно, какую квартиру и когда дадут вам взамен, где она будет располагаться, насколько окажется подходящей именно для вашей семьи, ведь в противном случае придется устраивать детей в другую школу, детский садик, менять свое окружение.

Возможные риски: в квартире зарегистрированы посторонние, на жилье наложено обременение, наличие незаконной перепланировки квартиры, банальная подделка документов и продажа по липовым бумагам.

Можно ли продать аварийное жилье?

На законодательном уровне не установлен запрет на продажу аварийного жилья. При покупке новый владелец будет обладать определенными гарантиями согласно статье 32 ЖК РФ.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Сделка о купле-продаже квартиры считается законной до того, как собственник подписал соглашение об изъятии недвижимости или до вынесения решения суда о принудительном изъятии квартиры по иску муниципальных органов (ч.5 статья32 ЖК РФ).

Продажа квартиры проходит в обычном порядке. Собственник ставит в известность покупателя о том, что дом находится в аварийном состоянии, об этом должно быть указано в договоре.

Также о состоянии квартиры покупатель может узнать, запросив выписку из ЕГРП.

Оценка здания

Непригодной квартиру можно признать на основании Постановления Правительства от 28.01.2006 №47.
Такое решение может принять только орган местного самоуправления, основываясь на акте обследования дома или квартиры межведомственной комиссии.

Основание признания дома непригодным для проживания является:

  • физический износ здания, вследствие чего уровень надежности здания снизился;
  • изменился микроклимат жилого помещения, вследствие чего невозможно придерживаться санитарно- эпидемиологических требований и нормативов.

Комиссия осматривает жилое здание и проводит его оценку, на основании заявления жильцов или одного из собственников согласно Постановлению Правительства №47.

Заявление будет рассмотрено в течение месяца с момента его регистрации (п.46 Постановления Правительства №47).

На основании п. 47 данного законодательного акта, комиссия принимает решение о возможном сносе дома или же о том, что квартира соответствует всем нормативам и требованиям.

Интересуют правила переселения из ветхого и аварийного жилья? Читайте здесь.

Права жильцов

Права граждан регулируются ЖК РФ, а также ФЗ от 21.07.2007 г. №185. В данном случае правами обладают как владельцы, так и наниматели.

Так, согласно ФЗ от 26.02.2010 «О расселении ветхого жилья», граждане, проживающие в аварийных квартирах, могут быть переселены и получить новую квартиру.

К 2018 году план расселения должен был быть исполнен, однако программа была продолжена до 2018 года.

Собственников

Если квартира в собственности, она может быть выкуплена. В этом случае должна определятся выкупная цена квартиры на основании п.7 статьи 32 ЖК РФ.

После этого собственник получает определенную сумму за квартиру и может распоряжаться ней на свое усмотрение.

При расселении из аварийного дома собственник может претендовать на получение другого жилья, исходя из установленных размеров – 18 кв. м на одного члена семьи.

Нанимателей

Наниматели на основании статьи 86 и статьи 87 ЖК РФ вправе получить другую квартиру, которая по условиям и площади не должна быть хуже прежней.

Продажа аварийного жилья

Если лицо решило купить квартиру в аварийном доме, то лучше сразу определить, включен ли данный дом в программу, предполагающую расселение собственников из аварийного дома.

Только в этом случае владельцы смогут получить новое жилье с минимальными доплатами или получить равноценное жилье.

Однако при покупке квартиры в аварийном доме могут возникнуть некоторые сложности:

  1. Сроки и нормативы: данный вопрос решается каждым регионом в индивидуальном порядке, то есть определенных сроков расселения после признания дома аварийным не существует. Это означает, что неизвестно, когда новый владелец сможет получить компенсацию и в каком размере. Что касается предоставления нового жилья, то в этом случае непонятно, каким образом будет рассчитываться положенный собственнику размер жилплощади и какого типа будет новый дом.
  2. Предоставление кредита: банк не всегда готов предоставить кредитные средства на покупку аварийного жилья, а если и предоставляет, то требует дорогостоящего страхования такой квартиры. Это проводится с целью минимизации возможных рисков, ведь в данном случае они довольно высоки.
  3. Материнский капитал: невозможно воспользоваться материнским капиталом как в полном объеме, так и для погашения частичной оплаты. Это вполне объяснимо, ведь родители желают создать для своего ребенка достойные и комфортные условия жилья.
Это интересно:  Пп 97 жкх не платить общедомовые нужды 2019 год

Законодательство

Вопросы продажи аварийных квартир, а также существующих прав граждан, которые проживают в такой квартире регулируются:

  1. Статьями 32, 86-89 ЖК РФ.
  2. Постановлением Правительства РФ 28.01.2006 №47, в котором определяются требования, которым должно соответствовать жилье, а также в каком случае жилье непригодное для дальнейшего проживания в нем.
  3. ФЗ от 21.07.2007 №185 Глава 6.3: регулирует вопросы оказания гражданам, проживающим в аварийном доме, финансовой поддержки при переселении.

Определение цены выкупа

Определение цены выкупа должно проходить с учетом ч.7 статья 32 ЖК РФ. Так, необходимо учитывать следующее:

  • какова рыночная стоимость квартиры;
  • понесенные расходы владельца при изъятии квартиры: за временное проживание в другой квартире до покупки нового жилья, затраты на оформление документов по приобретению новой квартиры в собственность, прекращение выполнения обязанностей перед третьим лицом в досрочном порядке, с учетом упущенной выгоды.

Размер выкупной цены определяется с собственником.

Если же возникают спорные моменты по данному вопросу, разрешение возможно в судебном порядке.

После определения размера выкупной цены собственник получает сумму и может распоряжаться ей на собственные нужды.

Как действует программа по переселению из аварийного жилья? Смотрите тут.

Как проходит процедура признания жилья аварийным? Подробности в этой статье.

Судебная практика

При изъятии квартиры из аварийного дома муниципальными органами, необходимо учитывать перечень требований, установленных в ч.7 статьи 32 ЖК РФ.

При возникновении спорных моментов в определении выкупной цены можно обратиться в суд.

Как показывает судебная практика, суд придерживается требований вышеуказанной нормы, руководствуясь данным перечнем:

  1. В районный суд обратилась местная администрация с иском о выкупе жилого помещения гражданина К., который подал встречный иск о взыскании выкупной цены.
  2. При рассмотрении дела, суд признал требования гражданина К. обоснованными, включив в выкупную цену жилья понесенные расходы, связанные с переездом, с оплатой услуг агентству недвижимости, которое подобрало квартиру, а также за оформления сделки купли- продажи другой квартиры.

Таким образом, закон не запрещает владельцу продавать аварийное жилье.

Судебная практика исходит из того, что необходимо заключить договор купли-продажи до момента подписания соглашения об изъятии квартиры у собственника органами местной власти, чтобы сделка не была признана недействительной.

Если же собственник решил продать квартиру уже после заключения соглашения, сделка может быть признана по решению суда недействительной, а покупатель в таком случае будет введен в заблуждение.

Однако, покупка аварийной квартиры имеет не только плюсы, которые заключаются в получении в будущем компенсации или нового жилья, но и некоторые трудностей, которые заключаются в неопределенности сроков получения как жилья, так и компенсации.

На видео о расселении жилплощади, признанной аварийной

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Покупка квартиры в аварийном доме

Сегодня у многих на слуху такое понятие, как переселение из аварийного жилья или покупка квартиры в аварийном доме, как способ в будущем получить нормальное жилье. Аварийным считается то жилье, проживать постоянно в котором невозможно. Однако, аварийным дом возможно признать не только на основании данных технического анализа состояния дома, но и в результате юридической оценки некоторых аспектов.

Покупка квартиры в аварийном доме: нюансы и тонкости

Если дом признали аварийным, то из этого автоматически не следует, что сразу же всем его жильцам дадут новое жилье, или местные власти тут же приступят к капитальному ремонту строения. На практике, люди годами ждут своей очереди на переселение. И за это время многие обоснованно решают продать такое жилье и купить для себя что-то другое.

Продажа аварийного жилья законодательством не запрещена. И многие делают ставку на покупку именно такого жилья. Поскольку стоит оно существенно дешевле, а в будущем есть шанс без дополнительных расходов получить жилье полноценное или же, взамен этого, ограничиться компенсацией. На купившего такое жилье гражданина распространятся те же гарантии и права, что и на людей, живших в таком доме до сделки.

В принципе, сделка купли-продажи аварийного жилья по схеме не отличается от купли-продажи других жилых объектов. Но на продавце в этом случае лежит прямая обязанность поставить покупателя в известность о том, что продаваемое жилье обладает статусом аварийного. Данный статус жилью придается органом местной власти на основании соответствующей технико-юридической экспертизы. В договоре аварийность объекта также обязательно отражается. О том, что жилой объект аварийный, потенциальные покупатели могут узнать и из выписки из ЕГРП.

Не запрещено после покупки и регистрироваться в аварийном жилье. Разумеется, приобретение аварийного жилья является во многом рискованным делом. И первое, что следует сделать, желая купить жилье в аварийном доме, еще до сделки выяснить, распространяется ли на этот дом программа переселения. Статус аварийного еще не означает, что дом включили в программу переселения. Ведь по стране таких домов огромное множество. А на переселение государство тратит значительные деньги. И в первую очередь расселению подлежат те из домов, у которых статус аварийного появился еще до 2012 года.

Важно и то, что законами не определены конкретные сроки, когда должен быть расселен конкретный аварийный дом. Также не существует регламентации по поводу сроков выплаты компенсации и ее размера. Данные вопросы в каждом регионе решаются исходя из своих условий и параметров. Собственник аварийного жилья не может наперед знать, в каком по типу строения доме ему будет предоставлена новая квартира. Существуют определенные тонкости и при расчете предоставляемой взамен старой жилплощади.

Это интересно:  Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме 2019 2019 год

Возможна ли покупка квартиры в аварийном доме в кредит?

Если вы собираетесь покупать аварийное жилье с помощью заемных средств (кредита), то следует знать о том, что банки крайне редко одобряют подобные планы и положительно отвечают на запрос. Даже, если банк согласится дать кредит на покупку аварийной квартиры, то попросит застраховать такое имущество. А стоимость страховки подобных объектов, как правило, тоже очень значительная.

Покупка аварийного жилья по закону не может осуществляться с привлечением средств материнского капитала даже частично.

Учитывайте эти нюансы. Ведь, если в будущем, так и не дождавшись расселения (компенсации), вы захотите аварийное жилье тоже продать, то круг потенциальных покупателей заметно сократится.

Правила предоставления компенсации взамен на аварийное жилье

Существуют и свои правила предоставления компенсации вместо иного жилья взамен на аварийное. По сути, компенсация сводится к выкупной цене за аварийное жилье, когда такое жилье выкупается у собственника муниципалитетом. Получить выкупную цену возможно исключительно при вашем согласии.

Значит, если вы настоятельно хотите получить именно новое жилье, то навязать взамен этого выкупную цену вам не могут. Сама же выкупная цена складывается из рыночной цены изымаемого у вас аварийного жилья, а также появившихся расходов в связи с самим изъятием жилья как такового, расходов, обусловленных поиском и переездом в другое жилье, расходов по оформлению нового жилья. Включается в выкупную цену и упущенная выгода.

Верховным судом конкретизированы расходы, охватываемые выкупной ценой. Так, в нее должны входить услуги агентств недвижимости, если человек обращался к ним, например, для покупки и оформления нового жилья. При расчете выкупной цены должна учитываться и стоимость земли под аварийным домом, поскольку она также является собственностью того, кто владеет аварийной квартирой.

Можно ли продать аварийное жилье?

Закон не запрещает продавать жилье в аварийном доме.

Несмотря на проблемы с техническим состояние квартиры или дома, зачастую аварийное жилье выступает предметом купли-продажи. При этом продавец обязан соблюсти важное правило — уведомить покупателя о реальном состоянии жилого помещения.

Но стоит ли покупать такое жилье? Не посчитают ли сделку незаконной? Об особенностях продажи аварийного жилья и возможных последствиях расскажем далее.

Когда дом могут признать аварийным?

Статус аварийного жилья присваивается многоквартирному зданию в случае, если более половины несущих конструкций и жилых помещений представляют потенциальную опасность для жильцов.

Для несущих конструкций аварийность означает наличие существенных повреждений или деформаций, обусловленных естественным износом или внешним воздействием.

Жилье опасно и не пригодно для проживания — его признают аварийным.

Признать дом аварийным вправе межведомственная комиссия. Именно она проводит проверку и выносит заключение о непригодности дома для проживания людей.

Однако квартиры в аварийных домах не исключаются из гражданского оборота:

  • их можно продавать, обменивать, дарить, передавать по наследству и сдавать в аренду;
  • допускается вселение, а также прописка и выписка граждан в жилые помещения аварийного дома.

Аварийность жилья создает потенциальную угрозу для жильцов, а люди в таких зданиях подлежат переселению по государственным и региональным программам.

Регистрация по месту проживания в аварийном доме не запрещена.

Продажа квартиры в аварийном доме

Закон гласит — продавец обязан при продаже квартиры раскрыть полную и достоверную информацию о ее техническом состоянии. Эти положения включаются в договор и согласуются сторонами.

Если покупателю не предоставили сведения об аварийности дома и неудовлетворительном состоянии квартиры, он может расторгнуть сделку в судебном порядке.

Продаете аварийную квартиру — сообщите об этом покупателю.

Аварийность жилья также накладывает ряд ограничений:

  • использование средств маткапитала для покупки аварийного жилья не допускается — Пенсионный фонд проверит эту информацию и вынесет обоснованный отказ;
  • отказ последует и на заявку о предоставлении целевого кредита на приобретение жилья — банк заинтересован в выделении заемных средств только на покупку ликвидного объекта недвижимости;
  • аварийные жилые помещения не могут выступать предметом военной ипотеки.

Указанные ограничения могут иметь существенное значение для покупателя, поскольку собственными сбережениями располагают далеко не все граждане.

Нельзя купить аварийное жилье в ипотеку или на средства маткапитала.

Как определяется выкупная цена?

Аварийность существенно снижает рыночную стоимость жилья. Как правило, такие жилые помещения сильно изношены, могут не иметь отдельных видов коммунальных услуг и т.д.

Поэтому цена выкупа обычно небольшая. Но при ее определении необходимо учитывать:

  • рыночную стоимость квартиры;
  • госпошлину за регистрацию сделки;
  • затраты собственника — временное проживание в другом помещении до покупки новой квартиры, расходы на составление договора купли-продажи и т.д.

Размер выкупной цены определяют вместе с собственником.

Единственной разумной причиной для покупки аварийного жилья является возможное участие в программе переселения. В этом случае события могут развиваться по-разному:

  • собственнику аварийного жилья предоставят равноценную квартиру;
  • при отсутствии равноценного жилья, либо отказе от переезда, выплатят выкупную цену;
  • при наличии споров о равноценности предоставленного жилья или размера выкупной стоимости, спор разрешит суд.

Ожидание возможного переселения или выкупа квартиры может затянуться на долгие годы. Реализация региональных программ зависит от возможностей бюджета. Поэтому запланированные сроки нередко сдвигаются.

Требовать принудительного и внеочередного переселения граждане могут только при угрозе обрушения многоквартирного дома или непригодности для проживания жилого помещения.

Статья написана по материалам сайтов: 77metrov.ru, novacio.ru, domkodeks.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector