+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Виды капитального ремонта многоквартирного дома 2019 год

Понятие и виды капитального ремонта. Разграничение понятий реконструкция, текущий и капитальный ремонт. Значение капитального ремонта многоквартирного дома

Раскрытие понятия капитальный ремонт имеет большое значение для практической деятельности. К примеру, собственники помещений многоквартирных домов на общем собрании принимают решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.’ Встает необходимость разграничения перечисленных работ, поскольку проведение реконструкции, капитального и текущего ремонта имеет различное правовое регулирование.

Жилищный кодекс РФ не дает легального определения исследуемых понятий. Между тем, понятия реконструкции, текущего и капитального ремонта раскрываются в иных нормативно-правовых актах.

Легальное определение понятия капитального ремонта закреплено в Градостроительном кодексе РФ. 2 Так капитальный ремонт объектов капитального строительства представляет собой замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно- технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

  • 2 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190 // Российская газета, — 2004. — 30 дек.
  • 3 Там же.

ства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Определение реконструкции также дано в Налоговом кодексе РФ, 1 согласно которому к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции. В разъяснениях Минфина России указывается, что к ремонтным работам относятся работы, которые не изменяют технологическое или служебное назначение основных средств, не совершенствуют производство и не повышают его технико-экономические показатели.

Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содейст- вия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» определяет капитальный ремонт многоквартирного дома как проведение и (или) оказание предусмотренных настоящим Федеральным законом работ и (или) услуг по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.

Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ О Фонде содействия реформированию жилищно- [1] [2] [3]

коммунального хозяйства», утвержденные Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013, 1 раскрывают понятия реконструкция, капитальный и текущий ремонт следующим образом.

Текущий ремонт — это восстановление исправности или работоспособности дома, замена или восстановление составных частей ограниченной номенклатуры в объеме, установленном в годовых и среднесрочных планах жилищно-эксплуатационной организации, а также поддержание в исправности и работоспособности конструкции, помещений и инженерного оборудования жилых помещений за счет финансирования населением в соответствии с нормативными актами.

Капитальный ремонт зданий — это замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т.е. проведение модернизации зданий.

Реконструкция здания — это комплекс работ и организационнотехнических мероприятий с устранением физического и функционального (морального) износа и изменения технико-экономических показателей в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания и увеличения объема услуг.

Достаточно подробно даются определения капитального и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома в ведомственных нормативно-правовых актах Госстроя РФ.

К примеру, согласно приказу Госстроя РФ от 13.12.2000 №285 «Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения» [4] капитальный ремонт — это ремонт, выполняемый для восстановления технических и [5]

экономических характеристик объекта до значений, близких к проектным, с заменой или восстановлением любых составных частей.

В соответствии с постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1 «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» 1 к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» [6] [7] [8] дает примерный перечень работ, которые относятся к текущему и капитальному ремонту. При этом указывается, что текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационнотехнических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Немаловажную роль имеет позиция правоприменительных органов, в особенности судов, по толкованию анализируемых понятий. В судебной практике встречаются следующие подходы к определению понятий реконструкция, капитальный и текущий ремонт.

Суд указал, что в отличие от капитального ремонта, реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно- технического обеспечения.

Правоприменительный орган указал на следующие отличия капитального ремонта от реконструкции:

  • — при реконструкции изменяется сущность объекта (появляются новые качественные и количественные характеристики), а при капитальном ремонте сущность объекта не меняется, производится замена или восстановление неисправных элементов на более прочные и долговечные;
  • — ремонт основных средств направлен на сохранение первоначальных характеристик основных средств, а реконструкция — на их увеличение (улучшение) или создание новых.
  • — ремонтные работы, в отличие от реконструкции, не изменяют технологическое или служебное назначение основных средств, не совершенствуют производство и не повышают его техникоэкономические показатели.

технико-экономических показателей в целях улучшения условий, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

В научной литературе наиболее детально данные понятия были проанализированы Г.С. Васильевым. Автор с учетом легального определения капитального ремонта, закрепленного в Градостроительном кодексе РФ, и сложившейся судебной практикой раскрывает понятия следующим образом. [11] [12]

Работы, проводимые на существующем объекте недвижимости с целью поддержания его в надлежащем состоянии или улучшения его эксплуатационных характеристик, являются текущим ремонтом, если при их проведении не затрагиваются ни строительные конструкции, ни инженерные сети.

Если проводимые работы затрагивают строительные конструкции или инженерные сети (либо системы), они должны признаваться капитальным ремонтом, за исключением полной замены хотя бы одного вида несущих строительных конструкций или изменения внешних границ объекта. В таких случаях работы следует квалифицировать как реконструкцию.

На практике работы по капитальному ремонту могут финансироваться из денежных средств, собранных для проведения текущего ремонта, однако данные работы все же не становятся капитальными. Точно также из фонда капитального ремонта многоквартирного дома могут финансироваться: работы по утеплению фасада; переустройству невентилируе- мой крыши на вентилируемую крышу; устройству выходов на кровлю; установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); услуги по разработке проектной документации и проведению проверки достоверности определения сметной стоимости капитального ремонта; затраты на проведение государственной экспертизы проектной документации, государственной историко-культурной экспертизы в отношении многоквартирных домов, в установленном порядке признанных объектами исторического и культурного наследия, в случае если в соответствующем регионе принят нормативно-правовой акт. 1 Однако данные работы и услуги сами по себе непосредственно не являются работами по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Стоит обратить внимание, что участники правоотношений не могут договориться о содержании исследуемых понятий. Для единства правоприменительной практики требуются единые подходы к содержанию таких понятий как реконструкция, капитальный и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Подводя итог вышеуказанному, разграничение исследуемых понятий необходимо проводить по цели, объекту и характеру выполняемых работ.

Целью текущего и капитального ремонта является поддержание и восстановление эксплуатационных характеристик общего имущества многоквартирного дома. Целью реконструкции, по общему правилу, является изменение назначения или параметров общего имущества многоквартирного дома. Исключением из этого правила является то, что к реконструкции относится полная замена несущих строительных конструкций. [13] [12]

Объектом текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома может быть как движимое имущество (к примеру, в состав общего имущества могут быть включены общедомовые и индивидуальные приборы учета коммунальных ресурсов, конструкции для детских площадок, видеокамеры, установленные в подъезде, скамейки, хозяйственный инвентарь и иное имущество), так и сам многоквартирный дом, его части. Однако характер текущих работ в отношении строительных конструкций многоквартирного дома и инженерных систем (сетей) сводится к выполнению профилактических мероприятий и устранению мелких повреждений и неисправностей.

Объектом капитального ремонта являются только строительные конструкции (в отношении несущих строительных конструкций это отдельные элементы) и системы (сети) инженерно-технического обеспечения.

Объектом реконструкции является любые строительные конструкции, в случае если изменяется целевое назначение или параметры общего имущества многоквартирного дома, а также несущие строительные конструкции в случае их полной замены.

На уровне ведомственных актов в советский и современный периоды закреплялись виды капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

К примеру, приказ Минжилкомхоза РСФСР от 13.08.1980 № 424 «Об утверждении Инструкции о порядке разработки перспективных и годовых планов капитального ремонта жилищного фонда» указывал на следующие виды капитального ремонта. 1

Все виды капитальных ремонтов по охвату здания ремонтными работами, степенью заменяемости основных конструкций и составом выполняемых работ разделялись на две группы: комплексный и выборочный капитальный ремонт.

Комплексный капитальный ремонт — это ремонт здания в целом; проводится в ценных каменных (кирпичных) зданиях с деревянными перекрытиями и деревянных зданиях. Он выполняется при необходимости одновременного устранения неисправностей строительных конструкций, инженерных систем и отделки здания и охватывает все здание. При комплексном капитальном ремонте производится полная или частичная замена перекрытий ремонтируемого здания. В проектах комплексного капитального ремонта должно предусматриваться улучшение планировки помещений и оборудование зданий всеми видами инженерного благоустройства. Комплексный капитальный ремонт производится с временным прекращением эксплуатации ремонтируемого здания и освобождением его от проживающих и арендаторов.

Выборочный капитальный ремонт — это ремонт отдельных элементов здания, выполняемый по всему зданию или его части (этаже, секции, группе жилых помещений). При выборочном ремонте производятся замена или восстановление одного или нескольких видов конструкций, инженерных систем и других элементов здания (кроме замены перекрытий). При производстве выборочного ремонта эксплуатация здания, как правило, не прекращается.

Аналогичный подход закреплен в Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», утвержденных Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 15.02.2013. [15] [16]

В указанных методических рекомендациях капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт — это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.

Выборочный капитальный ремонт — это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

В Жилищном кодексе РФ работы по капитальному ремонту, которые могут финансироваться из фонда капитального ремонта многоквартирного дома по федеральному законодательству, сгруппированы следующим образом:

  • 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  • 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
  • 3) ремонт крыши;
  • 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
  • 5) ремонт фасада;
  • 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

В свою очередь, Жилищный кодекс РФ не выделяет такие виды капитального ремонта как комплексный и выборочный капитальный ремонт. Действующее законодательство не ограничивает собственников помещений многоквартирных домов в выборе капитального ремонта многоквартирного дома, а, наоборот, предоставляет право принять решение на общем собрании об определении перечня работ по капитальному ремонту.

Собственники помещений многоквартирных домов вправе принять решение о комплексном капитальном ремонте, который будет включать в себя все виды работ по капитальному ремонту. В свою очередь, собственники помещений многоквартирных домов могут злоупотребить своим правом выбора комплексного капитального ремонта в тех случаях, когда тот или иной состав работ не требуется.

На законодательном уровне отсутствуют критерии признания тех или иных работ необходимыми для проведения капитального ремонта, между собственниками и органами власти, региональным оператором может возникнуть спор относительно объема работ по капитальному ремонту. В рамках существующей системы капитального ремонта собственникам помещений многоквартирных домов, которые выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора («Общий счет»), выгодно принять решение о комплексном капитальном ремонте, поскольку объем работ по капитальному ремонту не привязан к установленному размеру обязательного взноса на капитальный ремонт.

Это интересно:  Дарение или завещание квартиры что лучше 2019 год

Для разрешения вышеуказанной ситуации требуется разработать и закрепить на законодательном уровне критерии признания работ по капитальному ремонту необходимыми. По мнению автора, следует установить размер обязательного взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома в зависимости от выбранного собственниками помещений многоквартирного дома объемом работ по капитальному ремонту.

Другой подход к классификации работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома закреплен в статьях 158, 166, 169 Жилищного кодекса РФ.

В зависимости от источников финансирования капитальный ремонт может быть классифицирован на:

1. Капитальный ремонт, финансирование которых возможно из фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

В указанную группу входят работы по капитальному ремонту, предусмотренные частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ, законами субъектов Российской Федерации в порядке части 2 указанной статьи.

2. Работы по капитальному ремонту, финансирование которых возможно из бюджетных средств, внебюджетных средств соответствующих фондов.

Перечень работ по капитальному ремонту предусматривается соответствующим нормативно-правовым актом федерального, регионального или местного уровня.

3. Работы по капитальному ремонту, финансирование которых возможно за счет дополнительных взносов на капитальный ремонт.

Так Федеральным закон от 28.12.2013 №417-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации» законодатель оставил и ранее действующий механизм финансирования работ по капитальному ремонту многоквартирных домов путем уплаты дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Примечательно, что указанные дополнительные взносы не являются одним из источников формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома, а является одним из самостоятельных источников финансирования капитального ремонта. 1

Вышеуказанные классификации работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов и выявленная проблематика позволяет в дальнейшем более детально проработать данные вопросы, что создает условия для формирования эффективно функционирующего управленческого механизма капитального ремонта много- квартирных жилых домов.

Не вызывает сомнение высокая значимость капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Длительная эксплуатация многоквартирного дома без проведения капитального ремонта повышает риск признания дома аварийным и ветхим, дом становится опасным для жизни и здоровья проживающих в нем граждан. При капитальном ремонте снижается физический и функциональный износ дома.

Каждый собственник помещения в многоквартирном доме заинтересован в капитальном ремонте, поскольку по результатам проведенных работ стоимость их объекта собственности может возрасти.

Ремонт многоквартирных домов. Основные понятия

Рубрика: Экономика и управление

Статья просмотрена: 196 раз

Библиографическое описание:

Статья посвящена анализу основных видов ремонта многоквартирного дома. Выделены их отличительные черты. Также были рассмотрены источники финансирования проведения каждого из рассмотренных видов ремонта многоквартирного дома.

Ключевые слова: ремонт многоквартирного дома, капитальный ремонт, текущий ремонт, плановый ремонт, аварийный ремонт

Ремонт многоквартирного дома является залогом спокойной и безопасной жизни проживающих в нем людей. Именно поэтому необходимо прилагать усилия для его проведения в срок и должном объеме. Для того, чтобы собственники жилых помещений в многоквартирном доме могли принимать активное участие в решении вопросов, касающихся ремонта дома, требуется разбираться в существующих видах ремонта, в условиях х проведениях и источниках финансирования. Рассмотрим основные виды ремонта, которые проводятся в многоквартирных домах.

Капитальный ремонт представляет собой восстановление или замену отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования дома для устранения их физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, то есть проведение модернизации дома [3].

Исходя из определения понятия капитального ремонта многоквартирного дома, можно выделить основные составляющие данного процесса.

Во-первых, капитальный ремонт проводится в многоквартирном доме. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме [2]. Понятие же «квартира» определяется как «структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении» [1].

Во-вторых, капитальный ремонт направлен на общее имущество собственников в многоквартирном доме. Общим имуществом считают все элементы жилого многоквартирного дома (кроме жилых и нежилых помещений), предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Итак, для признания помещения общим имуществом необходимо наличие одновременно двух признаков:

1) помещение не должно являться частью квартиры (т. е. это не квартира), а также частью офиса, магазина, аптеки и других нежилых помещений в доме, принадлежащих определенному собственнику;

2) помещение должно предназначаться для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Если один из вышеуказанных признаков отсутствует, то помещение не будет признано общим имуществом в многоквартирном доме.

Капитальный ремонт может быть двух видов, деление на которые зависит от того, какой объем работ следует выполнить:

− комплексный капитальный ремонт;

− выборочный капитальный ремонт.

Целью проведения комплексного ремонта является восстановление всех поврежденных частей общего имущества в многоквартирном доме. После завершения такого ремонта техническое состояние здания должно полностью соответствовать всем строительным нормам и эксплуатационным требованиям.

При выборочном ремонте происходит ремонт или заменаотдельных составляющих здания, определенных элементов инженерных коммуникаций. Проведение такого вида ремонта возможно в случаях, когда комплексный ремонт невозможен или его выполнение сопряжено с трудностями. Это может быть:

− значительные повреждения одних конструкций угрожают сохранности остальных частей зданий;

− отсутствует экономическая целесообразность проведения комплексного ремонта здания или существуют особенности его финансирования;

− может потребоваться ограничение или временное прекращение эксплуатации дома.

Также капитальный ремонт может быть, как плановым, то есть запланированным заранее, так и аварийным, необходимость в котором возникла под влиянием чрезвычайных ситуаций.

Если дом был признан аварийным, а его жильцы подлежать расселению, то в нем капитальный ремонт не проводится. Исключением являются случаи, когда существует угроза безопасности для проживающих в таком доме до запланированного срока переселения граждан и сноса многоквартирного дома.

Для жильцов многоквартирного дома очень важно отличать два понятия: «капитальный ремонт» и «текущий ремонт». Это обусловлено тем, что финансирование этих видов ремонта осуществляется по-разному, из разных источников.

Итак, текущий ремонт — это мероприятия, систематически проводимые с целью предупреждения преждевременного износа конструкций, отделки, коммуникаций здания и работы по устранению малозначительных повреждений и поломок.

Данный ремонт не требует перерывов в полноценном пользовании помещениями здания жильцами, проводятся периодически и достаточно часто, кроме того, такие работы менее затратны, чем капремонт. Именно поэтому говорят о его планово-предупредительном характере. К текущему ремонту относят следующие виды работ:

− установка дверей, плинтусов, откосов;

− установка или замена выключателей;

− монтаж потолка (гипсокартон или натяжной потолок);

− укладка паркета, плитки, ламината;

− мелкие декоративные работы и прочее.

Капитальный и текущий ремонт обладают рядом особенностей, которые существенно отличают их друг от друга (табл. 1) [3].

Различия между капитальным итекущим ремонтом

Текущий ремонт

Капитальный ремонт

Изменения внешнего облика помещения незначительно, устраняются мелкие дефекты, к которым можно отнести трещины в стене, отклеившиеся обои, царапины на напольном покрытии и многое другое;

Требуется применение дополнительных видов конструкций;

Для проведения подобных работ не требуется специальная подготовка;

Требуется привлечение специалистов;

Не требует большого количества времени и финансовых затрат;

Требуется большое количество времени и финансовых затрат;

Существует стандартная схема проведения работ, где, либо вообще не нужны отделочные материалы, либо они необходимы.

Период между капитальными ремонтами многоквартирного дома намного меньше.

На данный момент финансирование текущего ремонта осуществляется за счет поступлений от квартирной платы и арендных платежей, а капитальный оплачивается за счет целевых поступлений владельцев квартир в многоквартирном доме.

Существует еще два понятия, которые следует отличать от капитального ремонта.

Во-первых, косметический ремонт. Как правило, это легкие несущественные работы. Таково определенное восстановление помещений с целью внешнего улучшения его эстетического состояния. Косметический ремонт включает покраску стен, потолков, полов, дверей, плинтусов, укладка ламината либо других напольных покрытий и прочее. Разновидностью косметического ремонта является евроремонт, при котором происходит модернизация жилого помещения при помощи новейших технологий и методик. В данном случае необходимо обращаться за помощью только к высококвалифицированным специалистам.

Во-вторых, реконструкция. При реконструкции, в отличие от ремонта, проводятся мероприятия по изменению ключевых параметров многоквартирного дома (этажности, площади) или полной замены несущих конструкций.

Как видно, ремонт многоквартирного дома может быть разным: затрагивать его целиком либо только конкретные части. Но роль его в любом случае велика.

Поэтому ведется активная работа по реформированию системы жилищно-коммунального хозяйства. Одним из главных шагов на пути к эффективной организации ремонта многоквартирного дома, а именно капитального, так как именно он является основной формой восстановления частей многоквартирного дома, стал Федеральный закон от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

  1. Жилищный кодекс РФ от 29. 12. 2004 г. № 188-ФЗ [Электронный ресурс] — У. доступ из справочно-правой системы «КонсультантПлюс».
  2. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» [Электронный ресурс] — У. доступ из справочно-правой системы «КонсультантПлюс».
  3. Кузин Н. Я., Селезнева А. К. Особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов //Современные проблемы науки и образования. — 2015. — №. 1.

Виды капитального ремонта

Отчисления на капитальный ремонт вызывают возмущения у большей части россиян. Но далеко не все граждане задумываются о том, что помещения со временем подвергаются износу, вследствие чего капитальный ремонт становится им необходим. Проведение кап. ремонта направляется на восстановление или полную замену конструкций или инженерных систем. Своевременное проведение капитального ремонта обеспечивает безопасную эксплуатацию помещений, а также повышает уровень комфорта при их использовании. Сегодня мы поговорим о видах капитального ремонта, а также о том, насколько законны ежемесячные отчисления на его проведение.

Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт — оказание услуг и (или) выполнение работ в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества и обеспечения соответствия общего имущества установленным требованиям безопасности, санитарии и иным требованиям, предусмотренным действующим законодательством.

Определение понятий капитального ремонта и реконструкции находится в главе №1 Градостроительного кодекса РФ:

  • Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно- технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 введён Федеральным законом от 18.07.2011 N 215-ФЗ).

Виды капитального ремонта зданий и сооружений

Капитальный ремонт зданий и сооружений – это комплекс инженерных и ремонтных работ по замене аварийных конструкций или восстановлению их рабочих свойств. Целью капитального ремонта зданий и сооружений является продление срока эксплуатации или сохранение эксплуатационных характеристик здания, предотвращение досрочного выхода из эксплуатации и сноса, а также устранение физического и морального износа здания или сооружения.

Чаще всего при капитальном ремонте зданий и сооружений выполняют перепланировку помещений (не вызывающую изменения основных технико-экономических показателей здания) с современной отделкой внутри, утепление и обшивка фасада здания декоративными панелями, и замену или модернизацию инженерных сетей здания.

Объем и состав проводимых работ определяется заказчиком, результатом должно стать пригодное для эксплуатации здание или сооружение, отвечающее установленным требованиям. Капитальный ремонт зданий и сооружений может выполняться как полностью для всего здания, так и частично — к примеру, замена проводки, труб водоснабжения или ремонт входной группы.

Капитальный ремонт зданий и сооружений классифицируется на три вида:

  • комплексный,
  • выборочный,
  • аварийный.

Виды различаются по срокам проведения, по комплексу обязательных работ, по стоимости и основаниям проведения.

Комплексный ремонт зданий и сооружений

Комплексный капитальный ремонт зданий и сооружений служит для восстановления или замены всех неисправных либо морально устаревших элементов здания.

В первую очередь он направлен на замену или укрепление элементов конструкций, инженерных сетей, от которых зависит безопасная эксплуатация здания в соответствии с функциональным назначением. Также в процессе работ производится благоустройство прилегающей территории, улучшение архитектурного вида.

Комплексный капитальный ремонт зданий и сооружений проводится периодически, раз в несколько десятилетий. Его проведение вызвано необходимостью замены или восстановления элементов конструкций и инженерного оборудования, которые пришли в негодность по прошествии времени.

Также данный вид работ проводится вне зависимости от технического состояния, когда присутствует значительный моральный износ, а сами здания не подлежат сносу (памятники архитектуры, музеи). Комплексный капремонт зданий и сооружений не затрагивает несущих конструкций (колонн, фундаментов, несущих стен и столбов), что отличает его от реконструкции.

Выборочный ремонт зданий и сооружений

Выборочный капитальный ремонт зданий и сооружений направлен на восстановления или замену отдельных конструкций, отдельные инженерных систем. Срочный ремонт назначается в зданиях, находящихся в удовлетворительном состоянии, когда отдельные элементы требуют восстановления или замены.

Например, выявленные дефекты в конструкциях не позволяют проводить безопасную эксплуатацию или существенно снижают уровень комфорта в здании. Также срочные работы назначаются, когда выявленные недостатки создают угрозу разрушения или снижения рабочих качеств смежных конструкций (например, ремонт кровли или фасада).

Аварийный ремонт зданий и сооружений

Аварийный капитальный ремонт зданий и сооружений служит для устранения последствий техногенных аварий и природных катастроф (наводнений, пожаров, землетрясений). В процессе ремонта происходит замена или укрепления поврежденных элементов конструкций и инженерных систем.

Это интересно:  Можно ли выписаться из квартиры с долгами 2019 год

Строительно-монтажные работы необходимо проводить в соответствии с проектно-сметной документации, разработанной на основании технического задания и результатов технического обследования здания или сооружения. Проектно-сметную документацию разрабатывает организация, имеющая допуск СРО на определенные в проекте виды работ.

Как выбрать способ формирования фонда капитального ремонта

Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должно приниматься общим собранием, количеством голосов не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Способ управления многоквартирным домом не ограничивает собственников помещений в выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

При любом способе управления домом собственники помещений могут выбрать способ формирования фонда капитального ремонта, как на специальном счете, так и у регионального оператора. Но если выбран специальный счет, то определение лица, которое может быть владельцем специального счета, зависит от способа управления домом.

Контроль за выбором способа формирования фондов капитального ремонта осуществляет орган государственного жилищного надзора (госжилинспекция). Орган государственного жилищного надзора информирует орган местного самоуправления и регионального оператора о многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали способ формирования фондов капитального ремонта и (или) не реализовали его.

В случае если собственники помещений в установленный срок не выбрали или не реализовали выбранный способ формирования фонда капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого многоквартирного дома на счете регионального оператора. Но до этого (не позднее чем за месяц до окончания установленного срока) орган местного самоуправления должен созвать общее собрание в многоквартирном доме для принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

Владельцем специального счета может быть:

  • товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах
  • жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
  • управляющая организация.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете

Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете необходимо созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком, установленным статьей 45 Жилищного кодекса. Вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должен быть включен в повестку дня собрания.

Подтверждением реализации выбранного собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете является внесение органом государственного жилищного надзора полученного от владельца специального счета уведомления о выборе способа формирования фонда капитального ремонта в реестр уведомлений и сведений о специальном счете в реестр специальных счетов.

Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капремонта на специальном счете необходимо большинство голосов не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если собственники помещений выбрали формирование фонда капремонта на специальном счете, помимо этого решения на том же общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме должны быть принять еще несколько решений, указанных в части 4 статьи 170 Жилищного кодекса.

Принимаемые решения:

  • о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт;
  • о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  • о сроках проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
  • о владельце специального счета;
  • о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет.

Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора

Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора необходимо созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком, установленным статьей 45 Жилищного кодекса. Вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта должен быть включен в повестку дня собрания.

Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капремонта у регионального оператора необходимо большинство голосов не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Для реализации принятого собственниками помещений решения копия протокола общего собрания собственников помещений должна быть направлена региональному оператору.

В случае если решение о формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора в отношении конкретного многоквартирного дома принимает орган местного самоуправления, указанный орган направляет свое решение региональному оператору.

Обязательный порядок заключения договоров, установленный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает, что региональный оператор должен представить собственникам помещений договор, который собственники, в свою очередь обязаны подписать.

Договор считается заключенным, если его подписали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом многоквартирном доме. Если собственники помещений не подпишут договор, направленный им региональным оператором, региональный оператор вправе требовать подписания договора через суд.

В случае если решение о формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора в отношении конкретного многоквартирного дома принимает орган местного самоуправления, указанный орган направляет свое решение региональному оператору.

Региональный оператор обязан:

  • предоставить в орган государственного жилищного надзора сведения о многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора;
  • направить собственникам помещений в многоквартирном доме и (или) лицам, осуществляющим управление многоквартирным домом, проект договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме.

Изменение способа формирования фонда капитального ремонта

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но вступление принятого решения в силу зависит от первоначального способа формирования фонда капитального ремонта.

Условием при изменении способа формирования фонда капитального ремонта является полная выплата кредита (займа), если такой кредит был предоставлен для капитального ремонта под средства фонда капитального ремонта на специальном счете, или полное погашение задолженности перед региональным оператором по выполненному капитальному ремонту.

Например, если капитальный ремонт многоквартирного дома, предусмотренный региональной программой капитального ремонта и признанный необходимым, не был проведен в срок, установленный региональной программой из-за того, что собственники помещений в многоквартирном доме не приняли необходимого решения, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такого решение владельцу специального счета.

Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения решения органа местного самоуправления.

Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и переходе к формирование фонда капремонта у регионального оператора:

  • собственники помещений в течение пяти рабочих дней направляют решение общего собрания владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт;
  • решение вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания, который в течение пяти дней после этого обязан перечислить средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора.

Если собственники помещений приняли решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете:

  • решение вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений (если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации);
  • после вступления решения в силу региональный оператор в пятидневный срок перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

В чем отличие текущего и капитального ремонта

Приходя в управляющую компанию с заявлениями на выполнение той или иной работы, жители часто путают понятия «капитальный» и «текущий» ремонт. Многие ошибочно полагают, что управляющая компания обязана производить полную замену тех или иных конструктивных элементов дома и инженерных сетей. А многие даже уверенно заявляют, что платят за капитальный ремонт именно в УК. Это бывает глубоким заблуждением. Поэтому уметь различать капитальный ремонт от текущего очень важно.

Определение текущего и капитального ремонта

Четкое разграничение капитального и текущего ремонта проводит Законодательство РФ.

Госстрой РФ поясняет, что «к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели».
(Постановление Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1″Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (вместе с «МДС 81-35.2004…»).

Тем временем «предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей»(Постановление Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (вместе с «МДС 81-35.2004…»).

Цели и задачи текущего ремонта

Главная цель текущего ремонта многоквартирных жилых домов – обеспечение безопасных и комфортных условий проживания для людей. Для достижения этих целей ипроизводятся работы, направленные на устранение аварийных ситуаций, поддержание работоспособности инженерных систем, профилактику неисправностей.

Полный перечень видов работ по текущему ремонту представлен в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Приложение N 8).

Цели и задачи капитального ремонта

Капитальный ремонт нацелен на улучшение эксплуатационных показателей зданий, посредством обновления (полной замены) тех или иных конструктивных элементов. Поэтому, как правило, работы по капитальному ремонту более дорогостоящи и масштабны.

Виды этих работ, как и в случае с текущим ремонтом,прописаны в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Приложение N 9).

Кто занимается текущим ремонтом

Текущий ремонт выполняет управляющая компания за счет денежных средств, которые собственники оплачивают по квитанции в графе «Содержание и ремонт общего имущества МКД».

Установлением размера платы в нашем городе занимается Управление регулирования цен и тарифов городского округа «Город Чита», которое также на основании законов и постановлений определяет перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, управляющая компания обеспечивает круглосуточное аварийное обслуживание дома, а также ремонт для поддержания функционирования всех конструктивных элементов и инженерных сетей.

В ходе сезонных осмотров составляется список работ для МКД, который может корректироваться, в том числе и по мере поступления заявок от собственников помещений. Планированием работ УК занимается в течение первого квартала года, исходя из наличия денежных средств на доме и необходимости проведения того или иного вида работ.

Кто занимается капитальным ремонтом

Органом, который контролирует виды, сроки, периодичность и качество проведения капитального ремонта МКД, является Региональный оператор фонда (ред. Забайкальский фонд капитального ремонта).

Минимальный размер тарифа определяют региональные органы власти (ред. ПравительствоЗабайкальского края), а оплата производится на счет Фонда, если собственники помещений не перевели свой многоквартирный дом на спецсчет.

Таким образом, обращаться в управляющую компанию следует: если в вашем доме требуется отремонтировать электропроводку или застеклить разбитое окно в подъезде, устранить течь стояка или крыши и т.д., то есть если необходимо провести частичный срочный ремонт или восстановить функционирование той или иной инженерной системы.

В случае, если вам хочется улучшить состояние вашего дома (произвести полную замену инженерных сетей, выполнить ремонт всей крыши, установить современные системы освещения в подъезде и т.д.), вам необходимо обращаться в Фонд капитального ремонта.

Какие виды работ выполняются в доме за счет накопленных средств на капремонт

Нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, может быть дополнен другими видами услуг и работ.

В случае принятия собственниками помещений в МКД решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых иных услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Жилищным кодексом определен перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества, оказание и выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, формируется исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного субъекта РФ.

Виды работ за счет капитального ремонта:

  • ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  • ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
  • ремонт крыши;
  • ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
  • ремонт фасада;
  • ремонт фундамента многоквартирного дома.

Ответственность за капитальный ремонт если не проведен в сроки установленные региональной программой

Региональная программа капитального ремонта включает в себя плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в МКД (п. 3 ч. 1 ст. 168 ЖК РФ). В зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта проведение ремонта обеспечивается региональным оператором или самими собственниками помещений в МКД.

Не менее чем за 6 месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в МКД в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление МКД или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Либо региональный оператор (в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта (ч. 3 ст. 189 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД.

Это интересно:  Как приватизировать квартиру пошаговая инструкция 2019 2019 год

Ответственность регионального оператора за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором, перед собственниками помещений в МКД формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, закреплена ч. 6 ст. 182 ЖК РФ.

Кроме того, ст. 188 ЖК РФ закреплено, что убытки, причиненные собственникам помещений в МКД в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств в соответствии с ЖК РФ и принятыми в соответствии с ним законами субъектов Российской Федерации, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в МКД. В случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта.

В соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого МКД региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета (ч. 7 ст. 189 ЖК РФ).

Определение понятия капитальный ремонт в нормативно-правовых актах (НПА)

Капитальный ремонт — ремонт, выполняемый для восстановления технических и экономических характеристик объекта до значений, близких к проектным, с заменой или восстановлением любых составных частей (Приказ Госстроя РФ от 13.12.2000 N 285 «Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения»).

Капитальный ремонт — проведение комплекса строительных работ и организационно — технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико — экономических показателей здания и функционального назначения, предусматривающих восстановление его ресурса с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшению эксплуатационных показателей (Постановление Правительства Москвы от 30.07.2002 N 586-ПП (в редакции от 23.12.2015) «Об утверждении Положения о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства инженерных коммуникаций, сооружений и объектов дорожно-транспортного обеспечения в городе Москве»).

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (статья 1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции от 18.06.2017).

Определение понятия капитальный ремонт зданий и сооружений

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели (Постановление Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (в редакции от 16.06.2014) «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (вместе с «МДС 81-35.2004…»)).

Капитальный ремонт здания — комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и функционального (морального) износа, не предусматривающих изменения основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных или всех конструктивных элементов (за исключением несменяемых) и систем инженерного оборудования с их модернизацией.

Капитальный ремонт не продлевает срок службы зданий, так как он определяется по наиболее долговечным элементам, не заменяемым при ремонте («Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013)

Определение понятия капитальный ремонт многоквартирного дома

Капитальный ремонт многоквартирного дома — проведение и (или) оказание предусмотренных настоящим Федеральным законом работ и (или) услуг по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее — общее имущество в многоквартирном доме), в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме (статья 2 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ (в редакции от 23.06.2016) «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»).

Определение понятия капитальный ремонт наружных инженерных коммуникаций

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д. (Постановление Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (в редакции от 16.06.2014) «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (вместе с «МДС 81-35.2004…»).

Определение понятия капитальный ремонт дорог

Капитальный ремонт автомобильной дороги — комплекс работ по замене и (или) восстановлению конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и (или) их частей, выполнение которых осуществляется в пределах установленных допустимых значений и технических характеристик класса и категории автомобильной дороги и при выполнении которых затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности автомобильной дороги и не изменяются границы полосы отвода автомобильной дороги (ст. 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ (в редакции от 07.02.2017) «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Капитальный ремонт дорожного покрытия — комплекс работ, при котором производится полное восстановление и повышение работоспособности дорожной одежды и покрытия, земляного полотна и дорожных сооружений, осуществляется смена изношенных конструкций и деталей или замена их на наиболее прочные и долговечные, повышение геометрических параметров дороги с учетом роста интенсивности движения и осевых нагрузок автомобилей в пределах норм, соответствующих категории, установленной для ремонтируемой дороги, без увеличения ширины земляного полотна

на основном протяжении дороги (Распоряжение Министерства ЖКХ МО от 29.06.2015 N 125-РВ «Об утверждении Правил благоустройства территории городского округа Балашиха Московской области»).

Понятие «разумного срока» для проведения капитального ремонта

Сроки проведения капитального ремонта либо устанавливаются сторонами, либо установлены нормативными правовыми актами (НПА). При отсутствии указания на сроки проведения ремонта в договоре или нормативном акте, то он проводится в разумный срок. Понятие «разумного срока» является традиционным для гражданского права и упоминается неоднократно в нормах Гражданского кодекса РФ (см. ст. 314 ГК РФ, применительно к отношениям залога — п. 4 ст. 345, п. 1 ст. 358 ГК РФ).

Разумный срок для проведения капитального ремонта зависит от состояния имущества, его свойств, особенностей климата, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин. Кроме того, в НПА могут быть предусмотрены как конкретные сроки проведения ремонта, так и может закрепляться порядок их определения, устанавливаться периодичность выполнения отдельных видов ремонтных работ.

Программа капитального ремонта

По оценкам экспертов Института проблем ценообразования и регулирования естественных монополий НИУ ВШЭ, финансовая обеспеченность программ по капитальному ремонту в регионах многоквартирных домов, исходя из утвержденного минимального размера взноса, находится под вопросом. Вероятность дефицита региональных средств на капремонт составляет более 90%. Об этом сообщает портал Фонда капитального ремонта города Москвы.

Напомним, что с 1-го июля в квитанциях на оплату ЖКХ появилась новая графа «Капитальный ремонт». Размер взносов оказался во всех регионах страны разным. Это обусловлено тем, что региональные власти сами определяют размер тарифов для населения. Стоит отметить, что только Московская программа капремонта наряду с Красноярской, Камчатской, Ярославской, Магаданской, Тюменской и Ямало-Ненецкой покрывают реальные расходы на проведение качественного капитального ремонта.

Был проведён анализ 83 региональных программ капитального ремонта на основании данных об общей площади домов, включенных в программу, сроке её реализации, минимальном взносе, утверждённом в субъекте РФ, объёмах господдержки, предельной стоимости работ согласно нормативным правовым актам субъектов.

Стоимость капитального ремонта в расчёте на 1 кв.м была определена, исходя из предельных стоимостей по обязательным видам работ (ч.1 ст.166 ЖК РФ). На основании этого показателя был рассчитан предельно допустимый минимальный размер взноса на капремонт.

По итогам проведённого исследования можно сделать вывод, что совокупный годовой объём финансирования региональных программ всех 83 субъектов РФ, исходя из утверждённых минимальных размеров взноса на капитальный ремонт, с учётом предусмотренной государственной поддержки, составит около 205 млрд. руб.

Из них 179,5 млрд. руб. – объём средств, который должен быть оплачен собственниками помещений исходя из минимального размера взноса, 25,5 млрд. руб. – государственная поддержка региональных программ. А в сумме это значительно ниже реальной потребности в финансировании этих работ — порядка 440 млрд. руб.

На основании этого можно сделать вывод, что только семь субъектов Российской Федерации не имеют дефицита средств на реализацию региональной программы, из них 2 (Красноярский край и Ярославская область) являются условно сбалансированными, поскольку расчёт реальной стоимости региональных программ производился по минимальной величине предельных стоимостей работ по капитальному ремонту.

По остальным субъектам годовой дефицит (даже с учетом господдержки) составит от 12% до 92%.

Независимо от того, какой способ накопления средств вы выберете, у действующей системы сбора средств есть несколько серьезных мин замедленного действия.

Вся эта система, главный недостаток которой — выбранный горизонт планирования в 25 лет, попросту рухнет. По моим представлениям, рухнет она лет через 10. Во-первых, это может случиться из-за инфляции — система просто не будет успевать за ее ростом. Кроме того, у нас в стране крайне непредсказуемая экономика, и никто не знает, когда грянет очередной экономический кризис. Любое потрясение, любой резкий обвал рубля, любой всплеск инфляции в районе 20% может разрушить систему полностью, поскольку будет просто невозможно увеличить плату до нужно уровня.

Отмеченные экспертом недостатки подкрепляются и законодательно предусмотренным хоть и отсроченного, но права на выход многоквартирного дома из «общего котла». Да, существуют широко разрекламированная и поддерживаемая сверху стратегия единения российского народа и ставшие уже мемом 86%, но очень сомнительно, что все это распространяется на денежный вопрос. Никто не сможет препятствовать собственникам многоквартирного дома сразу же после проведения капитального ремонта принять решение о формировании своего специального счета. А если это будет массовым явлением, то уже к середине срока реализации программы по капитальному ремонту денег в «общем котле» может не остаться.

Власти, принимая свои региональные программы, возможно, этот вариант также продумывали, так как в большинстве регионов капитальный ремонт разделен на части: где-то меняют кровлю, где-то инженерные коммуникации и т.д. Дома со специальными счетами капремонта должны самостоятельно вести учет платежей, и если к сроку, установленному в региональной программе, они не смогут изыскать средства на ремонт дома, то все, что они соберут к тому моменту, автоматически пойдет в «общий котел».

Нужно ли платить за капитальный ремонт

Для того чтобы понять, должен ли гражданин оплачивать капитальный ремонт, необходимо определить, в каком статусе он проживает в квартире. Наниматели помещения по договору социального найма должны оплачивать коммунальные услуги и участвовать в содержании общедомового имущества, а именно – платить за текущие расходы. Собственник квартиры, помимо указанных обязанностей, должен оплачивать взносы на капитальный ремонт своего дома.

Обязанность по финансовому участию собственника в капремонте закреплена жилищным законодательством. Поправки в Жилищный кодекс РФ от 2012 года закрепили обязанность собственника переводить средства на специально открытые счета, которые управляются жилищным ведомством. Открыть счет для создания фонда капитального ремонта вправе ТСЖ. При этом деньги с такого счета расходовать можно исключительно на капремонт.

Да, платить нужно. Основанием для этого служит ч.1, 3 ст. 158 ЖК РФ, в которой предусмотрена обязанность собственников помещения в многоквартирном доме вносить плату за капитальный ремонт. Та же позиция еще раз закреплена в Определении ВС РФ от 10 февраля 2014 года, которое злонамеренно используется на просторах интернета с призывом как раз не платить взносы. Указанным судебным актом, вопреки неграмотным комментариям, подтверждена позиция обязательности уплаты взносов.

Кто имеет льготы оплаты капитального ремонта

Размер и порядок перечисления гражданами средств на капитальный ремонт устанавливается нормативным актом субъекта РФ. Дополнительные льготы и компенсации на оплату капремонта могут предусматриваться региональным законодательством. Таким образом, оплата капитального ремонта – не право, а обязанность собственника жилья. Отказ гражданина оплачивать капремонт грозит ему начислением неустойки, штрафными санкциями.

Полностью освобождены от оплаты капремонта следующие категории граждан:

  • собственники квартир в аварийных и подлежащих сносу домах;
  • граждане, проживающие в домах, подлежащих изъятию для нужд государства (ч. 2 ст. 169 Жилищного кодекса РФ).

Некоторым категориям собственников государство компенсирует средства (часть средств), потраченные на оплату ремонта. Так, полная компенсация предоставляется собственникам, которые проживают одни, если им исполнилось 80 лет (ст. 169 Жилищного кодекса РФ).

В размере 50% (но не более) :

  • собственникам, которым исполнилось 70 лет, если они проживают одни или в семье, состоящей из неработающих пенсионеров (ст. 169 Жилищного кодекса РФ);
  • детям-инвалидам и их родителям, инвалидам I и II групп (ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»);
  • участникам, инвалидам ВОВ, ветеранам боевых действий, ветеранам труда (Федеральный закон от 12.01.1995 № 5-ФЗ «О ветеранах»);
  • ликвидаторам аварий на АЭС (Закон РФ от 15.05.1991 № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС»).

Статья написана по материалам сайтов: moluch.ru, nedviginform.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector