+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Выкуп квартиры у банка 2019 год

Говорят, если покупать квартиру у неудачливого ипотечного заемщика или у самого банка, который квартиру уже конфисковал у должника, то можно серьезно выиграть в цене. С другой стороны, покупка залоговой квартиры пугает: а вдруг какие-то невыполненные обязательства прежним хозяином квартиры падут на голову покупателя?

По информации Марины Маркаровой, управляющего партнера компании MAYFAIR Properties, в кризис число сделок с залоговыми квартирами выросло, но незначительно — в среднем не более чем на 5%. А Александр Рюмин, директор департамента элитной недвижимости компании «A- Realty Group», сообщил порталу www.metrinfo.ru, что число таких сделок в его агентстве составляет не более 2-3% от общего числа. Эдуард Булычев, руководитель отдела вторичной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» на Баррикадной, оценил долю операций с залоговым жильем в компании на уровне 20-25%. Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость», назвала цифру – 7%.

Риелторы постоянно продают недвижимость, находящуюся в залоге у банков, — это подтвердила Юлия Лурье, руководитель офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость». И в большинстве случаев речь идет о квартирах, которые реализуются их владельцами по доброй воле. Например, когда-то молодожены купили однокомнатную квартиру по ипотеке, прожили в ней 2-3 года, родился ребенок, стала нужна двухкомнатная, которая приобретается опять с использованием ипотечного кредита. Поэтому однокомнатную квартиру нужно продать.

Но у компании также есть клиенты, которые вынуждены продавать квартиру, так как не могут выплачивать ипотеку. В основном такие клиенты, не дожидаясь обращений банков в коллекторские агентства и суды, идут к риелторам.

Но бывает еще и продажа по принуждению. Она возможна, как уточняет Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», только в случае длительной просрочки ипотечных платежей (более 6-9 месяцев). Обычно банки предлагают различные варианты для погашения задолженности — продление срока кредита, отсрочка погашения основного долга и т.д. Если ни один из вариантов не устраивает клиента, то квартира реализуется уже по судебному решению.

Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость») обращает внимание на очень важный момент — без решения суда агрессивно требовать от заемщика продажи его имущества нельзя: «если же под «принудительной продажей» понимать действия кредиторов, коллекторов и прочих лиц, которые заставляют заемщика продать свою квартиру, то такая сделка, подпадая под нормы статьи 179 Гражданского кодекса РФ (сделка, совершенная под влиянием угрозы, при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях), в дальнейшем имеет все шансы быть признанной недействительной в судебном порядке».

От чего зависит цена
Залоговая квартира интересна покупателю, если ее цена ниже среднерыночной. Как уточнила Татьяна Воробьева, руководитель подразделения «Тверское» «Московского Агентства Недвижимости», разница может доходить до 25%. Ведь в сделке помимо сторон продавца и покупателя в качестве третьей стороны присутствует банк, и зачастую условия диктует именно он.

Стоимость залоговой квартиры зависит от того, насколько критична у заемщика ситуация с банком-кредитором. Чем критичнее – тем дешевле. Учитывается сумма общей задолженности с процентами и штрафными санкциями, длительность периода, в течение которого заемщик не платит по кредиту, и др.

Но, как отметил Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья», при добровольной продаже залоговой квартиры заемщик и банк чаще всего договариваются полюбовно: условия удовлетворяют обе стороны.

И тут уж многое зависит от профессионализма риелтора, занимающегося сделкой. Юлия Лурье («ИНКОМ-Недвижимость») рассказала случай, когда риелторы покупали для своего клиента залоговую трехкомнатную квартиру в районе станции метро «Полежаевская» в доме серии П-44Т. Продавал эту квартиру частный маклер, который долго не мог найти покупателя на свой объект, т. к. всех пугала схема сделки с участием банка. Однако предложение было выгодным: залоговая квартира была куплена на 800 тыс. руб. дешевле аналогичных предложений на рынке.

Эксперт привела и другой пример сделки. В ней риелтор выступал продавцом залоговой квартиры в Домодедово и был заинтересован продать ее дороже. Сделка прошла удачно, а клиент получил деньги в размере ее рыночной стоимости.

Другие факторы, влияющие на цену, — потребительские характеристики, в частности — расположение квартиры и качество ее ремонта.

Александр Рюмин («A-Realty Group») привел пример продажи трехкомнатной залоговой квартиры на улице Байкальская (метро «Щелковская»). После развода заемщик решил ее продать (она была в семье не единственной). Большой спрос на полностью оборудованную мебелью и техникой квартиру позволил продать ее по рыночной цене за 12, 4 млн руб.

Другой случай из практики показывает, что продажа квартиры «ниже рынка» тоже может быть выгодной. На продажу был выставлен элитный пентхаус в районе Арбата. Рыночная стоимость квартиры была около $6,2 млн, а ежемесячный платеж банку — $100 тыс. Каждый месяц экспозиции объекта на рынке делал его дороже на эту сумму. Учитывая ограниченный спрос на такие предложения, продавец согласился продать пентхаус за $5,5 млн.

Однако бывают и такие случаи, когда заемщик выставляет квартиру на продажу дорого для того, чтобы ее вообще не купили. О такой «практике» нам поведал Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ». Заемщик попадал в тяжелое финансовое положение: терял работу и допускал просрочку платежей по ипотеке. Спустя какое-то время из банка начинали звонить заемщику, а заодно и его друзьям и родственникам, требуя погашения долга. Чтобы избежать этого прессинга, заемщик приходил в банк и заявлял, что продает квартиру, чтобы расплатиться по кредиту. Звонки прекращались, а через какое-то время, получив небольшую передышку, заемщик устраивался на работу и возобновлял платежи по кредиту как ни в чем не бывало.

Все, что мы рассказали выше, касается добровольной продажи. Если она невозможна, банку приходится обращать взыскание на предмет залога в судебном порядке. В этом случае квартира выставляется на торги по стоимости, которую определил банк. Как правило, стоимость предложения гораздо ниже рыночной. Если после того, как квартира будет продана и погашены долги банку, остаются деньги, они поступают в распоряжение заемщика. Если же расходы банка покрыть не удается, то оставшаяся часть долга взыскивается с заемщика через суд, — рассказывает Андрей Банников («Азбука Жилья»).

Как мы уже отмечали, принудительная продажа возможна только после получения соответствующего решения суда через аукционы. Покупателю необходимо убедиться, что такое решение у банка есть и оно не обжаловано собственником в законном порядке. При несоблюдении этих условий предыдущий собственник вправе отстаивать свои права в суде, говорит Алена Сапрыкина, заместитель руководителя департамента элитной жилой недвижимости Delta estate.

Если стоимость квартиры не покрывает кредит
В период кризиса при продаже залоговых квартир возникла дополнительная сложность: если на растущем рынке стоимость заложенной квартиры полностью погашала кредит, а растущий ранок позволял даже остаться в плюсе, то сейчас сумма кредита, полученного до кризиса, может превышать стоимость квартиры. Как рассказала Татьяна Воробьева («Московское Агентство Недвижимости»), в данном случае то, как будут производиться расчеты, зависит от условий кредитного договора. На практике в большинстве случаев в качестве дополнительных ресурсов для окончательного погашения кредита рассматривается все имущество заемщика. «Этот факт может стать неприятным сюрпризом, т.к. большинство владельцев ипотечных квартир считают, что в случае невозможности оплаты кредита они рискуют только заложенной квартирой», — подчеркивает эксперт.

Технология сделки и схемы расчетов
Сделки с залоговым жильем регулируются ФЗ «Об ипотеке» и несложны в производстве. По мнению Андрея Владыкина («НДВ-Недвижимость»), основная трудность заключается в том, чтобы синхронизировать действия нескольких сторон: продавца, покупателя, банка-залогодержателя, регистрационной палаты, нотариуса и т.д.

Сделки проходят по разным схемам взаиморасчета. Как рассказала Марина Маркарова (MAYFAIR Properties), по одной из них покупатель вносит денежную сумму продавцу-залогодателю в качестве аванса/задатка в размере задолженности (по соответствующему соглашению или предварительному договору). Продавец из этих денег погашает задолженность; получает уведомление банка о том, что все обязательства по кредитному договору выполнены и банк-залогодержатель не возражает против отчуждения объекта недвижимости. Затем продавец-залогодатель и покупатель подписывают договор купли-продажи, после чего в Росреестре регистрируется договор, переход права собственности, предоставляется выписка из ЕГРП о снятии обременения с квартиры.

По другой схеме покупатель закладывает в одну банковскую ячейку денежную сумму за продаваемый объект недвижимости для продавца-залогодателя, в другую банковскую ячейку — деньги в размере задолженности для банка – залогодержателя. Затем продавец получает от банка уведомление о том, что обязательства по кредитному договору выполнены и банк согласен на отчуждение имущества. Дальше продавец и покупатель совершают сделку купли-продажи; в Росреестре регистрируется договор купли-продажи, переход права собственности, право собственности. В конце всех манипуляций продавец и банк получают доступ к банковским ячейкам.

Эдуард Булычев («БЕСТ-Недвижимость» на Баррикадной) проиллюстрировал технологию взаиморасчета на конкретном примере. Компания продавала трехкомнатную квартиру, находящуюся в залоге у «АбсолютБанка». Схема расчетов такова: деньги покупателя в день сделки закладываются в две ячейки на имя собственника: доступом к первой, с суммой остатка по кредиту, является подписанный и зарегистрированный договор с обременением на имя покупателя. Эти деньги продавец передает банку в день регистрации договора. Доступ ко второй ячейке, с деньгами продавца (дельта, т.е. сумма, которую он уже выплатил банку и возвращает ее себе) – это зарегистрированный договор и выписка из ЕГРП о снятии обременения с квартиры. «Обременение с объекта недвижимости в регистрационной палате на сегодня снимается за три дня, и покупатель ничем не рискует», — заверяет эксперт.

Расчет между всеми участниками сделки может произойти и так: покупатель подписывает дополнительное соглашение к кредитному договору, на основании которого он становится поручителем продавца. Так как покупатель является поручителем, он погашает задолженность продавца. Банк выдает уведомление о том, что все обязательства по кредитному договору выполнены и он не возражает против отчуждения объекта недвижимости. После этого в Росреестре одновременно регистрируется договор купли-продажи, переход права собственности, право собственности, и происходит снятие обременения. Все нюансы относительно того, что покупатель выступит поручителем продавца, а также схема оплаты (частью денег погашается задолженность, оставшаяся часть передается продавцу) должны быть четко прописаны в предварительном договоре.

Расходы при сделках с залоговым жильем больше, чем при обычной купле-продаже. Договор купли-продажи и регистрацию таких сделок проводят уполномоченные нотариусы, поэтому расходы – напрямую зависят от их тарифов. Если в договоре ипотеки оговорен штраф или проценты за досрочное погашение кредита, придется заплатить и их. Например, по опыту компании «БЕСТ-Недвижимость» на Баррикадной, фактическая стоимость процедуры вывода из-под залога составляет 6 тыс. руб. (госпошлина + оформление). Эту сумму, как правило, оплачивает продавец.

Это интересно:  Забирают ли паспорт при прописке в квартиру 2019 год

Что же касается рисков, то, как заверила Татьяна Воробьева («Московское Агентства Недвижимости»), все операции, проводимые с квартирами, находящимися под залогом у банка, многократно проверяются. А Марина Маркарова (MAYFAIR Properties) дополняет, что основания для расторжения сделок перечислены в Гражданском кодексе. «При соблюдении норм закона, в частности ФЗ «Об ипотеке», риск признания сделки недействительной и расторжения договора сводится к нулю», — подчеркивает эксперт.

Содержание

Может ли банк забрать ипотечную квартиру за долги и как это происходит? Стоит ли идти на выкуп такого жилья?

Страх потерять приобретенную по ипотеке квартиру сопровождает довольно большое число заемщиков.

Это неудивительно: обременение, которое в обязательном порядке накладывается на ипотечную квартиру, дает банку право в критических ситуациях реализовать недвижимость для возмещения и предотвращения убытков, а значит, заемщик теоретически может оказаться «на улице» в сложной финансовой ситуации.

Но не все так плохо — мы постараемся дать ответ на все вопросы, касающиеся данной темы, в настоящей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Могут ли забрать ипотечное жилье за невыплаченный кредит?

Рассмотрим, могут ли ипотечный банк и судебные приставы забирать ипотечное жилье, если есть долги за нее. Да, банк имеет на это право. Оно возникает с момента, как на жилье оформляется обременение — а это происходит сразу же после переоформления прав на недвижимость.

Однако, у заемщика тоже имеются свои права. Так, например, статья 40 Конституции РФ прямо указывает, что у каждого гражданина Российской Федерации имеется право на жилье. Более того, банк имеет право забрать квартиру только при соблюдении статьи 235 ГК РФ. В ней перечислены основания для подобного взыскания:

  • использование недвижимости в ненадлежащем порядке;
  • принудительное отчуждение для государственных и/или муниципальных нужд — при этом собственнику назначается выплата материальной компенсации;
  • обращение взыскания по причине невыполненных обязательств (ч.2 п.1 ст. 235 ГК РФ).

Таким образом, законодательством установлено, что напрямую забрать недвижимость банк не имеет права, но он может подать в суд — и только на основании систематического и грубого нарушения обязательств.

Продажа квартиры по ипотеке невозможна в том случае, если банк обратился в суд, ипотечная квартира является единственной недвижимостью заемщика, и при этом:

  • У должника имеется другая ценная собственность, способная снизить размер долга (например, транспортные средства).
  • Размер заработной платы должника достаточно высокий для того, чтобы производить выплаты по исполнительному листу — его составляют судебные приставы в процессе разбирательств.

Более того, банки сами не желают доводить дело до суда, поэтому в ситуации, если заемщик обратился в банк, изъявив желание самостоятельно продать квартиру и тем самым погасить ипотеку, он пойдет навстречу — но для этого понадобится предоставить документы, подтверждающие необходимость продажи жилья (например, приказ об увольнении с места работы заемщика, свидетельство о смерти финансового помогавшего родственника и тому подобное).

Подробнее о том, как будет проходить сделка купли-продажи такой ипотечной квартиры, читайте тут.

Помимо этого банки предусматривают программы рефинансирования и реструктуризации долга, особенно в том случае, если заемщик предоставит документальное подтверждение необходимости такой процедуры.

Таким образом, избежать взыскания квартиры достаточно просто, если у заемщика имеется желание решать проблему, а не «убегать» от нее.

Условия и основания для выставления на продажу

Продажа квартиры может происходить по решению суда и во внесудебном порядке.

В судебном порядке квартиру могут взыскать только в том случае, если заемщик попадает под следующие основания:

  • Он допустил более трех просрочек в течение одного календарного года. В такой ситуации банковское руководство обычно выставляет заемщику требование досрочно погасить задолженность в связи с высокими для банка рисками, иногда вместо досрочной выплаты банк предлагает провести реструктуризацию или рефинансирование долга.
  • Невозможность или нежелание проводить реструктуризацию, рефинансирование или досрочно погашать задолженность, если таковые требования были выставлены банком.
  • Заемщик не желает продать какую-либо другую собственность, если она у него имеется, в счет задолженности, а также в принципе не желает разрешить ситуацию (не отвечает на звонки, не открывает дверь банковским сотрудникам, не вносит ежемесячные платежи и так далее).

Как банковское учреждение продает такое жилье?

  1. Банк в первую очередь всегда постарается найти решение до судебных разбирательств, а именно: он предложит заемщику реструктурировать долг, рефинансировать его или оплатить его в досрочном порядке. Однако, чаще всего те заемщики, что довели дело практически до суда своими просроченными платежами, попросту не желают идти на контакт с банком. В связи с этим банк буквально вынужден обратиться в суд.
  2. В течение двух-шести месяцев происходят судебные разбирательства, в течение которых должник имеет полное право продолжать жить в квартире.
  3. От лица суда к должнику приходят судебные приставы, выясняют, какая у него имеется ценная собственность помимо объекта ипотеки, уточняют размер его заработной платы и так далее; все это необходимо для объективного вынесения судебного решения.
  4. Если суд решил продать квартиру, он устанавливает, во-первых, сумму долга на основании тела кредита, процентов, пеня и судебных издержек; во-вторых, устанавливает ее начальную продажную цену с опорой на отчеты о проведенной оценке недвижимости и договора купли-продажи; стоимость жилья также может быть определена в процессе обсуждения между должником и банком.

В ситуации, когда первые торги не принесли никакого результата, проводится дополнительная сессия, на которой стоимость жилья снижается еще больше — на 15% от старой цены. И только при условии, что даже на повторных торгах жилье не было никем приобретено, суд объявляет торги несостоявшимися, а судебный пристав предлагает банковским уполномоченным лицам оформить недвижимость в собственность банка.

В таком случае банк принимает залоговую недвижимость в счет погашения задолженности, а права на недвижимость переоформляются на данную организацию.

Если квартира все же была продана, вырученная сумма денег идет на погашение задолженности перед банком. В ситуации, когда от продажи квартиры вырученная сумма денег превышает сумму долга, разница возвращается заемщику.

Можно ли купить такую недвижимость?

Разумеется, принять участие можно, причем как физическим, так и юридическим лицам.

Для участия в торгах необходимо подать заявку на участие — это можно сделать как с помощью интернета (https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?b >

Бланк заявки чаще всего прикрепляется к месту проведения торгов, ее также несложно найти на сайтах, аккумулирующих все проводимые в стране торги.

К заявке понадобится приложить следующие документы:

  • Для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (как правило, принимается только внутренний паспорт РФ); для юридических лиц — паспорт, а также учредительные документы (устав или свидетельство о гос. регистрации).
  • Документ, подтверждающий оплату задатка по договору о задатке, заключаемому перед участием на торгах — квитанция, платежное поручение, расписка и так далее.
  • Если гражданин, желающий принять участие на торгах, состоит в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга на приобретение недвижимости.
  • Опечатанный конверт с письмом внутри. В письме должна быть указана сумма, которую лицо готово отдать за данную недвижимость.
  • Для коммерческих организаций понадобится документ о бухгалтерском балансе предприятия за последний отчетный период.
  • Документ, удостоверяющий проведение описи всех предоставленных бумаг.

Стоит ли покупать?

У выкупа ипотечного жилья имеются как значительные плюсы, так и минусы.

Плюсы:

  • Практически всегда недвижимость, выставленная на государственный аукцион, существенно менее дорогая, чем ее обычные аналоги. Благодаря этому покупатель может сэкономить значительную сумму, порой превышающую 500 тысяч рублей.
  • Процедура регистрации прав происходит очень быстро, т. к. государство напрямую заинтересовано в скорейшем регулировании данного судебного дела.

Минусы:

  • К сожалению, существует категория бывших должников, не согласных с решением суда. Такие заемщики могут попросту отказаться выезжать из квартиры — и с этой проблемой заемщику придется разбираться самостоятельно, т. к. торги кончились и банк выполнил все свои обязательства.
  • Есть небольшой шанс, что бывший владелец попытается оспорить решение суда о взыскании квартиры; если ему удастся выиграть суд — а это происходит совсем не часто — новому владельцу недвижимости придется вернуть квартиру.
  • Имущество может быть заложено несколько раз в разных кредитных организациях, при этом основной банк-кредитор может об этом не знать — в результате сразу несколько банков уже после проведения торгов могут обратиться в суд за компенсацией ущерба.
  • Возможна ситуация, когда в квартире прописан не только бывший владелец недвижимости, но и несовершеннолетние лица и/или люди с инвалидностью. Выселить таких людей крайне сложно.

Более того, необходимо ознакомиться с документами, подтверждающими, что имущество у должника забрали по решению суда. Не лишним было бы выяснить, были ли поданы со стороны бывшего владельца ходатайства, пытался ли он оспорить данное решение – от этого зависит дальнейшее пользование квартирой.

Как можно заметить, у купли-продажи квартиры, взысканной по долгам, имеются как существенные плюсы, так и минусы; в связи с этим покупателю нужно тщательно проанализировать все выгоды и возможные риски. Только в таком случае можно обезопасить себя от внезапных и утомительных проблем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это интересно:  Договор дарения квартиры пример заполнения 2019 год

Купить квартиру должника у банка — возможно ли это?

Чужие долги могут стать «головной болью» для нового собственника. Однако такие квартиры обычно стоят дешевле аналогичных вариантов.

Так может не все так плохо? Расскажем в статье, что делать, если приобрели квартиру с долгами, какие риски подстерегают в этом случае и как избежать проблем.

Как квартира попадает под арест?

Арест имущества происходит за долги собственника тому или иному учреждению, по факту обращения последнего в судебные инстанции. Что касается квартир, то здесь чаще всего задолженность образуется за непогашенный ипотечный кредит банку. Но бывают и другие случаи задолженности. При аресте обязательным условием является то, что квартира находится в залоге. И когда долги систематически не выплачиваются, а только растут и растут, приумножаясь на проценты, неустойки и штрафные санкции, кредитор обращается в судебные инстанции. И уже после судебного решения, приставы описывают имущество должника, а затем это имущество арестовывают, с целью дальнейшей реализации.

Что такое залоговая квартира?

Залоговая квартира – это квартира «ипотечника», который не смог расплатиться по своему кредиту. К сожалению, в последнее время такая ситуация – не редкость. При этом продавцом может выступать как незадачливый должник, который вынужден выбираться из долговой ямы, так и банк, который получил имущество через суд.

Положительные и отрицательные стороны покупки арестованной квартиры

Покупка арестованной квартиры привлекательна тем, что имеет достаточно низкую стоимость, по сравнению с текущей рыночной, поскольку при продаже самое главное – это погасить все долги, а не нажиться на этой операции. Многие соблазняются ценой, а также «прозрачностью» истории квартиры, если она арестована за долги по ипотеке. Ведь, перед тем, как одобрить ипотечный кредит, банк все тщательно проверил. Но так ли все гладко бывает на самом деле?

К минусам приобретения арестованного недвижимого имущества можно отнести:

  1. Просмотр квартиры перед покупкой невозможен. Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни тем более, судебные приставы-исполнители. Можно довольствоваться лишь адресом, этажом, количеством метров и комнат. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам – можно посмотреть на дом (из какого материала сделан, какой год постройки и т.д.), состояние подъезда, поговорить с соседями. А вот какова атмосфера внутри, какой там ремонт, состояние канализации и прочее – посмотреть невозможно. С другой стороны, чаще всего, квартиры попадают на торги за неуплату ипотеки, а ипотеку в большинстве случаев дают на новостройки.
  2. Неприятности, создаваемые бывшими жильцами, которые могут быть не согласны с решением суда. И поэтому они могут обивать пороги этой квартиры, грозить и т.п. Что и говорить, сама аура в квартире, из которой выселили людей (неважно, по какой причине) – не самая приятная. Хуже всего то, что должник может обратиться в вышестоящие инстанции с обжалованием решения, вынесенного судом, и результат может быть для него положительным. А это значит, будут новые судебные разбирательства.
  3. Дополнительные сложности с оформлением квартиры. Как правило, снятием обременения с приобретенного имущества будет заниматься ее покупатель. А это время, неудобства, дополнительные затраты.

Как регулируется?

В общем порядке купля-продажа регулируется Главой 30 ГК РФ. К ситуации с наличием долга имеют отношение следующие документы:

  1. Ст. 196 ГК РФ устанавливает, что срок исковой давности по искам, касающимся долга составляет три года. Это значит, что выплачивать задолженность, образовавшуюся ранее, не нужно.
  2. Ст.ст. 447-449 ГК РФ регулируют порядок проведения торгов в отношении недвижимости, изъятой за долги.
  3. Ст. 391 ГК РФ указывает на то, что долг может быть переведен на другое лицо по соглашению между старым должником и новым.

Важно учитывать, что по закону выплачивать долги предыдущего владельца новый собственник не обязан.

Это следует из пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ:

“Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.”

Покупка квартиры через переоформление ипотеки

Существует схема, при которой квартира не продается, а передается сам кредит. В этом случае также понадобиться разрешение банка. Решение принимается индивидуально. Если новый заемщик по кредитоспособности лучше старого – то разрешение получить вполне реально. Сумма долга, выплаченная первоначальным заемщиком банку, компенсируется ему новым кредитором, а ипотечный договор переоформляется на новое лицо. Стоит учесть, что в любом случае такие сделки хоть и обходятся покупателю дешевле, требуют гораздо больше усилий по их оформлению.

Основные риски при покупке

Приобретение такого жилья привлекает людей относительно низкой стоимостью. Однако есть и определенные риски, которые заставляют задуматься о целесообразности покупки.

К примеру, если квартира приобретается с торгов, ее предварительный просмотр невозможен. Покупателю будет известен только адрес, этаж, метраж и количество комнат. Оценить можно только здание, а вот внутрь квартиры зайти не удастся.

Предыдущий собственник может предпринимать попытки вернуть квартиру в свое владение. Такая позиция может привести к появлению дополнительных сложностей у нового хозяина.

На подобные квартиры в некоторых случаях накладывается обременение, снимать которое придется новому собственнику. Процедура потребует времени и дополнительных финансовых затрат.

Покупка залоговой квартиры у банка

Залоговые квартиры попадают к банкам через суд и являются к моменту продажи их собственностью. В связи с тем, что квартиры – это не профильный актив для банка, такое имущество подлежит реализации. Продажей залоговых квартир занимается большинство кредитных организаций, ориентированных на ипотеку: Сбербанк, ВТБ 24, Дельта-Кредит, АИЖК и др.

В связи с тем, что «судебный шлейф» квартиры нельзя назвать достоинством, цена на такие квартиры, как правило, ниже рыночных. Размер скидки зависит от того, насколько долго эта залоговая квартира продается. Оценочная комиссия в рамках суда может ставить на реализацию объект с 5-10% скидкой.

Где искать залоговые квартиры?

Реализуются залоговые квартиры как через обычные объявления или через специальные разделы сайтов банков (например, «Витрина залоговых квартир» у ВТБ 24), так и в рамках открытых аукционов. Проводит эти аукционы Федеральная служба судебных приставов, публично анонсируя их в местных СМИ не менее чем за 30 дней до их начала. Сайт федеральной службы судебных приставов — http://fssprus.ru/.

Как попасть на торги?

Для участия в торгах нужно подать заявку и внести аванс. Если торги не состоялись, что бывает в случае, если на аукцион заявилось менее 2-х участников или не была предложена стартовая цена, то цена снижается на 15% и следующие торги проводятся через месяц.

Есть долги у купленной квартиры, что делать?

Долги предыдущего владельца, по большому счету, не должны волновать нового собственника. Исключение – задолженность по взносам за капитальный ремонт. Ее придется погасить текущему владельцу.

Что касается долга по услугам ЖКХ, налогу на имущество, ипотечному кредиту, алиментам и т.д. – новый собственник не имеет к ним никакого отношения. Однако после регистрации перехода имущественных прав рекомендуем уведомить заинтересованные органы о том, что квартира больше не принадлежит должнику.

Насколько безопасно покупать залоговую квартиру?

Любая сделка безопасна, если вы получаете свидетельство о собственности, а в платежных документах прописана полная сумма сделки. В любых спорных моментах, даже если таковые всплывут со временем, вы сможете подтвердить свою добросовестность и получить назад свои деньги, хотя и не скоро.

Приобретая залоговую квартиру у банка, вы имеете дело с юридическим лицом, которое проверяет множество контролирующих органов, а значит, с высокой степенью вероятности, защищаете свою сделку от мошенничества и признания ее ничтожной. Так что такая покупка вполне безопасна. Нужно лишь помнить об общих правилах приобретения обычной недвижимости. В списке того, что нужно проверить обязательно:

  • Отсутствие коммунальных долгов;
  • Отсутствие прописанных людей;
  • Отсутствие открытых судебных споров;
  • Выписку из ЕГРП.

Хотя сделки по приобретению залоговых квартир нельзя назвать высокорискованными, при любых сомнениях пользуйтесь помощью специалистов – профессиональных юристов или риэлторов.

Советы юриста

✔ Если сделка заключена, а первоначальные характеристики с торгов не соответствуют действительности

Оспорить сделку, признать проведение торгов и их результаты недействительными можно только в судебном порядке. Заинтересованное лицо вправе обратиться в суд общей юрисдикции с исковым заявлением, приложив документы, подтверждающие информацию, изложенную в иске.

✔ Выиграл в торгах на покупку квартиры, но не приготовил вовремя документы

Как правило, стороны подписывают протокол о результатах торгов в тот же день. Этот документ заменяет договор купли-продажи. Предметом торгов может быть также право на заключение договора. Тогда он должен быть подписан в течение 20 дней (или иного предусмотренного организаторами срока) после даты завершения торгов. Если одна из сторон уклоняется от подписания договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием заключения договора принудительно. Уклоняющаяся сторона также будет обязана оплатить другой стороне все понесенные убытки.

Адвокат Инна Белякова расскажет о рисках при покупки квартир должников, выставленных на торги банком

Выгодно ли покупать залоговую квартиру?

Хороший объект вряд ли будет иметь большую скидку и наоборот, если скидка большая – значит сама недвижимость не сильно привлекательна. Однако рассчитывать на дисконт в 10-15% (например, на втором этапе конкурса) относительно рынка вполне можно, что для такой затратной категории инвестиций как недвижимость является неплохим вариантом экономии.

  1. http://law03.ru/finance/article/pokupka-arestovannoj-kvartiry: использовано 2 блоков из 5, кол-во символов 2641 (23%)
  2. http://investorschool.ru/kak-kupit-zalogovuyu-kvartiru-u-banka: использовано 7 блоков из 9, кол-во символов 3730 (32%)
  3. https://topurist.ru/article/54010-pokupka-kvartiry-u-dolzhnika.html: использовано 7 блоков из 9, кол-во символов 5243 (45%)

Продажа заложенной квартиры с участием банка: поясняем во всех подробностях

Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка? (видео)

Покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника

Покупка квартиры у двух собственников: вся суть

Как купить квартиру в ипотеку — с чего начать?

Как купить квартиру у юридического лица — пошаговая инструкция

Способы продажи квартиры в ипотеке

Выплата ипотечного кредита – большая нагрузка на семейный бюджет. Разные жизненные обстоятельства иногда вынуждают заемщиков выйти из программы: потеря работы, развод супругов и другие непредвиденные события. Когда нет возможности или желания выплачивать ипотечные взносы лучше продать квартиру. Выкуп квартиры в ипотеке избавит заемщика от долговых обязательств, для покупателя это возможность сэкономить на покупке жилья. Как и любая сделка с недвижимостью приобретение залогового жилья сопряжено с рисками и имеет некоторые особенности.
Когда отсутствует возможность выплачивать ежемесячные платежи по кредиту, жилье выставляют на продажи. Выкупить квартиру в ипотеке можно двумя способами:

  • При участии банка;
  • Напрямую у собственника;
  • На торговой площадке банка.
Это интересно:  Как оформить материнский капитал на покупку дома 2019 год

Выкуп по программе Trade-in

Trade-in — это программа обмена жильем путем взаиморасчета. В отличие от стандартных сделок «купли-продажи», выкуп жилья по программе происходит единовременно с приобретением новой недвижимости.

Выкупая квартиру в ипотеке можно использовать данный вариант обмена. Банк заберет квартиру покупателя и выставит её на торги. Вырученная сумма пойдет в счет оплаты нового жилья. При наличии достаточных средств на первоначальный взнос, то можно избежать оформления долговых обязательств.

Важно! Квартира, участвующая в программе trade-in теряет в 25% от стоимости!

Преимущества программы traid-in:

  • Моментальный выкуп;
  • Сделка осуществляется за 2-3 дня;
  • Новое жильё передается сразу в собственность.

Основным недостатком является занижение стоимости квартиры покупателя. Поэтому если нет необходимости быстрого обмена, рекомендуется реализовать жилье по договору купли продажи самостоятельно или с профессиональным риэлтором.

Выкуп закладной у банка

Закладная – это ценная бумага. Владелец закладной осуществляет права:

  • Право залога на ипотечную квартиру;
  • Право получать денежные выплаты от заемщика, обеспеченные ипотечным договором.

После выдачи ипотеки нередко коммерческий банк продает закладную третьим лицам.

Третьими лицами при выкупе закладной выступают:

  • Независимые финансовые организации;
  • Фонды.

Для банка продажа закладной это возможность вернуть деньги по долгосрочной ипотеке и пустить их в работу, на выдачу новых кредитов.

Важно! Разрешение заемщика при выкупе закладной у банка не требуется.

Фактически выкуп закладной является выкупом права на получение ежемесячных выплат по кредиту. После оформления выкупа, банк уведомляет заемщика о продаже. В уведомлении указываются реквизиты нового владельца закладной. На данные реквизиты следует перечислять последующие платежи по кредиту.

Важно! При выкупе закладной первоначальные условия ипотечного договора остаются неизменными.

Для добросовестного заемщика выкуп закладной не создаст никаких неудобств. При желании осуществить досрочное погашение кредита и другие вопросы по договору будут обговариваться с новым кредитором.

Документы для выкупа ипотечного жилья

Чтобы грамотно провести сделку купли-продажи ипотечной квартиры необходимо подготовить и проверить все необходимые документы.

  1. Разрешение банка, если продажу совершает заемщик – владелец квартиры;
  2. Паспорт владельца;
  3. Выписка из домовой книги – следует убедиться, что в квартире никто не прописан, особенно несовершеннолетние дети;
  4. Справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  5. Разрешение органов опеки, при наличии несовершеннолетних детей. Продавец должен доказать, что продажа не ухудшит условия жизни несовершеннолетних детей;
  6. При переоформлении ипотеки потребуется независимая оценка квартиры;
  7. Разрешение второго супруга (или бывшего супруга) на продажу, если квартира приобреталась в браке. Документ заверяется у нотариуса.

Важно! Наличие полного пакета документов значительно снизит риски покупателей при покупке залоговой недвижимости.

Выкуп квартир в залоге у Сбербанка

Возможность продажи ипотечного жилья прописывается Сбербанком в кредитном договоре. Здесь же фиксируются условия продажи. Для реализации залогового жилья необходимо получить разрешение Сбербанка. В большинстве случаев Сбербанк самостоятельно реализовывает ипотечное жилье на специальных площадках. Кредитор охотно переоформляет ипотеку на нового заемщика, при условии положительной кредитной истории и платежеспособности нового заемщика.

Выкуп ипотечной квартиры у ВТБ

Квартиры находящиеся в залоге у ВТБ 24 как правило реализуются путем передачи долговых обязательств покупателю. Также банк может рассмотреть продажу квартиры за наличные средства при условии полного погашения остаточной суммы долга. ВТБ 24 может самостоятельно продать квартиру на торгах. Подготовку документов и ведение сделки банк берет на себя.

Покупка недвижимости в ипотеке у Альфа банка

Альфа банк не препятствует продаже залоговой недвижимости. Сама кредитная организация не занимается реализацией ипотечного жилья. При решении продать жилье в ипотеке у Альфа банка нужно получить разрешение в письменной форме. Поиск покупателя, сбор документов и проведение сделки заемщик осуществляет самостоятельно.

Выкуп квартиры у банка на торгах

Банк выставляет залоговую квартиру на торговых площадках в случаях:

  • Квартира перешла в собственность банка по решению банка;
  • Заемщик намерен продать жилье, но не имеет возможности заниматься поиском покупателя.

Квартиры, выставленные на электронных аукционах, реализуются по цене ниже рыночной. Все квартиры проходят проверку банком на юридическую чистоту.

Порядок участия в электронных торгах:

  1. Для участия в торгах необходимо оформить Электронную цифровую подпись;
  2. Пройти регистрацию на торговой площадке;
  3. Выбрать подходящий вариант;
  4. Через личный кабинет подать заявку на участие;
  5. В личном кабинете внести задаток, в размере не более 20% от начальной стоимости квартиры;
  6. Непосредственное участие в торгах: в зависимости от количества участников и предложений, цена квартиры постепенно увеличивается;
  7. Выигрывает покупатель, предложивший большую сумму;
  8. Закрытие торгов;
  9. Оплата оставшейся стоимости квартиры.

Важно! Проигравшие на торгах покупатели получают внесенный задаток в полном объеме. Если от сделки отказывается выигравший покупатель, то он теряет задаток.

Этапы срочного выкупа квартиры в ипотеке

  1. Уведомление банка-кредитора о намерении продать квартиру, находящуюся в ипотеке;
  2. Поиск покупателя;
  3. Предварительное соглашение о совершении сделки;
  4. Оформление задатка в размере суммы, необходимой для погашения оставшейся части ипотеки;
  5. Погашение долга;
  6. Получение закладной;
  7. Снятие квартиры с обременения в Регистрационной палате (процедура сопровождается сотрудником банка);
  8. Оформление договора купли-продажи;
  9. Оставшаяся часть денег помещается в банковскую ячейку или отдается лично в руки покупателю;
  10. Регистрация сделки в Регистрационной палате;
  11. После регистрации права собственности на новых владельцев бывший собственник получает доступ к деньгам, находящимся в банковской ячейке.

Если покупатели не располагают достаточными наличными средствами, то можно провести переоформление ипотеки. Тогда собственник получает выплаченную часть ипотечных средств, а остаток долга переносится на нового заемщика. Условие – платежеспособность нового заемщика должна быть выше, чем у нынешнего ипотечника.

Этапы продажи ипотечного жилья при участии банка:

  1. Банк предоставляет письменное разрешение на продажу залоговой недвижимости;
  2. Устанавливается размер долга по ипотеке;
  3. В две банковские ячейки покупатель помещает две суммы на приобретение квартиры. Первая сумма идет банку на погашение основного долга. Вторая – остаток средств, которые переходят продавцу;
  4. Оформление договора купли продажи;
  5. Регистрация сделки;
  6. Вскрытие первой ячейки и погашение долга;
  7. Выдача закладной;
  8. Снятие обременения с жилья;
  9. Оформление права собственности на покупателя;
  10. 10.Вскрытие второй ячейки, получение средств от продажи продавцом.

Риски при выкупе ипотечной квартиры

Любые сделки с недвижимостью сопряжены с рисками. Покупка залогового жилья после оформления купли-продажи могут всплыть неприятные нюансы:

  • В квартире оказались зарегистрированы несовершеннолетние дети – чтобы избежать подобного, перед заключением сделки нужно потребовать выписку из домовой книги;
  • Претензия бывшего супруга на продажу общей собственности – исключить такую ситуацию поможет получение нотариального согласия супруга на продажу. Если продавец по каким-либо причинам не может получить согласие, то оформление сделки лучше остановить;
  • Оспаривание законности продажи. Такое происходит если не получено официальное разрешения на продажу от банка. Также при наличии судебных споров между заемщиком и кредитором.

Для безопасности сделки рекомендуется проводить покупку ипотечного жилья при участии банка кредитора. Официальная кредитная организация, совершая любые действия с залоговой недвижимостью, проверяет и исключает спорные моменты.

Выгода покупки квартиры в ипотеке

При выкупе залоговой недвижимости можно рассчитывать на дисконт. При покупке ипотечного жилья на торгах кредитной организации экономия составит до 15%. Учитывая высокую стоимость недвижимого имущества для покупателя это существенная экономия.

При проведении переговоров о покупке ипотечной недвижимости с собственником также можно рассчитывать на некоторое понижение цены. Обычно люди реализуют ипотечное жилье, так как не имеют возможности исполнять долговые обязательства. Или скорый переезд вынуждает их быстро оформлять сделку. В таких случаях продавцы охотно понижают стоимость с целью ускорения продажи.

Вопросы и ответы

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Теоретически возможно, но сложно. Подобные квартиры приобретаются с использованием целевых средств Министерства обороны. Квартира является залоговым имуществом не только банка, выдавшего кредит, но и Минобороны. Если получится получить разрешение Росвоенипотеки, дальнейшие действия стандартны: погашение долга, снятие с обременения, заключение договора купли-продажи и регистрация сделки.

Недавно получили уведомление от банка, что закладная продана физическому лицу. Законны ли действия банка?

Закон об ипотеке рассматривает закладную, как ценную бумагу. Банк может продать её как юридическому лицу или финансовой организации, так и физическому лицу. Действия банка законны. В вашем случае, теперь нужно перечислять ежемесячные платежи по кредиту на указанные в уведомлении реквизиты. Все первоначальные условия ипотеки сохраняются.

Можно ли обменять собственную квартиру на большую площадь, если подходящий вариант для обмена находится в ипотеке?

Да, обмен реален. По факту проводятся две сделки купли-продажи. Продавец получает разницу от стоимости. Его квартиру можно выкупить сразу, погасить ипотеку и снять с обременений или переоформить ипотечный договор на новых собственников.

Причины

Основные причины, по которым заемщики реализуют кредитную недвижимость:

  • Потеря работы, финансовая нестабильность;
  • Развод супругов и раздел имущества;
  • Ухудшение состояние здоровья;
  • Выезд в другой город или за границу на постоянное место жительство;
  • Появление наследства.

Во время поиска новой квартиры нам подвернулся хороший вариант. Познакомились с собственниками, оказалось пара планирует переезд в другой город. Квартиру они покупали в ипотеку всего год назад. Наличных средств у нас было немного, но банк пошел на встречу, изучив нашу кредитную историю, переоформил ипотеку на нас. Продавцы получили свою часть наличными.

Искали квартиру на расширение. Один из вариантов очень понравился. Однако квартиры являлось залогом по ипотечному договору. Мы сначала испугались связываться. Но так получилось, что более подходящего варианты мы так и не нашли. Обратились к юристам, они объяснили все тонкости выкупа ипотечного жилья. В итоге решились. Внесли задаток. В этот же день покупатель погасил оставшуюся часть ипотеки. Через три дня получили на руки закладную. Сотрудник банка сопровождал нашего продавца в Регистрационной палате при оформлении снятия с обременения. Мы передали оставшуюся сумму покупки и зарегистрировали сделку. Через 10 дней уже стали полноправными собственниками квартиры.

Статья написана по материалам сайтов: urexpert.online, vseodome.club, ipoteka.finance.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector